破困局，业主委员会“履新”

　　物业公司和小区居民好像是天生的“冤家”，“物业公司太不负责”、“小区居民不交水费”，不管在哪个小区，双方的怨言都不会少。矛盾越来越多，最终如何解决？淄博高新区芳草地别墅区业主委员会的成立，或许能给我们一些启发。

　　业主委员会：成立“历经风雨”

　　“新管家”入驻小区

　　对淄博高新区芳草地别墅区的业主来说，最近喜事不少：先是在4月17日，小区业主投票选举出了业主委员会。后是从6月1日起，小区的新“管家”—淄博金宅物业管理有限公司将正式接手小区物业。

　　4月17日10:30许，淄博市高新区中润大道66号芳草地别墅区门口，一阵“噼里啪啦”的鞭炮声，引得行人纷纷驻足观望，是谁家娶亲吗？怎么不见娶亲队伍和红红的喜字，怎么回事？

　　这时，院内1号楼的会议室里响起了持久、热烈的掌声，红红的标语被贴在小区的显眼处，“创建和谐社区”、“争做文明居民”，强烈表达着居民的心声。1号楼小小的会议室挤了40余人，这是小区的全部业主代表。据了解，芳草地别墅区共有住宅40座59户，现入住70%，符合成立业主委员会的条件。他们要在淄博高新区房管处有关部门的指导和监督下，召开业主大会并选出业主代表，成立自己的业主委员会。

　　热心居民积极筹备

　　4月4日晚上，芳草地别墅区的李振清，本想吃过晚饭到院子里溜达溜达。看着高过人头的冬青树，心里就很不舒服，转悠到院门口时，禁不住走进1号楼一个房间，想不到屋里已经坐了好几个人，手里都拿着“芳草地物业”下发的《交款通知》。“咱们赶快成立业主委员会吧！”几名业主几乎异口同声地说。

　　要成立业主委员会，没有居民的支持是不行的。4月5日，李振清到各家了解情况，到晚上时，30余个鲜红的手印印在了《关于成立芳草地业主委员会的倡议书》上，几乎获得了全体居民的支持。

　　李振清等几个热心人马不停蹄地前往居委会、房管局等部门，了解询问有关成立业主委员会的相关事宜，积极筹备。在阅读了《物业管理条例》、《淄博市业主大会业主委员会运作规程》等相关法律文书后，他们起草了《芳草地业主大会章程》、《芳草地业主委员会候选人选举办法》、《芳草地业主委员会成立程序》等文书，于4月6日向高新区房管局递交了成立业主委员会的申请。

　　两年时间三次夭折

　　在2年时间里，芳草地别墅区曾3次成立业主委员会，结果3次夭折。早在2004年10月份，芳草地别墅区的居民就向物业公司提出建立业主委员会，要求物业公司将账目公开。物业公司当面同意后，结果却不了了之。2005年2月份，居民再次提出建立业主委员会的要求，物业公司答应积极配合。在居民准备好业主大会材料、印了选票后，物业公司又不管不问了，业主委员会自然又流产了。事后，他们不断找物业公司交涉，终于在2005年11月初，物业公司主动提出成立业主委员会，要求11月9日召开全体业主大会，结果那天没有丝毫动静。直到11月20日，物业公司召开业主委员会筹备会议，本想这次能成功，然而布置的工作一点也没做，业主委员会被迫第三次流产。

　　芳草地别墅区的居民，为什么不厌其烦地屡屡要求成立业主委员会? 一居民道出了事情的原委：芳草地别墅区1997年建成后开始有居民陆续入住，小区的管理也一直由房地产开发商负责。2003年开发商将物业管理工作交给了现在的物业公司。然而在随后的管理中，这家物业公司却越来越令居民失望，时常停水停电。高质量的物业管理更是谈不上，小区里杂草丛生，建筑垃圾随处可见，一度被居民们称为“荒草地”。

