任志强：调控仍存疑虑 长期住房制度亟待立法

　　博鳌二十一世纪房地产论坛二00三届年会二十三日至二十四日在海南博鳌隆重举行。图为中国华远地产股份董事长任志强传经论剑，探讨中国房地产发展之道。中新社发 莫成雄 摄 版权声明:凡标注有“cnsphoto”字样的图片版权均属中国新闻网，未经书面授权，不得转载使用。

　　随着九部委意见经国务院转发，本轮调控的大幕全部拉开。

　　让人弄不懂的是：这个意见是短期的，仅仅针对当年稳定住房价格的意见，还是长期的，对中国住房供给制度的改变呢？

　　说是宏观调控的政策吧，但许多是微观管理的具体问题(如管到产品的户型)；说是短期调控手段吧，有些措施只管一年(如2006年的拆迁规模控制在2005年的水平之内)，但有些措施则长达5年(如住房的转让税收)。许多自2006年6月1日起实施的规定，并没有终止的时间，让人无法理解其真实的政策含义——是否一两年内，等房价稳定之后又改政策呢？

　　也许我们真正急需解决的，不是临时和短期的措施，而是长期而稳定的住房制度或相关立法，还有社会住房保障制度的构建或立法。因为这才是中国房地产市场健康、持续发展的基础。

　　地方政府恐难承担稳定房价重责

　　九部委意见与“国六条”精神相呼应的，是其大部分措施属于要求地方政府具体实施的行政性措施。

　　严格来说，上一轮调控措施只实现了有限的目标，如限制了投资过热，但并未解决总供给与总需求之间的矛盾。此次的措施不准备用增加供给的方式来解决房价稳定问题(给地方政府留了点供给的余地，如特殊情况的上报批准、科学确定土地供给规模等)，更多是用限制和减少需求来缓解供求矛盾，如增加交易的税费、增加首付、严格控制被动性需求等等。

　　同时这次试图用强制性户型限制来降低住房总价，用增加中低价位和廉租房的土地供给来拉平房价。但中小户型的住房能降低住房总价，不等于能降低住房单价，廉租房有助于解决低收入家庭的住房问题，但不能拉平平均房价(廉租房与房价无关)。而加税则可能提高转让成本，限制了投机炒房行为的同时，不利于住房消费升级。

　　没有统一完善的住房制度，要求地方政府承担稳定房价的责任是个难题。地方经济发展和低收入家庭的住房保障，均为来自基层企业和群众的诉求，是地方官员而不是中央政府要面对的。如已审批但未取得施工许可证的项目要按新规定办，就一定会出现地方政府的违约问题。因为在施工许可证之前先有了土地出让合同，也先有了规划的审批，如果施工许可证并不违背出让合同与规划条件，那么是地方政府还是九部委承担行政诉讼的责任呢？

　　再说，上一次调控普通商品房的户型标准是120平方米并可上浮20%，地方政府也分别发布了当地的标准，大多数是按国务院转发的七部委意见上限确定的。而一年之后，这个条件变了，虽然文件中未否定此前普通商品房标准的规定，但明确提出是以90平方米的套型为主，并要占到开发建设总面积的70%以上，那么是否意味着一年之后普通商品房的标准改变了呢？

　　如果将此理解为长期的住房制度改变，则是中国大多数居民的住房长远预期标准的改变，即国家制度中住房质量、面积、标准的改变。但今年的土地供给却不是马上能变成商品房上市的，目前大多数土地的供给和开工审批，让地方政府很难在今年9月份公布全年的控制性条件和户型供给情况。

　　各地政府要编制年度用地计划，但却未明确土地的供给情况，如果不增加土地的供给，不知道土地供给总量与市场需求之间的关系，那么小户型也无法解决房价的单价上涨问题。这种严格限制低密度、大套型住房土地供给的预告，也许会让已建设或已批准的大户型住房，又可以通过政府强制产生的稀缺性享受到再一次的温暖关怀，又有了一次利用绝版或稀缺理由来提高价格的机会。

　　新政策有进步也有遗憾

　　最让人欣慰的是，这次不但重点提出“有步骤地解决低收入家庭的住房困难”的问题，同时终于开了“城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租房建设”的口子。几年前当我提出这一建议时，曾被网民大骂，我提交的政协提案也因“国家没有此类规定”的理由而被挡了回来。今天终于看到转变了，廉租房既已经确认为解决低收入家庭住房困难的主要渠道，也就是说低收入家庭不用再到商品房市场去徒劳地追逐上涨的房价了。

　　这次也明确要求必须购新房的消费观念应该改变，用二手房市场和租赁市场解决分层次消费的模式问题，即改善居住条件要量力而行、递次消费。遗憾的是，政府又增加了交易环节的税收，让积极发展的二级市场反而多了一份障碍。

　　这次强调用管住地方政府的方式来管住市场，这对长期经营、努力建立企业品牌的公司是件好事。健康有序的市场秩序会让交易更有保障，让投资者与消费者更放心。但问题是出台的这些政策措施与手段都是单向向下的，没有全面考虑到市场经济中合同双方的保护，容易导致只增加合同一方的权利，而这一方却又可以不承担与权利相应义务的现象出现。

　　例如，从获得土地到开工之间还有大量的审批环节，这些环节中非合同方的各级政府机关在唱主角。如果因为审批问题造成大量土地无法开工，责任谁负？北京市国土资源局刚刚无故中止了有合法程序的南沙滩的土地竞拍活动，违背了政府的竞拍公告条件，政府却不承担任何责任。如果政府可以任意地改变合同条件，市场契约对政府没有任何约束能力，那么就不会有真正的市场经济，也不会有健康的房地产市场。

　　我还是要强调这样的观点：现在急需解决的仍是长期住房制度的立法，尤其是住房社会保障制度的立法问题。当有了明确的住房社会保障体系之后，市场上的商品房才会真正是商品房，而不再是被政府调来调去的半公共产品，或带有公共产品性质、义务等附加条件的商品房。这样才能弄清租用土地中的物权性质，以及土地租金是否成为税收基数等一系列关键问题。

　　（来源：中国经营报 作者：任志强）