个人房贷首付提至30% 拿到预售证三天内开盘

　　针对少数城市房价上涨过快等问题，建设部、发改委等9部门联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》已经国务院同意并转发。

　　根据这份房地产调控细则，从6月1日起，个人住房按揭贷款比例不低于30％，对购买自住住房且套内建筑面积90平方米以下的首付款比例仍为20％，住房不足5年就进行交易的征收全额营业税。

　　与以往相比，此次房地产调控细则更具有强制性和可操作性。

　　细则1.90平米以下住房须占7成

　　规定:自6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。

　　目的:重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。

　　细则2.不足5年的二手房征收全额营业税

　　规定:从6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　目的:进一步抑制投机和投资性购房需求。

　　细则3.个人房贷首付不低于30％

　　规定:6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。

　　目的:有区别地适度调整住房消费信贷政策，抑制房价过快上涨。

　　细则4.严限大套型住房土地供应

　　规定:中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％；继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。

　　目的:保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。

　　细则5.项目资金不足35％银行不能放贷

　　规定:对项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。

　　目的:抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源。

　　细则6.两年不动工收回土地使用权

　　规定:对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满两年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。

　　目的:要加强对房地产开发用地的监管。

　　细则7.补偿政策不到位不能拆迁

　　规定:2006年各地房屋拆迁规模原则上控制在2005年的水平以内。要量力而行，严禁大拆大建，在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下，不得实施拆迁，不得损害群众合法利益。

　　目的:合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长。

　　细则8.年内各地要建廉租房制度

　　规定:尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立，并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。进一步完善经济适用住房制度，解决建设和销售中存在的问题，真正解决低收入家庭的住房需要。

　　目的:稳步扩大廉租住房制度覆盖面，规范发展经济适用住房，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。

　　各方解读

　　细则可解决供需结构错位问题

　　■中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长张元瑞

　　现在的房地产市场存在需求结构和供应结构错位的现象，而细则当中的有关新审批的90平方米以下住房占70％以上就可以很好地解决这一问题。70％的比例是和当前需求结构中的低阶层相对应的。同时，有关5年内转让全额征收营业税以及人住房按揭贷款首付款比例的条款都是针对投资型购房所提出的，可以有效地抑制居民的投资性需求。

　　对高档住宅和二手房影响较大

　　■中原地产华北区总经理李文杰

　　九部委此次出台的新政将对北京高档住宅市场和二手房市场影响很大。首先，新建住宅项目70％以上必须是90平方米以下的中小户型，北京过去的实践经验已经证明，对高档住宅而言，户型越小单价将会越高；其次，是5年内转让征收营业税的规定将对高档住宅和二手房市场形成冲击，在去年“期房限转”的基础上，新政把房屋转让征收营业税的时间延长到5年，无疑会将一部分高档住宅的投资客排除在外。此外，90平方米套型占70％以上的规定势必会影响今年的房屋上市速度，调整期内，上市的新房就会减少。

　　营业税调整将在3方面影响市场

　　■链家地产市场总监金育松

　　营业税再调整将对二手房市场造成三方面重大影响，首先是二手房成交量将锐减，预测将减少一半以上；其次，在供需关系没有发生根本变化的情况下，房价不会下降，反而需求经过一段观望期的积累后，有可能集中爆发；最后，市场中以“囤房”和“现金收房”模式进行二手房交易的经纪公司将会受到重创。本报记者洪燕杰J153