公众调查：长沙41.07％的受访者自认已沦为房奴

　　核心提示

　　按照通行的标准，房奴是指那些每月房贷还款占收入的1/3甚至1/2，生活质量因此严重受到影响的人。当然，这也包括那些虽然没有向银行按揭，但为了买房却找亲友借了不少钱的“负翁”。

　　长沙的房价在全国省会城市里不算高，那么长沙的房奴应该也不多吧？但调查结果却告诉我们，长沙并非“特区”，接受调查的人中，自认为不幸已沦为房奴的高达41.07％！

　　在甲骨文中，“家”这个字，就是一个屋顶下有一头猪；“安”，是屋顶下有一个女人。不论是表示食物或财富的猪，还是表示伴侣或婚姻的女人，都是在屋顶下，安居是以拥有一套房子为前提的。但如果房子是以失去自由作为代价的，那么，引起我们深思的，又是什么？

　　一、房奴的心酸故事

　　1、个案：买了房却还租房住

　　陈辉领房已经半年多了。在别人热闹地装修时，因为没有装修款，他的新房却闲置着。

　　“买房已经问父母要了不少钱，不能再要了。一个月的工资只够供房和生活费，哪里还有钱装修？”买了房却还租房住的陈辉说，新房里什么都没有，而租房的话，起码电器不用自己买。

　　当初买房时，陈辉咬咬牙选择了120平米的户型，单价2300元/平米。用父母的资助和自己工作三年的存款支付了10万元首付，向银行借贷17万余元后，陈辉买下了一套自己的房子。

　　算一算，本息已达到35万元。平均每月收入有3000多元，但用于房子这一项，月供加上物业费等基本支出，高达1600元。

　　除了还银行的，还得准备装修款、入住时缴纳的契税、房租及应付日常开销。房租每月就有600元，而120平米的房子，装修及家具款至少得准备七八万元。“我也是加入了房奴大军了。”陈辉笑笑说。

　　刘蛟已工作4年，月收入两千多元。四年前，2000元/平米就能买到不错的房子。只要节约一点，一年能存个1万多块，四年下来，再想办法借2万，就能付首付买套一百平米左右的房子了。但是房价涨得太快，让他望尘莫及，现在买这样一套房子，首付已经要8万元左右，“一下子多了两万块，等我再次存够了，不知道又涨了多少？”他狠下心来，找朋友借足了钱，买下了一套两室两厅的房。刘蛟现在已经把月开销从以前八九百压缩到了700块以内。“房奴，已经成为无产阶级的新称谓。”他说。

　　2、群像：41.07％自称沦为房奴

　　买房债务枷锁套住的又岂是陈辉、刘蛟？本报抽样调查中，41.07％的人说：我们已经是房奴了。虽然买房会背上沉重的债务，但买房者的数字还是在迅猛增长，仅今年1-4月，就有15325人购房。

　　本报调查数据显示，在购房人群中，每月偿付按揭贷款占家庭月收入30%以上的为56.45%，其中按揭还款占到家庭月收入50%以上的有19.35%。

　　存钱，再找人借点，付首期后余下的银行按揭，以后慢慢来还。房奴们负债太多，每月供房占家庭收入的30％以上，心理压力很大，生活已受到影响。买房之后，更是漫无边际的心理负担——不敢请假，不敢轻易换工作，不敢参加聚会，不敢出门旅游，甚至不敢生病。调查中，约96％的人承受着不同程度的压力，42.16％还债压力很大。

　　陈辉巨大的还贷压力从攒钱装修时开始凸显。供房子的钱占了收入的一半，打网球、和朋友去唱唱歌都从日程上划掉，生活一下子变得紧张起来了。“装修、家具、电器，得一个月一个月慢慢地来，只有靠省了。”陈辉说。

　　对于自住型的购房者来说，通常选择的是10年以上的按揭方式，还债的精神压力和对生活质量的影响刹那间如影随形。

　　二、为什么会成为房奴？

　　1、消费观念：有家先有房

　　为什么会沦为房奴？接受调查的市民中，有57.8％认为是房价太高所致，居第一位。但奇怪的是，在大多数市民对房价之高反应颇为强烈之时，另一方面，不论多贵的房子却都有人争相购买。