　　意外发生停电风波

　　就在业主委员会成立工作有条不紊地进行时，一件意外的事情发生了。

　　4月11日9:40许，芳草地别墅区1号楼突然停电了，居民赶紧打电话给物业公司，物业公司工作人员称不知此事。居委会的工作人员随后赶到调解，却被告知领导不在，他们不了解情况。当天下午，小区内几名居民将锁电闸的锁砸开，通上了电，换上了新锁。然而出乎意料的是，刚换的新锁又被砸了，并且电线也被剪断。1号楼不得不拨打110，在民警的调解下，1号楼重新通上了电。

　　物业公司: 一人难称百人心

　　业主对“芳草地物业”的服务一直不满意，物业对自己的工作是如何评价的呢？据物业公司一负责人介绍，物业管理是一件费力不讨好的活，以前的管理工作可能让居民不满意，但一人难称百人心，即使他们再努力也总会有不尽如人意的地方。芳草地别墅区60户别墅楼建成后，开发商却很快“脱身”，历史遗留问题很多。当时接手管理时，还没有取得物业管理的资质，所以在制定物业管理收费标准时缺乏依据，这也成为居民拒交管理费的理由。

　　核心意义：居民物业关系融洽

　　淄博高新区房管处一负责人向记者介绍说：“这个小区，从建成后一直没有正规物业管理，配套设施不全，居民颇有怨言。”

　　他说，这次成立业主委员会的申请引起了房管处的重视，房管处多次到芳草地别墅区指导筹备小组人员按照《物业管理条例》等法规加快筹备业主委员会。

　　2006年4月17日，在房管处工作人员的监督下，芳草地别墅区的43名长期入住的业主投票选举出了芳草地别墅区业主委员会，业主委员会由7名业主组成。4月19日，芳草地别墅区业主委员会向社会发出了招聘启事，最后选中淄博金宅物业管理有限公司为业主服务。

　　“业主委员会的成立将给居民解决一系列问题，居民和物业的关系将进一步理顺。”这位负责人最后说。

　　事件延伸：还有多少“芳草地”

　　淄博市房管局物管科工作人员王俊峰介绍，目前淄博市实行物业管理的住宅项目有242个，占全部小区的50%以上，其中所有的新建小区均实行物业管理。全市共有180多家物业公司（其中152家取得物业管理资质），肩负着淄博市的物业管理工作。而在业主和物业公司之间，起着沟通桥梁作用的业主委员会才有40余家，仅占全部小区数量的10%左右。

　　至于解决小区内业主和物业之间的矛盾，切实可行的办法就是，对小区内的物业管理实行招投标制度，聘用正规有资质的物业管理公司。良好的物业管理不仅会使居民的生活舒适满意，同时也会提升物业公司和居民区的品牌价值，使物业增值。

　　物业公司是个微利行业，小区内的日常维护费用以及物业工人的工资都依靠每月收取的物业管理费，使不少物业公司处于入不敷出的地步，而居民拒交、拖交物业管理费的情况更是屡见不鲜。给居民停水、停电是不合法的，诉诸法律的维权成本，远远高于居民欠交的物业管理费，使物业公司处于两难境地。

　　解决办法：法规应逐步健全

　　另外，理顺这些错综复杂的关系，离不开法律规章在这方面的逐步健全。

　　据了解，自2003年9月1日起开始实施的《物业管理条例》，对规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，作了明确规定。而2005年3月29日出台的《淄博市业主大会业主委员会运作规程》，对业主大会、业主委员会的运作和业主享有的权利作了详尽的规定和说明。2005年9月15日发布的《淄博市物业管理办法(征求意见稿)》使居民与物业公司之间产生的矛盾、纠纷，有了公正的“裁判”。

　　芳草地别墅区业主委员会的成立可谓曲折。如果你是居民，你所居住的小区是否也存在物业管理方面的问题，你对物业公司有什么不满意的地方？如果你是物业公司，你在管理中感觉哪些情况和事件没有得到居民的理解和支持？请拨打我们的热线电话0533-3585000，参与我们的讨论。(a7)（记者 王任辉 通讯员 李建学 王维国）