评论：后续调控措施当及时跟上

　　国务院办公厅日前转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，共计提出6条15项措施。与以前相比，这次出台的有关税收、信贷、土地供应与管理等方面的措施，显然强制性和操作性更强。这些措施无疑都是必要的，有些措施还属于市场基础设施建设范畴，如能持之以恒，必然有助于房地产市场走上更加规范化的发展轨道。尽管如此，仅有这些措施恐怕还不足以实现决策者和社会公众所期望的调控目标，还需要进一步的措施配套，虽然这些措施未必需要明确打着“调控房地产市场”的旗号。

　　在信贷方面，我国房地产开发行业资金来源格局中，商业银行占有特殊的重要地位。我国房地产开发企业普遍负债率较高，根据央行房地产金融分析小组发布的《2004中国房地产金融报告》，我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上。正由于自有资本严重不足，多年来中国房地产开发企业高度依赖各类银行融资。如果没有通过各种违规运作手段套取的银行资金支持，房地产开发商许多操纵市场价格的手法根本无法运转。而这些套取银行资金的违规手段能够得逞，往往又离不开银行管理层睁一只眼闭一只眼的不作为，乃至积极配合。有鉴于此，在清理房地产市场的信贷渠道时，我们必须充分发挥银行管理层“乌纱帽效应”的功能。

　　在更广阔的背景上考察，我国房地产市场泡沫之所以经久难消，原因之一是金融市场流动性过剩，商业银行必须为其与日俱增的剩余资金寻求出路，房地产等资产市场相应成为首选。原因之二是地方政府把卖地当作最为便利的生财渠道。这两个问题不解决，对房地产市场的调控风头很快就会过去，然后就是故态复萌。有鉴于此，决策层还需要解决金融市场流动性过剩问题，并通过让被征地农民合理分享土地收益、改进分税制等措施，削弱地方政府卖地生财的动机，这才是治本之策。

　　加强政府执行能力也是此次调控的一个关键。对于“国六条”的执行效力，各界可能依然心存疑问，因为房地产业是中国社会目前最成型、活动能量最强的产业利益集团，从2003年121号文件无疾而终，到去年调控房地产市场令社会公众一场空欢喜，社会公众恐怕不得不相信房地产利益集团政治游说能量惊人，有能力维持偏向于他们的政策，保持房地产市场泡沫不散。所以，政府的新一轮房地产市场调控措施已经押上了自己的很多信誉，希望最终结果能够向社会各界证明我们的政府仍然有着强大的执行能力。

　　鉴于外资在我国房地产市场泡沫形成、膨胀过程中的作用正日益突出，为了避免新一轮房地产调控沦为国际游资进入中国房地产市场的新机遇，我们还需要进一步的措施遏制国际游资进入中国房地产市场。具体措施包括取消外资房地产企业在税收、土地出让等方面的超国民待遇；加强对外资房地产企业和中介机构的市场准入审批，限制投机性炒作房地产；提高外资房地产行业的注册资本在总投资中的比例，使之与投资总额相适应；规定境内银行（含外资银行）不得为非居民个人和境外机构在境内购买商品房提供外汇按揭贷款，以遏制非居民个人和境外机构的投机性炒房；将外资购买国内房地产纳入资本和金融项目交易监管等。

　　就短期而言，还有一个迫切需要的配套措施就是大力推进房地产领域的反商业贿赂。在房地产市场，“夜有多黑，房地产市场就有多黑”这句话流传甚广，一些官员为了个人私利而蓄意给政府的房地产市场调控措施放水，一些银行管理层为了个人私利而违反规定扩大房地产放款，一些房地产开发商又正是依靠商业贿赂手段突破国家宏观调控措施的约束，然后把这一切称作“市场”对“计划”的胜利！好一个“市场力量”呵！如果不能对此给予有效的打击，那就谈不上任何正常的市场秩序。