"北苑别墅区'绿地'诉讼案"(下)北苑别墅区判决的样板意义

　　----记者深入了解新华区法院判决产生的连锁反应

　　本报记者 栗占勇

　　原告：石家庄市北苑别墅区一期40户业主(最初起诉时为46户，合议庭核实后确认40户)；

　　被告：石家庄金泉房地产开发有限公司(以下简称金泉房地产)；石家庄泉发房地产开发有限公司(以下简称泉发房地产)

　　■另诉:公共设施是否转让和出售？

　　原告诉称：房产公司偷偷卖了公共设施

　　40名原告另在起诉书中称，房产公司在小区广大业主不知晓的情况下，将价值百万元的公共设施———锅炉房，也办了所有权转移。被告还将小区规划内的小学校舍出租给汽车修理厂和驾校。

　　原告诉讼请求，判令被告立即收回其私自转让和出售的小区公共设施———锅炉房和物业管理用房；判令被告立即收回已出租的小区规划内的北苑小学校舍及其他房屋，清算若干年来的巨额出租收入。

　　被告辩称：房产公司没有转让公共设施

　　金泉房地产公司称，他们不存在出售或转让物业用房和锅炉房的行为。首先，原规划图中没有设计物业用房，为优化小区管理，金泉房地产决定增设物业管理用房，将物业管理用房与7号楼设计在一起。但是，金泉房地产从未将该物业管理用房向任何人进行出售或转让，对此，原告也没有提交任何证据予以印证。

　　其次，金泉房地产没有对锅炉房进行转让或销售。锅炉房的供热设施并不归北苑别墅小区业主单独使用，而是周边多家单位和居民共同使用。该供热设施并非金泉房地产建设，而是由热力公司自行投资建成的。因此，该锅炉房的产权和经营权均为热力公司所有，所以，根本谈不上金泉房地产对锅炉房进行转让或销售。

　　法院查明：房产公司没有过错

　　法院查明，原告起诉中所指的锅炉房，早已改造为集中供热，产权归东方热电，并由东方热电管理使用，负责北苑别墅在内的周边一定区域小区居民和所在单位的冬季供暖。关于物业用房2001年北苑别墅规划图中才调整设计，诉讼时该房正在建设当中。

　　另外，石家庄市北苑别墅区小学校舍确系开发商金泉房地产建造，属社会公益事业用房，建成后应交石家庄市教育部门，由于种种原因相关部门未予以接受，2000年金泉房地产将该小区校舍委托石家庄市北苑物业管理有限公司管理，该公司将其出租给某汽车驾驶员培训中心，每年房租10万元。收益用于北苑别墅区的物业管理之中。北苑管理有限公司系开发商金泉房地产聘任。

　　法院判决：驳回原告的这两项诉讼请求

　　新华区法院认为，由于原告未对自己享有该锅炉房所有权及被告存在出售该锅炉房行为提供相关证据，物业用房在原规划图中不存在，新规划图中物业用房，诉讼时在建，不存在转让、出售行为。故对此项诉讼请求不予支持。

　　关于原告第三项诉讼请求(即判令被告立即收回已出租的小区规划内北苑小学校舍及其他房屋，清算若干年来出租收入)，由于该小学校舍确系金泉房地产建造，应交当地教育行政部门。虽然至今未移交，经查对此结果被告不存在过错，原告未能举证证实自己对该小学校舍收益享有所有权。故对此项诉讼请求无法支持。

　　法院驳回原告这两项诉讼请求。

　　■深入:法院判决将如何执行？

　　近日，记者在北苑别墅区采访时，一名李姓原告说，他是北苑别墅区第一批入住居民，当时房地产公司承诺有许多公共用地，建绿地和公共设施，没想到房地产公司却随意改变规划，在公共用地上建设楼房对外出售。他们打这个官司就是为讨个说法。听说法院判令房地产公司将别墅区恢复到1993年审批的规划图建筑状态，李先生觉得居民们讨回了公道，这首先表明房地产公司私自改规划是不对的。李先生同时认为，将别墅区恢复到1993年审批的规划图建筑状态，这一点很难执行，一些公共用地建起别墅卖出去了，怎么恢复？

