万达华府84％得房率怎么算的

　　【南京日报报道】“得房率高达84％……”近日，针对万达华府二期的一则广告内容，有读者向本报《南京地产》询问，最近许多楼盘都在炒“得房率”这个词，得房率究竟是啥意思？万达华府二期84％的得房率又是怎么计算出来的？

　　记者找到万达华府二期的这则广告。广告下方还印有一行小字：“此得房率为二期平均得房率，各栋得房率会有所不同”。

　　部分市民指出，这行字印得这么小，不注意根本看不见，还以为所有的得房率都是84％呢。再说，既然是平均得房率，那就意味着自己买到手的房子得房率还指不定是多少呢？那么，这所谓的“84％得房率”的宣传，实际上对购房者并没有什么意义。

　　还有一些市民认为，既然万达华府二期是小高层，那就需要再分摊电梯等公共面积，要想达到84％的得房率，非常不现实。因为，一般情况下，小高层的得房率都在81％左右。如果得房率再高，则势必会影响居住的舒适度。

　　什么是得房率？

　　无论是购买住宅、写字楼还是商铺，许多业主都经常会碰到“得房率”这个词。要想明明白白消费，那就有必要弄懂什么是得房率？得房率是怎么计算的？得房率是不是越高越好等问题。

　　据了解，目前人们谈论的得房率主要有两个版本：一种是住房套内建筑面积除以套内建筑面积加公摊面积；另一种是套内使用面积除以套内建筑面积加公摊面积。

　　两种得房率的计算方式差异不大，后者只是去掉了套内墙体和一半阳台面积而已。开发商通常更愿意采用前者，因为这样所谓的得房率会更高一些。

　　正常合理情况下，高层住宅的得房率一般为76％左右，小高层为81％左右，多层为85％；商铺的得房率一般为50％左右。

　　得房率并非越高越好

　　市房产局测绘大队有关负责人介绍，得房率其实只是业界的一个通俗说法，现行的房地产法规、文件和词典中并没有“得房率”这个词的解释。测绘大队也只是负责测量建筑面积等，从来不计算和比较什么得房率的问题。

　　开发商之所以热衷于鼓吹高得房率，无非是制造卖点，吸引消费者。而事实上，这种有关得房率的宣传，对消费者并没有什么真正的意义。

　　首先，一套房子的建筑面积及公摊面积等究竟有多大，是以交付时的最终测绘数据来定的。建筑过程中经常会出现一些修改规划之类的问题，所谓的得房率，只能到最终交付时才能确定是多少。其次，得房率也并非是越高越好。打个比方，如果一套房子的得房率是100％，那这套房子肯定是没有楼梯和走道的。这种毫无安全、方便、舒适性可言的住宅、写字楼或商铺，又有谁愿意要呢？所以，不能片面地看待所谓的高得房率，主要还得看公摊面积设计得是否合理。

　　通常情况下，大户型要比小户型得房率高一些，多层要比高层得房率高一些。“羊毛出在羊身上”，不管所谓的得房率是多少，开发商卖给消费者始终是总建筑面积，他们一点也不吃亏。相反，如果为了提高得房率而改变户型，最终侵害的可能还是业主的利益。

　　据悉，近年来在美国、日本、新加坡等经济发达国家，以及北京、上海、深圳等经济发展较快的国内城市，人们选择房地产的时候，往往都对得房率比较淡化，而更加注重功能设施的完善。有关专家表示，随着产品品质日益成为房地产开发的主要目标，得房率的高低将逐渐被功能设施、环境配套等因素所替代。

　　得房率引出四大问题

　　有关专家认为，开发商频频炒作得房率，正引发出一系列问题。

　　一、购房观念发生异化。得房率的出现使购房者把一套住房人为地分割成公摊面积和套内面积两个水火不容的东西，矛盾和纠纷由此产生；

　　二、日常生活受到影响。按照高得房率的说法，最好楼梯间、变电室、电梯井、门厅、过道等公摊面积越小越好。由于门厅过道等过小造成业主进出不便，导致邻里容易发生纠纷，甚至人身意外伤亡；

　　三、整体环境质量降低。目前，购房者对居住环境日益看重，而环境包括小区和建筑面积内部两大内容。公摊面积小了，建筑物本身就显得局促和简陋，致使室内环境大打折扣，住房难以升值；

　　四、物业管理水平降低。公摊面积小将直接导致小区智能化水平、公共设施配套标准以及各项住宅技术指标的降低，这样难以有效地开展物业管理，最终加速物业贬值。

　　所以，整套房子包含的公与私两类面积，是不能割裂开来的。为什么政策法规设计规范上没有得房率这个概念？为什么一些发达城市在房产销售上以套作为计价标准？主要原因就在于此。市民购买房子一定要综合考虑总面积、户型等一系列因素，而不能轻易听信开发商鼓吹的所谓的高得房率。南京日报记者邹伟

　　(编辑小娜)