　　“我也曾责备自己不该买房。但转念一想，要是不买房会怎么样呢？那就要租房。一次次找房子，一次次搬家，没有自己的房子，怎么结婚？以后孩子怎么办？”刘蛟说。

　　自古以来，安居乐业就是每一个中国人的梦想，要乐业，先要安居，而安居是以拥有房子为前提的。几千年传统观念的沉淀，到今天，现代人要结婚安家，首先考虑的，还是房子。

　　商品房住宅的成交量显示，长沙楼市的需求逐年增加。2003年比2002年增加19％，2004年比2003年增加50％，2005年比2004年增加41.9％。仅今年1至4月，长沙市商品房住宅销售量达184万平方米，比去年同期增加14％。

　　“按照一年之中年初交易量较少此后逐渐递增的规律，今年下半年销售量还会增加。”长沙市房产信息中心副主任李竣基说，“市民对住房的需求相当旺盛，1998年启动的房产市场化改革至今8年，中国约80%的城镇家庭已经拥有自有住宅，住房私有率远超过美国的68%，英国的67%，德国的42%，但从世界经验来讲，并不是每个家庭一开始都一定要买住房的。”

　　2、消费风险：一步到位的误区

　　按刘杰的收入，能轻松地供一套80平米左右的住房，但最后他一咬牙，选了一套103平米的三室一厅作为新婚的家，多出的5万元房款让他的还债压力增加了不少。“一辈子也许就买这一套房子，紧些就紧些吧”，他说。

　　受访者中，想购买的住房套型主要集中在90-120平米之间，比例达50.66%，居第一位。愿意购买60平米以下户型的仅为8.0%，60—91平米的为13.33%。和刘杰一样，调查中，第一次购自住房时，有51.39％的人不愿意买中低价位、中小套型的住房，46.05％的人买房讲究一步到位。

　　今年1至4月，市场上120-150平米这一区间的交易套数最多，约占总销售量的25％，而60-80平米交易套数最少。李竣基说，长沙市民对于80平米以下的小户型有所减少，对于较大户型的需求有所增长，住房需求的梯级消费理念还没有形成。

　　李竣基说，成熟的市场中，很大一部分人可以通过购买小套型住房或二手房，或者长期租房来逐步满足，但目前的购房人群中，很多人要拥有自己的住房，首次置业也是选择套型较大的新房，不少人还是希望一次达到相对舒适的居住条件。

　　3、家庭理财：消费行为不够理性

　　“用明天的钱，圆今天的梦”，借款买房成了居民购房消费的主流形式。

　　目前全省个人购房贷款272亿元，今年新增40个亿，比去年同期增加近50个亿。从2000年到2005年，长沙市个人住房贷款从17.6亿元猛增到142亿元。今年1至4月增加也较为迅猛。

　　据银行随机抽样调查统计，湖南省有60％以上的居民购房通过了银行房贷。“实际情况可能比这个比例更高，能够完全自己负担的不多，更多的人是通过金融贷款购房”，中国人民银行长沙中心支行货币信贷处副处长霍楠说，“房贷已成为家庭购房的主要消费的渠道。”

　　按照市民大多想购买的90—120平米的住房，受访者的家庭月收入主要集中在2000-3000元、3000-5000元两个范围。按照长沙市目前的商品住宅均价2400元/平米左右，首付三成，贷款15年，月供贷款将达到1300元—1700元，大多数已经超出1/3的警戒线。

　　在香港，60平米以下的房子占整个房产市场的72%，90平米以上的“大房子”只占10%，而我们的房子则是越大越好卖。对于一个人均GDP突破1000美元没几年的国家，市场上需求的、供应的基本都是100平米以上的大户型，显然不正常。

　　“居民对家庭财务风险的评估和判断的知识的不足，导致自身消费行为不够理性，盲目贷款，一味求大求好。”知名学者王林说。

　　调查中，对于银行提供的等额本息还款、等额本金还款等不同方式，有61.3％的人不知道哪种方式对自己最划算，还有14.7％没有听过这些还款方式。能算出不同银行贷款方式的利息金额的仅有14.2％。这支购房大军中，很多人不知道银行贷款到什么程度会让自己陷进财务风险中。

