规避新政：中介以身犯险

　　规避新政：中介以身犯险

　　调控新政实施首日记者调查，不少中介表示可通过虚构房价做低首付

　　本报讯虚构房价便可将三成首付变成两成、一成，甚至零首付。“国十五条”对首付作出明确规定，但是政策出台后市场往往会有相应的对策，深圳市场中便一直存在着做低

　　受新政冲击中介生意萧条

　　在深圳的二手房市场，因为首付最起码要三成，做低首付的现象较为突出。“国十五条”出台后，首付门槛进一步提高，做低首付的内在需求更大，市场上会不会随之产生相应对策呢？昨日，本报记者兵分几路，对深圳中介市场进行探访，发现“国十五条”实施首日，中介公司业务受到冲击，记者走访的几家中介生意都很萧条，置业顾问也表示生意比往日差了不少。

　　在中心区、华强北及园岭片区，记者探访了9家房产中介，当记者提出能不能做低首付时，有5家中介公司表示“可以试一试，与银行沟通”或直接回答肯定可以做。有4家公司表示不可以做，称现在是政策刚出台时期，过几个月可能会松动一些。

　　新政前做低首付小菜一碟

　　记者在采访中发现，在“国十五条”政策出台前，做低首付对中介来说似乎是小菜一碟，信手拈来。一家中介公司的部门经理还向记者展示了他不久前的“杰作”。这家中介公司位于华强北附近，其部门经理潘先生今年3月刚刚完成两次做低首付的实践。他翻出当时的评估报告说，一客户要购买金茂礼都的一个单位，当时房价是每平米8000－9000元之间，这个40平米左右的单位大约需要31万多元。

　　客户提出了降低首付的要求，潘先生便找到一家知名房地产评估公司，“塞点钱就行了”。最后，评估公司将房价做成每平米11000元，这套房子总价就做到了39万多元，比原价高出8万多元，这样以来，客户便可以申请更多银行贷款，省了三四万元的首付。

　　而记者提出要做低首付的要求时，潘先生坚定地拒绝了，“现在做这个搞不好公司都要搭进去”，不过他表示新政刚出来很严，“过两个月可能可以做”。

　　发展商做低首付手段更多

　　除了二手房市场，一名专家还认为，其实新房做低首付更容易，一手房的价格掌握在发展商手中，不需要评估，发展商可以采取多种手段降低首付。

　　对于做低首付的现象，几家银行信贷部门负责人均表示前几年比较常见，目前也仍未完全杜绝。他们还表示这种做法的危害性很大，对于购房人及银行都存在风险。

　　■个案调查

　　可找银行熟人帮忙做低首付

　　□中介地点：八卦二路鹏益花园□置业顾问：林小姐

　　记者在该中介公司窗外的广告前驻足不到一分钟，林顾问就热情洋溢地走出来，将记者迎进公司内。记者表示，想在附近购买一套两房一厅的物业，林顾问称有房源，但价格比较贵，均价11000元，他们有一套建筑面积67平方米的房子总价737000元左右，并加收5％营业税，具体谁承担需要和卖主协商。

　　按最低首付需三成计算，这套物业的首付款至少需要22万余元。看记者面露难色，林顾问主动表示，可以找银行的熟人帮忙将首付款做低至两成半甚至两成左右。她向记者举例说明，如果银行在对这套物业进行价值评估时，估出的正常均价应为9000元／平方米，通过内部打通关系，就可以估高到9500元／平方米。以面积67平方米计，9000元均价银行评估出的房屋总价应为603000元，买主可从银行贷到房价七成的贷款共计422100元；而若按均价9500元来算，房屋总价就变成了636500元，买主可从银行贷到金额为445550元的贷款。这之间的差额23450元(445550－422100)就可以用来充抵买主的首付款，只不过买主的贷款负担加重了。

　　记者对这样操作会否影响个人信用最终导致贷款失败提出疑问，林顾问马上表示，从评估到贷款整个流程都是由银行一手操办的，中介公司和买主均不参与，只要记者选定一家银行办理贷款，她就可以托银行联系评估公司。

　　房子情况决定虚构房价难度

　　□中介地点：彩田路万佳百货对面□置业顾问：李小姐

　　记者在地处彩田路的某房地产中介公司前刚停下来，置业顾问李小姐便迎上来，向记者介绍情况，周边因有坐拥中心区的独特优势，二手房价格也至少在7000元／平方米以上。

　　在记者提出希望购一套大约100平方米的物业后，李小姐给记者提供了两个符合条件的楼盘，一个楼盘86平方米，总价73.5万元，一个100平方米，总价73万元。

　　首付三成是规定的二手房的最低额度，当记者表示手头大约可以付两成后，旁边一名置业顾问表示“可以试试，不过能不能做成要看银行”。

　　这名置业顾问随后告诉记者，这两个楼盘中86平方米的做成的可能性较小，而100平方米那个做两成没问题。

　　对于其中原因，这名置业顾问解释，86平方米的原价是50万元，与现价差20多万元，评估做高难度大，而100平方米的原价86万元，原价高比较好做。这名置业顾问告诉记者，房子情况不一样，年份不一样等等，都会影响能不能做低首付。

