条分缕析“国十五条”理性面对楼市起落

　　本报记者第一时间采访专家、学者和权威人士，为您解读国家九部门稳定房价十五条措施

　　条分缕析“国十五条”理性面对楼市起落

　　昨天，新华社播发了国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知。这一消息一经公布立即成为广大市民关注的热点。

　　该意见共提出15条具体措施，分成6个部分。其中，包括传闻已久的提高购房贷款首付；凡新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上等“有力度”的规定。深圳作为我国房地产市场最早发端和较为成熟的城市，市民对房价的走势非常关心。为此，本报记者昨晚在第一时间邀请了地产、金融以及相关行业的权威专家对这次调控的15条措施进行了分析和解读，希望能对您的投资置业有所帮助。

　　在深的经济学家何劲接受本报独家专访时表示

　　楼市年内可能缩量

　　在昨天国家9部门公布稳定房价的15条措施后，记者采访了在深的经济学家何劲。何劲认为，在国家新一轮调控措施出台之后，房地产异常火爆的情况将接近尾声，但具体时间则难以判断。今年内，房地产价格将呈现缩量上升的趋势。至于明年，地产市场会有所波动，但不会出现崩盘。他建议投资者可拓宽投资渠道，做好资产配置。

　　何劲说，全民性的投资置业肯定是不正常的，从国家统计局公布的一季度统计数据看，房地产价格增长30％，而印花税只增长7％。房地产市场已经出现价量背驰的问题。当然，这也并不意味房地产价格马上下跌。而如何控制房价大幅快速上涨在全世界都是一个难题。比如在美国，房价同样在持续上涨。

　　何劲认为，房地产的上涨不能归咎于地产商。房地产不是地产商想炒就炒得上去的。大家回想一下，1999年乃至更早的1993年，地产商是如何惨淡经营的。这和2000年全国煤矿的情况是一样的，那时候谁投资煤矿肯定谁是冤大头。但市场是变化的，当供求关系发生变化之后，特别是人们的预期提高之后，房地产上涨不可避免，这与空置率并没有必然关系。比如近年来土地供应的减少有目共睹，人们投资地产的期望自然有增无减。而同样的情况发生在煤炭和石油乃至有色金属，因为人们预见到这些资源会日渐稀缺，所以价格出现了持续上涨。这与热钱过多而利率过低并无必然关系，关键还是供求关系在起作用。

　　何劲认为，以深圳来说，房价上涨太快市民肯定是不欢迎的。目前，深圳特区内新房均价达到1万元以上，明后两年如果出现一定的波动，比如10％是正常的。但下跌50％的崩盘也是不可能的，因为那样太便宜了。

　　至于未来有闲钱的市民能不能买房，何劲认为，这要看每个人具体的情况。他认为，这里面实际有一个资产配置的问题。如果你想全部投资房产，那你就要考虑房产5年乃至10年之后卖给谁，预期价格如何。比如在每个家庭的投资中，除了房产，应该有一定的证券比例。比如股票、企业债券等。他认为，一些优质股票、企业债券乃至小型实业都应成为未来市民的投资之选。

　　之一

　　今后五年新增住房5700万平方米

　　政策撮要

　　制定和实施住房建设规划。要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。

　　政策解读

　　增加供应，一直被认为是稳定房价的重要措施。深圳市近期建设规划（2006~2010）提出，今后5年，特区内新增住房主要来自于居住用地的存量盘活，新增居住用地主要安排在特区外的龙岗中心城、龙华、横岗、光明、沙井和坪山等地区，结合城中村等改造，共提供约5700万平方米的住房建筑面积。同时，调节商品房供应结构，增加普通商品房供应。

　　今年4月29日，深圳市政府正式出台《关于稳定房价促进我市房地产市场持续健康发展的意见》（被业界称为“深八条”）。深八条第一条即为：多渠道增加住房供给，进一步调整住房供应结构，保证全市房地产市场供求总量与结构基本平衡。