　　“购房者应甚重对待负债消费，家庭支出一般为1/3基本支出，1/3临时开支，1/3负债。各个家庭还应视情况而定，如抚养小孩、购买保险等，那么实际的负债能力还应较之下降一点。”霍楠说，目前我国家庭人均收入达到1000美元，正处于一个消费转轨时期。市民也最需要正确的消费引导，增强其个人对金融产品的了解，比如各种贷款方式，利息计算等，以便正确判断消费和负债风险。

　　三、怎样才能减少“房奴”？

　　1、划拨土地：政府追求GDP的冲动？

　　“贷款20万，10年还清，月供2300元，家庭月收入共4500元（较为稳定，工资涨幅也不会很大），打算两年后要小孩”，对买房犹豫不决的陈冒升说，“我不知道这房子能不能买啊，可房价与收入不成比例的增长下去，我会后悔的。”

　　此前，房地产商北京万通集团董事长冯仑曾表示，中国老百姓希望人人都拥有一套房，是非常不现实的。买房肯定要量力而行，“你让大学才毕业的年轻人就去买房，这无异于让幼儿园的小男孩找媳妇”，“成为房奴那是活该啊。”

　　可陈冒升迷惑了：不是自己不量力，原本想买个小户型，但很多都是100平米以上的，想买也买不到啊！

　　“开发商对小户型的供应量少，是成交量大的套型一般为大户型的另一个原因”，长沙市房产信息中心副主任李竣基说。今年1至4月，80平米以下的户型批准预售量仅为10.85万平方米，仅占总量的7.22％。而户型为120-150平米，共64.55万平方米，占总量的42.95％，居第一位。

　　近日，国家发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，规定自2006年6月1日起，新审批、新开工的商品住房建设，套型面积90平米以下住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积70％以上。中低价位中小套型的商品住房（含经济适用房）和廉租房的土地供应得不低于居住用地供应总量的70％。

　　面对这个好消息，表示愿意购买这种中低价位中小套型的市民却仅占37.5％。另外18.06％的人表达了怕地方偏远、环境不好等不同程度的担心。

　　目前我国的基本城市房屋模式为：政府垄断一级市场——土地供应，开发商垄断二级市场——房屋供应。事实上，地段较好，开发成本较低的地大都是开发商竞拍的首选目标。竞拍成功后，开发的也都是大户型、高档次、高利润的住房。

　　王林说，土地已经成为政府的第二财政。如何划分土地，确保政策的最好落实，这里将面临一个主副的选择问题：究竟政府的主要目标是追求GDP，还是为社会服务？

　　2、平抑房价：开发商是否承担公共责任

　　一种理想的模式是：在真正梯级消费市场形成后，高收入者买商品房，中等收入者买经济适用房，低收入者租房或者选择享受政府提供的住房福利。

　　目前，廉租房仍然短缺，经济适用房比例也不大。自1998年房改之后，在政府提供给低收入市民的住房福利不完善的情况下，大多数老百姓只能自己掏钱购买商品房。

　　一套90平米，均价2400元/平米的住房，按照长沙目前普通老百姓的收入，除去最基本的生活开销，最快得6年才能攒够三成的首付款。而房价上涨的迅猛势头，早就远远的把老百姓的收入甩在了后面。

　　一直以来，为抑制房价，调节市场，国家出台了一系列调控政策：去年，利率调整，国务院出台8条调控措施；今年4月28日，上调金融机构贷款基准利率。5月，国务院出台六项针对性措施对房地产业进行引导和调控……但对平抑房价的效果似乎并不特别明显。

　　业内人士指出，深层的原因在于市场缺乏定价标准，房地产价格也只是开发商提供的价格。而一个成熟的房地产市场，银行通常会成为这个行业的风险专家，并据此判断向开发商和购房人发放贷款。但现在，银行在房地产开发中扮演了顺从的资金提供者的角色。

　　在此情况下，随着房屋销售的火爆，开发商给出的价格不断攀升。而开发商们也给出了上涨理由：是土地源头的价格高，所以房价才会高。

　　在廉租房、经济适用房稀缺时，对于具有刚性的房屋消费，房地产企业是否可以只是单纯的逐利而不承担社会责任？在市场缺乏定价标准的时候，老百姓能否寄希望于房地长行业的自律？

