包宗华:落实大比重建设小户型政策需注意四点

　　中国将控制中高档房 发展中低价位中小户型住宅中新社发 井韦 摄 版权声明:凡标注有“cnsphoto”字样的图片版权均属中国新闻网，未经书面授权，不得转载使用。

　　中新网6月2日电 中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华在最新一期《瞭望》周

　　首先，要明确标准和要求。建议到2020年以前，中国城镇建设的小户型住宅标准为40～100平方米，其中80平方米以下的占70%。造价标准以每户平均居住75平方米的住宅，再与本城市中等收入者家庭平均年收入的6～8倍进行综合计算而出。

　　对小户型、低造价住宅的基本要求是：造价不高质量高(主要指工程质量)，面积不大功能全，占地不多环境美。

　　其次，要纳入计划，狠抓落实。建议各城市在编制“十一五”计划时，制定推行小户型、低造价住宅的进度计划。总的要求是，在今后10年内，各城市年建设小户型、低造价住宅的比重，逐步地达到占住宅建设总量的60%。为了把计划落到实处，城市政府每年都要把小户型、低造价住宅的建设计划，有区别地分解下达到每个待建的住宅小区(有的则在出让土地时确定)，即明确各个住宅小区应建设多少小户型、低造价住宅，而且要明确户型面积和每平方米的售价。同时还要制定法规，凡不按计划建设小户型、低造价住宅的房地产企业，要给以高额罚款直至取销营业执照的处罚。

　　再有，宏观调控是一项复杂的系统工程，必须围绕抓关键采取一系列相应措施，当前需要解决的以下问题：

　　只有给予优惠，政府才能理所当然地调控户型、价格和供应对象。西方国家对中等收入者住房的直接优惠大约占总造价5%，多的在10%左右。再加上小户型、低造价、长期抵押贷款和“梯度消费”等措施来让中等(低)收入者买得起房。其中，通过控制房价，就可以把房地产商的一多半利润调过来用之于民。而中国对经济适用住房的直接优惠是不收土地出让金和税费减半，在地价较快上涨的情况下，优惠额大约占总造价20%左右，这就使得有些城市政府难以承受。特别是许多城市政府手里掌握的土地很少，每年拿不出多少土地。这就造成了每年建设经济适用住房只占住房总量4%～6%的局面。

　　解决的办法有二：一是仍然维持经济适用住房的提法不变，但取消免费供应土地的优惠，使直接优惠额占总造价5%或稍多一点。这样一改，地方政府就具有负担大比重地建设经济适用住房的能力；二是统一改为建设小户型、低造价住宅，或者与经济适用住房并行，直接优惠额也占总造价5%左右。因为有了优惠，政府才有理、有权去调控户型、房价和供应对象。再加上住房公积金、长期抵押贷款、“梯度消费”、逐年提高居民收入和对无房户的房补等，就能较好地解决中低收入者的住房问题。

　　此外，还应有区别地运用税费的调节作用。例如，新加坡对富人住宅收“三高”，即高土地出让金、高房价、高物业(财产)税。韩国对无房者买第一套房实行税费和贷款利息优惠，对买第二套房的就提高税费和贷款利息，对转卖第二套住房的收30%的高税，以抑制投机。建议中国也逐步推行有区别的税费政策，使之充分产生鼓励小户型、低造价住宅，抑制大户型、高造价住宅和投机的作用。