　　之二

　　普通住宅供应量将占九成

　　政策撮要

　　明确新建住房结构比例。“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。

　　政策解读

　　深圳在这方面也早已未雨绸缪。早在去年11月，市国土房产局出台的有关政策措施即提出，拟在土地出让合同中限定豪宅的开发比例。

　　“深八条”的有关规定则更为明确具体：进一步调整住房的产品结构，着重增加普通商品住宅供应，今后在供应普通商品住宅土地时，应在建设用地规划许可证、土地出让合同等批准文件中，逐步将拟建住宅套数或住宅套型结构比例作为规划条件，确保年度普通商品住宅供应量不低于全部商品住宅供应量的90％。

　　之三

　　二手房市场或趋冷

　　政策撮要

　　调整住房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　政策解读

　　对于这一规定，深圳民间某著名地产人士认为，其“对投机客、炒家几乎是绝杀”。它可能导致二手房市场出现放盘量骤减而价格骤增的现象。这与宏观调控的目的并不吻合。不过，也有分析人士认为，这条规定未必会有太大的作用。去年5月国家七部委联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》就有类似的规定，炒家完全可以通过私签合同的形式避开这项税费。

　　但政府有关部门负责人则认为，今后政府将通过专业评估公司对进入交易环节的二手房进行估价，这就避免了交易行为中可能发生的瞒报交易额的行为发生。

　　之四

　　给银行业敲响警钟

　　政策撮要

　　严格房地产开发信贷条件。对项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

　　政策解读

　　某国有银行深圳分行资金业务部的负责人表示，此项政策对房地产开发商尤其是中小型地产商的影响较大。他说，一些实力不强的地产商自由资金非常有限，这条政策增加了他们的贷款难度。同时，他认为，此项政策的出台一定程度上是给银行敲了一个警钟，提醒银行应及时调整金融政策，不能将贷款重心倾斜在房地产市场。

　　之五

　　提高首付比例抑制泡沫

　　政策撮要

　　有区别地适度调整住房消费信贷政策。从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。

　　政策解读

　　昨晚，本地两位银行房贷业务的老总真实坦露了对于这一房贷新政的理解。他们均不约而同表示对于房价过快上涨导致本地楼市泡沫堆积的担忧。

　　与前期有关首付比例将提高至四成乃至五成的传闻相比，最终敲定的此项房贷调控政策被业内理解为“温和、有节制”的。

　　受访的银行业内人士预计，短期内不会再有严厉的措施出台。但如果房价依然如脱缰野马般，“政府调控房市仍将会有许多措施，比如对炒房人士征收财产税等更严厉的对策。”年长的银行专家提醒不要低估政府调控房市的决心。

　　之六

　　土地供应不走"高档路线"

　　政策撮要

　　保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。

　　政策解读

　　深圳大学中国经济特区研究中心主任曹龙骐表示，国家出台政策加强中低价位中小套型普通商品住房的土地供应，可谓是普通市民的一大福音。毕竟，土地属于国家，不能让一部分人去享受。

　　曹龙骐说，发达国家的房地产开发并非一味走高档路线。如新加坡就有45％的房子为中低收入者提供，有些国家达到50％到60％。

　　之七

　　闲置土地处罚有细则

　　政策撮要

　　加大对闲置土地的处置力度。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1／3或已投资额不足1／4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。

　　政策解读

　　深圳某地产研究专家认为，之前喊“闲置两年就无偿收回”的口号长达3年，但真正无偿收回的少之又少，这主要是各项条例缺乏可操作性。这次的《意见》要求从闲置时间上进行了明确的界定，并以程度轻重缓急作出了详细的处罚规定，这些量化规定具有较强可操作性，前进了一大步，也将大大加快工程建设的步伐。