　　“在平抑房价的过程中，企业应该承担相应的责任和义务。这也是评价一个企业的重要指标。”王林说。

　　如果推动企业行为的原动力只是赚钱，那么这个最终将会被社会抛弃。真正优秀的企业赚取利润，只是为消费者创造价值、为社会聚集财富的手段。把社会责任放在首位，也许会暂时失掉眼前的利润，但得到的却是社会、政府和消费者的广泛认同和信赖。也只有这样，才能真正使企业走向成熟，走向健康。潇湘晨报记者张敏

　　相关链接

　　家庭财务风险顾问：

　　A、债务风险：家庭所负担的债务超过了家庭的承受能力。

　　测算：自己家庭的负债情况是否在合理范围内：

　　公式一：家庭债务收入比=家庭负债支出/家庭稳定收入

　　如果每月的家庭负债额超过了家庭收入的1/3时，就表明家庭收支存在一定问题。这种问题往往会在出现紧急问题、急需应急资金的时候显现。

　　公式二：家庭偿付比例=家庭净资产/家庭总资产

　　主要针对家庭长期负债，如果这个比重高于0.5，那么长期债务过高。

　　控制方法：

　　每月的负债支出不要超过稳定收入的1/3。值得注意的是：这里说的稳定收入应是日常性收入，偶尔的、一次性的大比收入应该不计入考虑的范围。

　　B、流动性风险：

　　有时家庭偿付比例不高，但仍觉得难以应付，专家分析很可能是总资产中的流动性资产不够。

　　公式：流动性比率=流动性资产/每月支出。按照国际通用的经验标准，这个数值至少要大于3，在3到6之间比较合理。也就是家庭中需要保留每月支出的3到6倍的现金存款是必须的。

　　控制风险方法：

　　1、保留适当的应急金。通常应急金应能够满足家庭6个月的还款额再加上6个月的生活开销。且必须是现金（活期存款）或货币市场基金。

　　2、资产流动性合理搭配。长期、短期投资，流动性好和流动性不好的投资应合理搭配。

　　C、购买力风险

　　即使家庭资产在持续保持增长，但速度赶不上通货膨胀的话，家庭资产的实际购买力是下降了。

　　控制风险方法：

　　1、建立多渠道的收入来源。如投资，包括股票、债券、基金等。

　　2、提升自身的竞争力。

　　D、意外风险

　　如生病、遭窃或意外受伤，失业等。

　　控制风险方法：

　　虽然意外风险不能自己控制，但可以通过一些保险，将意外降到最低程度。只是注意购买保险时要慎重考虑。

　　哪种方法还贷更省钱？

　　等额本金还款法（即等本递减还款法）比等额本金还款法划算:

　　以商业贷款为例，建筑面积120平方米，房屋总价为288000元，首付8.64万元，剩余201600元款项打算通过银行贷款来交纳，15年时间还清贷款。以目前商业贷款的利率为5.04‰计算。

　　1.如果采取等额本息还款法，李先生需每月平均还款1706.45元，贷款15年总共需支出307160.6元，其中支出利息105560.6元；

　　2.等额本金还款法是一种每月递减还款方式，如果采取该种还款方式，每月还款的本金保持不变，为1120元，利息逐月递减。第一个月合计还款2136元，以后逐月递减，倒数第二个月还款1125.7元，最后一个月还款1120元，贷款15年总共需支出293042.9元，其中支出利息91442.9元。

　　通过对两种还款方式的每月还款额相比较，采取等额本金还款法比等额本息还款少支付利息14117.7元。

　　数据：

　　A1您觉得自己是房奴吗？

　　1、是41.07％

　　2、不是39.5％

　　3、说不清19.44％

　　A2、您觉得怎样算房奴？（可多选）

　　1、月供贷款占家庭收入的30%以下。8.31％

　　2、月供贷款占家庭收入30%—50%。31.54％

　　3、月供贷款占家庭收入50%以上。27.87％

　　4、虽然无按揭或按揭很少，但身负债务，压力大29.83％

　　5、其他2.44％

　　A3、您的还债压力如何？

　　1、很大42.16％

　　2、一般31.37％

　　3、很小22.55％

　　4、说不清3.92％

　　A4、第一次购房时，您愿意买中低价位、中小套型的小户型吗？

　　1、愿意，可减轻购房压力37.5%

　　2、不愿意，房子还是大些好33.33%

　　3、不愿意，价格低了担心地段、环境不好18.06%

　　4、其他11.11%