首日房产市场有序退烧 买方卖方观望政策落实

　　房地产新政实施第一天北京广州上海三地反应

　　市场有序退烧，买方卖方观望政策落实

　　北京：交易趋冷，购房者抱观望态度

　　新华网北京6月1日专电(记者孙晓胜、岳瑞芳)6月1日上午，近几天持续火爆的北京海淀区二手房交易服务大厅终于冷清下来。工作人员告诉记者，与前两日相比，1日办理相关手续的人数大幅下降。

　　北京市地税局提供的信息显示，为抢在6月1日前完成二手房过户手续，5月30日、31日，北京市民排长队办理过户手续，以搭乘营业税2年起征的末班车。北京部分区县地税部门的二手房交易服务大厅甚至延长服务至24时。

　　记者1日在北京北五环外的“明天第一城”售楼处看到，大厅里冷冷清清。楼盘的销售小姐告诉记者，5月27日推出第五期的5栋楼、330多套房子，现在只剩下20多套了。“很多购房人都抢在6月1日之前签约。”

　　位于北京北三环的一个售楼处销售大厅里，只有几个销售代表正在与购房者签购房协议。销售代表告诉记者，一期房子已经全部卖光了。

　　北京市房地产交易管理网的即时统计数字显示，北京期房交易数量略有下降。据统计，早在“国六条”出台前，北京日均签约期房约为570套，其中住宅日均签订519套；国六条”出台后，日均期房签约量为592套，其中住宅日均签订550套。5月30日左右，期房日均网上签约量降为544套，其中住宅日均签订467套。

　　在售楼处，几位前来看盘的购房者告诉记者，现在出手买房肯定是不明智的举动。“新政策出台后，各地方会有具体的措施跟进。等形势明朗后再买不迟。”网络上一项调查表明，近五成购房者近期将对楼市抱观望态度。

　　广州：短暂交易潮后，面临“洗牌”

　　新华网广州6月1日专电(记者黄玫)从“消极观望”到“焦急观望”，在“国六条”实施细则颁布后，广州楼市各个主体的心态在悄悄发生改变。业内人士认为，新政策确实带来了新气象，在经历了二手房的短暂交易潮后，广州房地产市场将面临重大调整，中介、开发商可能要“洗牌”。

　　“六一”前上演高潮一幕

　　5月31日，在诸多楼市新政策实施之前，广州二手房交易一度进入了“疯狂”状态。有顾客从凌晨就开始排队，希望在“大限”前完成交易。广州市房产交易中心派出370个办件号，比平日多派170个仍显得供不应求。

　　5月31日，珠江新城的多家中介行唱起了“空城计”，据说店员都出去与客户联系看楼或者签合同了。

　　6月1日，记者在百灵路、六榕路的一些房地产中介公司了解到，当天交易平淡，有的业主还把价格提高了一些。毕竟羊毛出在羊身上，征收的营业税虽然是业主缴纳，但是肯定要转嫁给消费者。

　　相比二手市场的忙碌紧张，一手市场则平静得多。祁福新村有关负责人说，我们基本是大众化的房子，大部分在90平方米以上，价格目前看也不会受太大影响。工作5年的王先生打算今年买房，他说，现在看来要等等，很有可能今年广州的房价扛不住了。

　　而准备进行二次置业的刘女士则考虑近期入市，她认为新政策的出台会影响市民的购买意愿，但小户型的供给增加后，发展商很有可能对大户型进行提价，还是要早下手。

　　中介面临冲击

　　尽管上市的二手房大部分是房改房，期限也在5年以上，实际上营业税的影响不大。但是，政策的威慑力还是很大。不少业内人士说，房地产中介市场的“冰冻期”已经来临，中介公司将面临较大冲击。

　　观望期越长，开发商的压力越大。业内人士说，去年宏观调控政策对2年内转手的商品房征收全额营业税的时候，广州有近10%的中介公司受到严重冲击而关停倒闭。中原地产有关人士认为，新政策实施后带来的成交量下降将会对行业产生冲击，特别是一些实力有限的中小中介公司会吃不消，他们将承受不了观望期的高成本代价，从而被市场淘汰。

　　房地产业即将重新洗牌

　　新政策对信贷条件有严格规定，项目资本金比例达不到35%等贷款条件的开发商将得不到银行贷款。业内人士认为，如果政策严格执行，一批中小房企将被淘汰出局，整个行业即将重新洗牌。

　　广州市寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同说，90平方米以下住房要占项目面积70%以上的规定，将影响后续未开工项目的供应。其中“过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整”，这样，一些已规划好了的项目不仅需要额外再支出一笔设计费用，同时还需要一段时间重新进行规划调整。预计从明年年中开始，广州一手楼的供应会面临严重紧缺。

　　广东省房协秘书长蔡穗声认为，这次的调控政策力度很大，对房地产开发企业会有较大影响。但是对房价进行“限价”，在操作上会有一些问题。例如今年定的价格是6000元/平方米，等两年后房子开卖时，市场价格已经涨到8000元/平方米了，这其中的差价会引发投机行为。

　　上海：在观望中，步入“胶着期”

　　新华网上海6月1日专电(记者徐寿松)二手房交易“加速冲刺”以赶上税收优惠的末班车已成往事，时下，一手房成交已经缩量，开发商、买房人都在观望地方落实“国六条”的具体措施。业内人士判断，上海楼市在观望中迎来了“胶着期”。

　　二手房“冲刺交易”成“过去时”