　　之八

　　控制“被动”住房需求

　　政策撮要

　　严格控制被动性住房需求。2006年各地房屋拆迁规模原则上控制在2005年的水平以内。

　　政策解读

　　一位不愿意透露姓名的专业人士认为，在深圳基本不存在这个问题。因为深圳的住房需求主要为主动性需求。深圳的城中村改造是符合深圳发展和市民切身利益的，目前的城中村已经是与这个城市发展极不相称的一个“伤疤”，城中村的业主也迫切要求改造，希望通过改造来改善自己的居住条件。

　　之九

　　擅改设计要严查

　　政策撮要

　　加强房地产开发建设全过程监管。对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收。

　　政策解读

　　专家认为，该项政策是必不可少的，可遏制房地产开发建设过程中的违法违规现象。但该规定弹性过大，容易被不法地产商和有主观违反规定意愿的人员钻空子。要想使规定更好地贯彻下去，必须要有很好的监察机制。

　　之十

　　囤房恶炒可吊照

　　政策撮要

　　切实整治房地产交易环节违法违规行为。对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。

　　政策解读

　　深圳某地产研究专家认为，在这一点上，深圳和国家的政策是一致的。今年4月底出台的“深八条”就明确指出：“对非法炒卖、囤积房源，违规销售、恶意哄抬房价，发布不实价格和销售信息、恶意欺诈消费者等违法、违规行为，政府各相关部门应依法查处。对情节严重、性质恶劣的，要依法从严处罚，并及时向社会公布。”

　　之十一

　　租房值得提倡

　　政策撮要

　　加快城镇廉租住房制度建设。廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，要稳步扩大廉租住房制度覆盖面。尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立，并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。

　　政策解读

　　深圳大学中国经济特区研究中心主任曹龙骐认为，在现在房价高企的形势下，广大市民应提倡租房消费，暂时买不起，可以先租一段时间。

　　据介绍，早在今年年初深圳市政府为调控房价出台的专门意见就明确提出，将着重“建设经济实用房、廉租房”，促进住房保障“以售为主”转变为“以租为主”。曹龙骐认为，这表明政府试图把廉租房作为政府住房存量，一方面保障中低收入人士的住房需求，另一方面也可平抑市场上强劲的刚性住房需求。

　　之十二

　　让工薪阶层有盼头

　　政策撮要

　　规范发展经济适用住房。

　　政策解读

　　专家认为，发展经济适用住房，可有效解决城市工薪阶层住房难的问题，并对抑制房价上涨有一定作用。

　　据悉，“深八条”之第三条也就加强经济适用房、完善住房保障体系作出了相应规定，提出“着重建设包括经济适用出租房、廉租房在内的各类公共租赁住房，加强公共租赁住房对我市低收入户籍人口和符合规定条件的暂住人员的保障作用。”

　　之十三

　　引导居民"换购"改善条件

　　政策撮要

　　积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。

　　政策解读

　　专家认为，目前，深圳的住房二级市场和房屋租赁市场已经非常成熟，已经是解决市民安家置业需求的重要媒介。目前深圳应该做的是更好地规范二级市场，对违规操作的公司进行整治，同时鼓励品牌信誉度高的企业做大做强。

　　之十四

　　及时披露信息辟“房荒”谣言

　　政策撮要

　　建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。

　　政策解读

　　完善房地产市场的信息披露制度，第一时间公开市场信息，有利于消除市场恐慌心理，引导市民理性置业。在此方面，深圳房地产主管部门一直走在全国前列。深圳房地产信息网、深圳国土房产网每天都发布前一天深圳各区房地产市场成交情况；深圳近年批准预售楼盘各单位的销售状况也均在这两个网站上可以查到。

　　之十五

　　实事求是报道楼市

　　政策撮要

　　坚持正确的舆论导向。

　　政策解读

　　专家认为，在稳定住房价格方面，媒体应该发挥正确的引导作用，既不夸大事实，又要让受众明确当前时常存在的问题和风险。媒体从业人员不但要抵制恶意炒作的行为，还要用清醒的头脑去作出正确的判断。