　　做低首付新楼盘操作更容易

　　□中介地点：振兴路金茂礼都□置业顾问：田先生

　　记者随意走进了一家位于振兴路金茂礼都的房产中介公司，空荡荡的公司里，只有一名置业顾问坐在电脑前，其他工作人员全都在店铺内闲聊。见来了顾客，一田姓置业顾问热情地上前询问记者，打算购买什么样的楼盘。记者随后表示希望在附近购买一套总价60万元左右，面积在五六十平方米的两房一厅的房子，田先生翻找了所有的房产资料后表示，满足记者要求的房子目前总价最低的也要在75万元左右。

　　随后，记者询问买房的首付情况，该顾问给出了至少三成的答案，而见到记者面露难色，他则表示，因为新的规定出台，首付三成是必须的。记者一再表示，如果首付可以降低，就会考虑总价高一些的房产，旁边的一名置业顾问插话表示，“可以用评估高价的方法，让实际出的首付便宜下来”。不过，他表示，新楼盘这样操作的可能性更大一些。

　　田先生随后向记者解释，房屋评估的价格会综合考虑楼盘周围的配套设施，一般来说，新楼盘因为周围的配套设施还不完善，所以可以根据情况“适当地往高处评估”。比如原价7000元每平米的，再考虑到周围交通、购物等的完善，可评估到9000元每平米，“这样的话，你从银行贷七成的款，也许实际算下来很可能零首付就买了这套房了”。而对于记者坚持要买的二手房，对方则表示操作起来有难度。因为二手房特别是时间越长的二手房，价值基本上都固定了，往高处评估很难，“银行也有专门的评估机构，比周边的楼盘有明显的高估，他们肯定不相信。”

　　■银行提醒

　　虚构房价风险大

　　称不排除个别银行网点为完成任务把关不严

　　从昨天开始，深圳各银行将建筑面积在90平方米以上的房屋首付门槛提高到三成。“不排除通过虚构房价等方式来变相降低首付门槛的情况”，几家银行信贷部门负责人均告诉记者，确实存在一些办法可以规避政策，做到“零首付”或降低首付。这种方法在前几年比较常见，目前也仍未完全杜绝。

　　虚构房价可能引发纠纷

　　昨日，某银行信贷部门负责人告诉记者，国家出台政策统一要求提高首付门槛，银行都会遵照执行。但不排除个别银行网点为完成任务指标存在把关不严的情况，甚至与中介合作通过虚构房价等方式来降低首付门槛。

　　该负责人告诉记者，虚构房价是降低首付门槛比较常用的办法。比如购买一套100平方米的房子，实际价格100万元，按照新规定就要付出30万元的首付，这种情况下，只要将房子的价格在借款合同中虚构到120万元，就能获得84万元的贷款，相当于100万元的实际价值购房人只需要付出16万元做首付，一下子首付成数从三成变成了一成六。

　　“这种做法的危害性是很大的”，该负责人说，对于购房人及银行而言都存在风险。首先，虚构房价意味着购房人至少要签两套合同，其中一套是真实的合同，再有一套就是和银行的借款合同，这就为引起纠纷埋下伏笔。比如购房人按照120万元的房价贷到84万元之后给了卖房人，按照真实房价购房人只要再给16万元即可，但如果卖房人变卦一口咬定是120万元成交的，则意味着购房人还要再给36万元给卖房人，一下要多给20万元，而借款合同就成为卖房人的有力证据。

　　超出承受能力容易成“房奴”

　　该负责人还表示，对于购房人来说，目前人民银行已连续调高了住房贷款利率，不排除下一步继续调高房贷利率的可能，如果不考虑实际收入情况非要购买超出承受能力范围的房子，虽然一时能通过降低首付来达到目的，但很容易就变成“房奴”，生活质量急剧下降，一旦出现风险还款出现问题，不仅房子要被收回拍卖，还会有不良信用记录，为下次贷款带来麻烦。目前，深圳已经有不少这样的案例。按照人民银行规定，每月还款额不能超过月收入的50％，家庭每月还款额不能超过月收入55％是底线，市民在贷款买房的时候一定要量力而行。此外，对于银行而言，如果在审核的时候不严格把关，就容易形成不良资产，处理起来费时费力，加上房价下跌的风险，甚至会严重影响银行的资产安全。

　　本版统筹：本报记者李斌

　　本版采写：本报记者孙天明杜雅文王越王莹

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　　本报记者调查了9家房产中介，其中几家都称可帮忙做低购房首付。

　　本报记者徐文阁摄

　　（南方都市报）