　　自6月1日起，购买住房不足5年转手交易的将全额征收营业税的规定，在二手房市场观望的“湖面”砸下了一颗石子，前期已签订交易合同的交易双方纷纷涌向交易中心完税、过户。此前的两天时间里，上海各交易中心都出现了“爆棚”现象，一些交易中心不得不增加缴税窗口、延长工作时间。

　　不过，由于税收政策调整从公布到实行只有两天时间，基本没留“缓冲期”，而二手房从签约到过户，一般需要35天到45天，即便买卖双方均无贷款，也不可能在两天内完成过户，因而，对于许多已经持有房屋满两年并准备套现的卖家来说，没有任何腾挪的时间。

　　来自二手房中介公司的信息显示，对于九部门调控细则，买卖双方反应不一。有买房意向的客户普遍转为观望，“看看市场形势”再说。同是房屋持有人，其反应也有明显不同。知名中介美联物业上海公司对其分布在上海11个区域30多家门店的房源进行调查后发现，《意见》颁布首日，有约10%的卖家开始封盘不售，等待地方相关调控措施的出台；有约10%的卖家为求尽快脱手，选择小幅降价；另有10%左右的卖家选择提价，以转嫁税收压力；而7成左右的业主则选择维持原价。

　　美联物业上海区总经理冯泓睿认为，上海市场既不会出现成交量大幅降低，也不会出现恐慌抛售现象，市场影响主要还是集中在心理层面。

　　一手房需求短期下降，“胶着期”来临

　　“在地方细则出来之前，消费者不会大规模入市，开发商也不会大举推盘，双方都已进入观望阶段，等待地方在9月份之前出台落实‘两个70%’的具体措施。”中原地产研究部的一位人士说，短期内一手房需求缩量不可逆转。一方面，90平方米以上首付提高到3成、5年内出手全额征税的政策对于中小投资者而言，是一次再“清洗”，他们会出局；另一方面，市场后期行情的不明朗会让更多的人观望，成交量会下滑，买卖双方再次进入对峙状态。

　　相关数据显示，上海一手房交易量已经在减少。业内人士分析，近期成交量下跌，可能与股市向好一定程度上分流了楼市资金有关，但主要还是住房公积金贷款利率上调、“国六条”及其细则出台进一步抑制了成交量。这一状况可能要延续到9月之前──等地方拿出了落实结构调控的具体措施，一切水落石出了，“胶着期”才可能结束。

　　不过，对于未来一手房价走势，各外资投行有不同的看法。百富勤近期作出的预测报告认为，内地楼市不会出现大跌，只是住宅需求和楼价可能像以往一样会被“有序冷却”。

　　有的开发商开始“寝食难安”了

　　“开发商一段时间内日子都将不好过。”上海万吉房地产的一位经理说，一些分期开发、同一地块上的部分土地尚未取得施工许可证的开发商“寝食难安”，“关心的已不是房价了，而是后续工程怎么进行？项目前期是中高档定位，现在要改成90平方米以下的小户型，怎样才能取得施工许可证呢？”

　　业内人士认为，90平方米以下房源须占开发量的7成，这对上海等一线城市的很多开发商来说是个“劫”，中小开发商尤其如此，他们的活路可能是向二三线城市转移。 []

　　▲建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中“对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税”的调控政策6月1日开始实施的前一天，一位市民(左)在杭州市农税征收管理局办理二手房契税缴纳手续。该日，杭州许多二手房卖家纷纷紧急抛房并办理过户缴税手续。

　　新华社记者谭进摄

　　=====落实“新六条”配套细则 ===== “新六条”15项细则公布后，引起了广泛讨论，不少人对细则的落实心存疑虑。从目前的反馈看，对落实“新六条”细则的关注，主要集中在改善住房结构、税收和信贷政策、土地使用权收回、住房保障政策上。这就启发我们，要努力在这些方面做好工作。

　　各界人士热评“国六条”配套细则

　　国务院转发九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（简称《意见》，又称“国六条”配套细则）出台后，过热的房地产市场能否降温、房价能否降低成为众人关注的焦点。本报记者采访了多位业内人士和专家。

　　房地产业人士：还需看各地实施细则

　　国家信息中心胡少维：取决于《意见》执行力度

　　金融业人士认为：首付提至30%将抑制需求

　　在国务院办公厅转发的建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中，关于调整住房结构的“双70％”硬指标（90平方米以下住房须占项目总面积七成以上、居住用地供应量七成用于中低价位中小套型），格外引人关注。

　　5月29日，国务院办公厅转发了建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。分析人士认为，与以往相比，此次出台的有关房地产信贷等“硬指标”具有强制性和操作性，是针对房地产市场的一种稳健、温和、渐进但方向明确的信贷收紧政策，可能会在一定程度上促使开发商、投资者恢复理性。

　　===== “新政”执行考验地方政府 =====

　　29日，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，作为近期出台的“国六条”的配套细则，《意见》加大了房地产市场宏观调控力度，并出台了土地政策、税收、信贷等一系列相关的“硬指标”。

　　两个70%指标的提出，让改善住房市场供应结构不再停留在原则层面，而是有了非常明确的数字要求，笔者以为，这两个量化指标是此次调控的最大“亮点”。如果能够落实，调控的效果不难达到。

　　难点也在于如何落实。从地方政府财政收益和完成GDP指标的角度说，要实现两个70%指标，就必然得牺牲一部分地方利益，因此需要地方政府在真正领会中央对房地产市场调控深刻用意的基础上，采取切实有效的配套措施，让房地产市场回归到理性发展的轨道上来。

　　====落实“新六条” 地方政府在行动====

　　来源：新华每日电讯