90平方米“分水岭”有利中低收入者

　　调整供应结构90平方米成“分水岭”

　　[政策细则]6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米

　　[房产咨询商·北京世联房地产顾问有限公司常务副总经理王正宇]：90平方米的住房是“分水岭”，这是《意见》中最关键的措施，它直接调整住房供应结构，向中低收入者倾斜。

　　[开发商·北京锦绣花园投资公司董事长沈大强]：我举双手赞成这一政策，这体现了国家对民生的重视。盲目追求大户型不符合中国土地紧缺的国情，按人均30平方米计算，90平方米的住房在城市中足够用。

　　[开发商·北京泰盈房地产开发公司总经理阎少华]：对“90平方米住房”划线，我有不同意见，这对市场发展没有好处，有了这个框框，很难开发适销对路的产品。要限制过度消费，可采取别的措施，比如对不同面积的住宅征收不同比例的契税等。

　　[学者·中国社会科学院研究员易宪容]：这是一项很好的政策，给中低收入人群带来希望，一定要严格执行政策，绝不能落空。

　　[购房者·刚毕业的研究生江崇科]：现在房子又大又贵，北京四环以内的房子很少在每平方米7000元以下。四环以外石景山区有个叫远洋山水的楼盘，均价也在每平方米7000元以上。这给我们刚毕业工作的人群，造成很大压力。

　　首付分30%和20%有利于控制过快购房需求

　　[政策细则]自6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不低于30%，自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。

　　[国有商业银行一负责人]：这是国家政策面首次提出“区别化”的住房信贷政策。把过去首付款比例由20%提高到30%，一定程度上有利于控制过快的购房需求。而对购买低于90平方米的住房，仍执行首付款20%比例，充分考虑到了中低收入群众的购房需求。

　　[学者·瑞士信贷董事总经理陶冬]：首付款区别对待，照顾了中低收入群体。但首付款设为20%至30%，对炒房者的投机购房，仍形不成有力打击。

　　[学者·易宪容]：对中低收入者是个好消息。但这一政策应进一步细化，比如90平方米至120平方米实行首付款30%，120平方米以上可再提到四成，甚至是五成以上。

　　[购房者·北京丽阳四季楼盘业主高先生]：两年前买的97平方米房子，首付款20%要11万元。如果按照30%首付款则要17万元，我支付不起。但实行区别对待有好处，这有利于调整消费心态，不一定都紧盯大房子。

　　打击投机购房5年内转手交纳全额营业税

　　[政策细则]自6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。

　　[房产咨询商·王正宇]：这是一个打击投机性购房的有力措施。目前执行的政策是2年以上转手交易，就免征营业税，提高到5年，大大加重了投机性购房成本。

　　[开发商·阎少华]：5年内转手交易需交纳全额营业税，这可以限制炒房行为。但我担心时间过长，可能会影响住宅的合理流动。

　　[学者·易宪容]：现在各大城市的投机性购房十分严重，我觉得这项政策力度仍不够，建议征收高比例的“个人交易所得税”。

　　[购房者·北京瑞丽江畔楼盘业主张晓梅]：我是2004年买的期房，总房款55万元，本想出手卖掉，但今后要交纳营业税，成本大约增加3万元，肯定不好卖了。

　　闲置土地将受严惩严格监管房地产开发商

　　[政策细则]空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物；项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，不得发放贷款；超过合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，从高征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。

　　[国有商业银行一负责人]：为抑制开发商利用银行贷款囤积土地和房源，严格房地产信贷条件，切中了房地产开发中的一个重要问题。我们将进一步制定更加细化、便于操作的实施细则。

　　[开发商·阎少华]：关于防止土地闲置的规定，原来也有，但执行得不好。怎么执行好这个规定，值得政府认真考虑。

　　[学者·易宪容]：政策能否执行，关键看执行力度。现在商业银行对房地产商的信息检查不过来，一些政策无法落实。

　　房价是涨是跌下一步走势难以确定

　　[政策细则]稳定住房价格，控制住房价格过快上涨是此次政策的目标之一。

　　[开发商·沈大强]：一些人买不起房、市场上又缺乏中小户型的问题将可望在一定程度上得到解决；同时，对于盲目追求大面积住宅、消费过度的倾向，也有一定的抑制作用。重点发展小户型普通商品住房，虽然在平抑房价上起到一定作用，但也不能盲目乐观。一定要防止户型面积降下来的同时，单价又上去了，出现小户型、高单价。目前，决定单价的关键因素是土地成本，如果土地成本难以控制，住房价格也将难以控制。

　　[开发商·阎少华]：对市场影响不会太大，但房价是个很难说的东西，也不排除短期波动的可能，一些泡沫较多的城市可能会受到较大影响。

　　[学者·陶冬]：房价会停一停，但在目前国内资金充裕、利率较低的水平下，下一步走势还难以确定。(据新华社报道)

　　【焦点关注】

　　《意见》归结为“三限制”

　　限比重根据区位通盘考虑

　　限比重，是因为中低价位和小户型的住房少了，但是，不等于别墅、高档公寓多了，而是某区域的类型不匹配。我国的大多数城市，市中心户型越做越大，郊区的经济适用房越做越小。市中心黄金地段应该承载更多的普通居民，而有车的少数居民可以选择到郊区住大房子。如果郊区建了大量经济适用房，总的比重似乎合理，但就业、就医、上学等问题还是难以解决。

　　从替代效应来说，如果别墅和高档公寓不再建了，现存的别墅和高档公寓价格必然会上升，并带动其他类型的房价上涨。

　　一些潜在的需求者会进入普通住房市场，普通住房的价格也会上涨。如果能买别墅和高档住宅的家庭面对的市场只有小户型的住房，那么他们可能会购买多套，留给中低收入者的小户型会大量减少。高端市场只占中国整个房市的百分之零点几，如果单纯以高端产品的价格高，而认为它是拉高房价的罪魁祸首，有失偏颇。房地产热确切地说是圈地的错，因此，限比重应根据区位做通盘考虑。

　　限面积节约资源满足消费

　　老百姓感觉小户型少，小户型在中国各城市的确好卖，开发商不可能明知故犯，一直特意生产那些不好卖、价格低的商品房。但开发商如果可以用等量的土地、等量的成本造出更大面积的房型，没有理由不造大房型。

　　上世纪90年代，在北京、上海等城市，20平方米以下的单间住房很普遍，如果根据当时的条件强行规定建筑面积，即使把住房面积翻一番，也和当前居住水平相差甚远。到底建多大面积的住房，既能节约资源，又满足消费需要，应根据历史发展趋势深入研究。

　　限价格实行梯度限价机制

　　限价格，是针对目前高涨的房价。对价格管制很容易成为悖论，既要发挥市场调节的作用，又要保证居民的承受能力，没有形成梯度市场之前，限价有可能适得其反。房价上涨时，限价会使开发商惜售，进一步造成供不应求。限价是限制不合理的价格，但如果措施制定得不完善，市场价格可能马上会超过限价。

　　对中低价位的住房限价，实质是设定市场的最低价，上海市的中低价位房限定在3500元/平方米时，全市低于3500元/平方米的住房立刻涨到3500元/平方米，中低价位房限定在5000元/平方米时，全市低于5000元/平方米的住房立刻涨到5000元/平方米。

　　目前，实行梯度消费是一个热点问题，对某个梯度能以市场合理调节的价格，政府应当鼓励，对以保障居民的必需品的住房，比如经济适用房可以考虑限价，并且建立完善的机制，使各种类型的市场不得“传染病”。

　　陈则明(上海社科院房地产业研究中心学术部主任)

　　握不到新华社发