二手房过户房交所昨演“疯狂”(图)

　　为了抓住最后的免税晚餐，很多卖家昨日到房交所过户

　　本报讯按九部委的房地产新政，今天起，5年内二手房转让将全额征收营业税。昨日，二手房抓住最后的免税晚餐疯狂了一把——据主城各区房交所、房中介统计，当天交易疯

　　刚过上午8点半，急于脱手的二手房房东纷纷赶到市房交所排队过户。

　　彭女士在经开大道有套120平方米房子，“两天前有人出46万元，我还想涨2万元再卖，现在等不及了”——就算以后能卖到48万元，但扣掉营业税（48万元×5.5%=26400元），不仅没多赚，反倒亏6000多元。到时，能不能卖到这个价还是个未知数。

　　与彭女士想法一样的卖家，还多得很。昨日15时30分，市房交所内3张连排供交易双方填写申请书的办公桌前，挤满了30多人等候填表。过户窗口前，排起了30多人的长队。市房交所负责人称，当日多派了十多名工作人员到档案查询、过户一线，但与蜂拥而来的市民相比，还是忙得不可开交。

　　渝北区房交所介绍，不完全统计，5月30日、31日两天共接受了200多件过户申请，跟平时过户量比，完全可用“疯狂”二字形容。该所是主城近两天过户量最多的区域。

　　中介公司也是忙得团团转：催人签约、带客看房、帮客过户。中原地产称，昨日旗下12家店共经手60多笔生意，这比平时交易量至少增加了5倍。

　　钢运置业昨日称，前日早晨有部分卖家从报上获悉房地产新政后，立即致电中介要求签约卖房，有业务员签约到次日凌晨，签完约就直接到交易所门口等开门办件。

　　由于昨日是免税晚餐的最后一天，部分卖家脱手心切，纷纷下调转让价格。钢运置业介绍，昨日成交的20多套房屋，一半以上都让了利，少则5000元，多则逾1万元。

　　新建项目90平方米以内户型至少占70%开发商担心供求关系失衡

　　昨日，有开发商认为，九部委联手硬性调控房市，对开发商影响最大。其中，明确新建住房结构比例尤为严重。

　　金阳房地产老总刘达平称，九部委的实施细则来得太快，开发商根本没有缓冲余地。开发一个项目，从拿地到销售，项目准备周期少则一年，多则两年，现在“喊调头就调头”，的确不容易。

　　“过去已审批但未取得施工许可证的项目，也要参照上述比例调整。”天景置业副总胡瑛担心，今后商品住房市场会不会出现新的矛盾：中小户型比重偏高，再次导致市场供求关系、住房结构比例失衡后而卖不脱，而100平方米－120平方米间的主力户型又供不应求？

　　保利地产旗下的思睿达地产代理公司项目总监宋卫东称，由于新建住房结构比例是按项目测算的，这种一刀切的做法对开发低密度住宅的开发商打击更大。

　　“这一条暗藏了巨大的市场风险。”焦点机构负责人李涌认为，开发商在前期拿地指标测算、设计产品户型等诸多环节，稍有不慎，即使规划部门给足了项目容积率，开发商也修不出“70％的90平方米以下户型”。

　　中小开发商受困项目本金

　　根据新政，房地产开发项目中，项目资本金不得低于项目总投资的35%。但我市现实情况是，这一比例多为20%－25%，仅少数一线开发商钱包充足，在土地成本、建设开发等前期总投入中，自己的钱占到35%。因此，一旦主管部门严格打表，很多实力不济的中小开发商面临洗牌，甚至出局的可能。

　　市房地产商会介绍，我市房地产开发项目资本金监管一直较宽松。项目开工时，开发商只是象征性地把资金打到银行账户上。只要开发商将销售回笼款存在同一账户上即可，银行也疏于对资本金的监管。开发商随时抽回或挪用项目资本金，早已成家常便饭。

　　市开发办项目管理处负责人也承认，由于地方政府过去未出台房地产开发项目资本金的管理办法，职能部门也未全面开展这方面的监管工作，目前仅有部分区县开展试点：开发商使用资本金的进度，要经过主管部门核定。

　　分期开发是否收土地闲置费

　　新政要求，加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。

　　北部新区一大盘老总称，对数千亩以上的大盘，开发商都要分期分年度滚动开发，多的超过五六年，或更长的周期。问题是，一次性拿地后，在开发一期时，三四期的土地两三年暂时未动，是否会收土地闲置费？

　　天景置业副总胡瑛介绍，过去开发商手中虽有闲置土地，但主管部门处置力度一直不是很严。但新政作了具体量化要求：对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。

　　记者陈林 文毕克勤摄网络编辑：李平