　　另一名李姓原告说，法院判令房地产公司将别墅区恢复到1993年审批的规划图建筑状态，这一方面意味着要“拆”，拆掉与原规划不符的建筑，其中包括9套别墅和一座5层高楼房。另一方面意味着要“建”，房地产公司要依照1993年审批的规划图进行建设。这一判令表现出法律的严肃性。依法该拆的就要拆，由此造成的损失，房地产公司要承担。

　　一名崔姓原告说，这个判决是公正的，维护了法律尊严，维护了业主的权益。规划不能随意改动，否则就乱了套。

　　记者与金泉房地产公司的一名负责人取得联系，表示想请他谈谈判决的看法。该负责人在电话中表示可找他们的律师了解。但记者未能联系到他们的律师。

　　“其中9套别墅要拆掉？”这是北苑别墅区一些居民听到判决书后的反应，尽管不少人认为拆掉别墅的可能性很小，但此说法仍在居民中议论纷纷。

　　这9套别墅中的一位业主接受记者采访时说，她在这里已居住好几年了，知道小区居民状告房地产公司的事情。而对于“小区要恢复到1993年审批的规划图建筑状态”，她表示很难施行。

　　采访中，一些原告虽表示对判决结果有小小遗憾(法院没有支持他们的其他诉讼请求)，但总体表示满意，认为他们这一方打赢了官司。至于法院判决能否执行，他们表示走一步说一步，法院判决还只是第一步。他们相信法院有能力执行这起复杂的案件。

　　记者手记

　　软规划、硬规划及其他

　　2005年4月8日，记者报道此案开庭审理的消息时，曾写过一篇“记者手记”《艰难求解的意义》，当时有律师认为，此案的判决对省会房地产界会产生广泛影响———既维护广大业主的合法利益，又不能损害房产公司的合法权益，这会使省会房地产业得到良性发展，市民也会拥有更美的小区环境。

　　当时有人还说，这是一起公益诉讼，案件的本身不在于绿地能否恢复，而在于对此类问题的艰难求解。小区绿地上已盖起的建筑不可能拆除，小区绿地也不可能恢复原状。在这种情形下，原告如何才算胜诉？如何才算败诉？都需要法律“称量”。

　　一年之后，这个问题终于“求”到了一个“解”：法院给出判决。其中一项重要内容是：判令房地产公司将别墅区恢复到1993年审批的规划图建筑状态。这个判决书下来后，该小区公共用地上的建筑要不要拆，便成为一个很现实的问题。记者同时相信，这一项判决已成为一个重要的信号，各种复杂的软规划、硬规划问题，到法院之后，将不再是一种简单的讨论和争执，而是当事各方不得不面对的判决书。此判决书产生的意义将不仅仅限于一个北苑别墅区，可能在省会乃至全省产生广泛的影响。

　　需要说明的是，这个判决书还没有生效，如果原被告双方在规定时间内没有提起上诉，该判决书就要生效，否则，此案可能要进入上诉阶段，最后判决仍具有不确定性。尽管如此，新华区法院的这一判决书仍有着不可忽视的意义。

　　有人说，业主与开发商、物业公司之间永远是“冤家”，业主想着如何住着舒心，开发商、物业公司想着如何达到利益最大化，两者的矛盾难以理清。而在这种拉锯式的矛盾中，随意改规划、硬规划变成软规划，都是容易出现的问题，法院对此如何处理，特别是对既成的事实如何处理，对以后类似情况的影响不言而喻。

　　从第一次开庭、第二次开庭，到这次法院的判决，本报对此案都进行了较详细的报道。记者希望，这些报道提供给读者的，不仅仅是此事件的发展进程，它应该包括更大范围的内容：伴随着我国城市化的进程，农村宅基地式的居住方式在城市并不适应，单位宿舍式的居住方式也会日益减少，房地产开发、物业管理、居民购买入住这种居住方式越来越普及。在这种演变过程中，各种矛盾的产生是不可避免的，但这种矛盾终究都要解决，人们的居住方式也慢慢会完善。