房地产新政后续政策效应猜想

　　【南京日报报道】本报特约地产评论员陈斌

　　5月29日正式公布的《关于调整住房供应结构稳定住宅价格的通知》（以下简称国六条），意味着国务院继去年国八条后的再一次对房地产市场发力，其政策效应有待观察，笔者不是经济学家，也不是专业的政策分析人士，但长期从事房地产企业咨询与项目策划工作，兼有房地产投资者的身份，已经经历了三轮房地产宏观调控，现在新政出台，忍不住提出

　　1．拥有稀缺资源的中高端产品作为投资品的功能将受到强化。

　　这一点可能是政策制定者始料未及的。在深圳会表现得更突出一些。深圳尤为土地供应少，尤其是关内土地极度稀缺。由于政府新批地及新开工项目被要求建筑面积中的70％用于90平方米的普通住宅，这将进一步减弱所谓豪宅的供用。而深圳作为一个移民城市，在置业特征上体现出一个事业发展周期与购房面积变化一直存在一个重要的相关关系。以安家为目的一次置业、以改善生活为目的二次置业以及以彰显身份的多次置业，三者置业类型之间一直保持一个稳定的比例。新政出台一下子强制改变供应结构，将使所谓的豪宅更加稀缺，其作为投资品的功能得到进一步强化。在南京，主城区内的拥有绝版生态环境资源和江宁拥有良好发展潜力与山水资源的中高档项目，其居住价值与投资价值将也会获得市场更高认同。如江宁的罗托鲁拉项目，由于其鲜明的市场概念、稀缺的山水资源，在豪宅及别墅供应进一步减少的前提下，其投资价值可能更易彰显。

　　2．上海楼市中短线将不看好。去年国八条出台后，就有学者专家预计上海楼市将在未来三年内处于观望及下行趋势，投机泡沫将受到挤压。新政的出台，再次确认打压投机的调控目的。有资料表明，上海2003—2004年的供应有五成为投资者所持有，新政出台通过延长二手房持有时间，增加税收征收力度，这将加大市场观望气氛，使有所回升的楼市人气再次经历严寒。另一方面使上海大量现房持有者增加了持有成本，尤其对温州炒房团而言，他们面临两个选择，要么装修，用于出租减少持有成本，这将增加租房市场供给，可能带来租金下调；要么为回收资金，减少获利预期，在有所赚或不赔本的基础上尽快出手。这将放大二手房的供应，导致楼盘的供应放量。

　　3．地段价值、产品价值、服务价值、品牌价值是企业竞争的四大焦点。

　　以南京市场为例，90平方米一般以大二房或小三房为主，目前市场上此类产品的高度同质。过去开发商的产品力竞争集中在豪宅市场，表现在庭院、入户花园、大飘窗、辅助空间等的创新与设计上。政府强制开发商将供应结构限制在中档普通住宅后，将会极大的推动90平方米以下面空间的设计创新。据笔者获得的资料，在日本东京90平方米的平面不仅可以做三房，还可做四房，甚至更多空间。这是日本人多地少逼出来的。实际上90平方米以下空间的设计是大有可为的，在功能上也是能较满足要求的。过去由于开发商、设计院、策划公司的眼睛都盯在中高档市场，很少在中低档市场用心创新，做出好产品。

　　可以预见，80—90平方米的二房或三房的空间创新将会获得一个质的飞跃。（作者系深圳天则公司总经理邮箱：200chenbinn＠vip．sina．com）

　　(编辑小娜)