危破房成片改造今年迎来高峰

　　连日大雨屋漏不止，洪德五巷黄阿婆等盼早迁新居。记者近日从有关部门获悉——

　　危破房成片改造今年迎来高峰

　　截至3月底，全市2004年在册危破房改造已完成38.21％，1.6万人直接受益

　　去年开始，广州市定下目标，到2010年亚运会之前完成2004年在册的91.1万平方米的危破房改造。现在，离亚运会还有3年多，危破房改造的各个工程能够如期交上令人满意的答卷吗？

　　近日，广州市出台《关于旧城改造危破房有关问题的通知》，再次给还住在危破房中的市民吃下一颗“定心丸”。到2010年，我们能“改”出一个怎样的新广州呢？

　　最近，家住洪德五巷的街坊们有点烦。因为年久失修，连日暴雨使他们的家出现了漏水情况；而近期波动的房价也使他们担心：还能如期住上新房子吗？

　　雨季来临敦促危房修缮

　　黄阿婆一家已经在这里住了60多年，这几天为了“保护”家里仅有的简单家具和电器，黄阿婆给它们“盖上”几床被子。昨日，记者来到洪德五巷，一进入黄阿婆家，一股霉味扑鼻而来，家里的桌子和床上都盖着棉被。“本来盖了5张棉被，但现在只有一张了，其他都弄湿了，晾到外面去。”黄阿婆的女儿告诉记者，房子太旧了，经常掉下砖块，上面的烟囱都给砸烂了，有时掉到厨房里，幸好只是砸到东西，现在煮饭都很担心，不知以后会不会被砸到。“黄阿婆的女儿说，这旧屋是他们租的私房，但长期联系不上业主，外墙维修问题一直悬而未决。

　　“我们希望快点住上新房。”听说这一片区已经被划入了广州市今明两年要完成的第一批小面积成片危房改造的项目，黄阿婆一家特别高兴。

　　在完成改造之前，治理危旧房漏水只能是权宜之计。广州市国土房管局日前发出《关于做好近段暴雨台风频繁期间房屋安全工作的紧急通知》，要求相关单位、街道等做好抢险队伍、抢险物资的准备工作，做到人员随时候命、贮备的物资随时可调配，敦促有关人员对有安全隐患的房屋进行及时修缮。黄阿婆一家两代五口人就住在一间只有28平方米的屋里，而每个下雨天，他们都是这么过来的，瓦片屋顶一到下雨就漏水，房管局来修过好多次，但效果都不好。记者在现场看到，整个屋里的墙壁都是被水浸的痕迹，墙漆基本都脱落了，墙脚还长了很多青苔。记者随后跟随黄阿婆的女儿来到他们的厨房。所谓的厨房无非就是一个小天井，从小天井往上望就能看到一面三层高的红砖墙，凹凸不平，有些砖块已经掉下。

　　相对雨季采取的紧急措施，危破房改造则是长远之计。到了2010年，像黄阿婆一家这样能够搬出低矮黑暗的旧破房，搬进新房的广州市家庭还会有很多。

　　“到那个时候，住在这个城市里的居民不单单能看到崭新的建筑取代了现在这些破旧的房屋、历史文物古迹获得了更好的保护，更为关键的是，这里的居民能够体会到更强烈的居住舒适感，安全感方面也能获得更多的满足，而且，居民对于这个城市、对于生活的这个社区的认同感和归属感也会随着城市魅力的加大而不断增强。”在广州市社会科学院城市管理研究所所长黄石鼎的眼中，经过危破房改造之后的2010年的广州，是这样的一幅美丽图景。

　　4670危破房住户获安置

　　去年的5月，广州市自己给自己立下了军令状：要在2010年之前，完成2004年登记在册的91.1万平方米的危破房改造。作为广州市的重点工作，市委、市政府的领导多次到荔湾、海珠、越秀等重点区域进行考察，并不断摸索最切合广州实际最具有广州特色的危破房改造思路。

　　本月，广州市专门出台了《关于旧城改造危破房有关问题的通知》，借鉴之前的成功经验，坚持“政府主导、抽疏人口、改善环境、保护文化”的指导思想，明确了危破房改造工作的组织机构、实施主体、建设模式、资金渠道等，为危破房改造再一次擂响了鼓舞士气的战鼓。

　　据广州市国土房管局提供的广州市危破房改造最新数据：截至2006年3月底，2004年在册的91.1万平方米危破房已完成34.8万平方米(占总任务的38.21％)的拆除、修缮和改造。其中，共4670户危破房住户获得了安置，而在这一阶段的危破房改造中直接受益的共有1.6万人。

　　成片改造覆盖老城区

　　在这场危破房成片改造大潮里，荔湾、越秀、海珠3个老行政区作为危破房的大户，首先挑起重担。据了解，这三个区2004年在册的危破房分别有42万平方米、25.2万平方米和19.2万平方米，占了总任务量的95％。去年，3个区都提前完成改造任务，那么，现在的情况怎么样了呢？

　　担当着传承西关文化重任的荔湾区，是危破房规模最大的一个区。按照计划，他们在2009年底前要完成19个连片地块改造，其中今年要完成西村增叭地块、宝源路街区、逢源北街区、信义小区4个连片地块，另外还有市确定的恩宁路、多宝路两个地块的改造工作。截至今年4月，荔湾区已经完成了2003年、2004年在册危破房改造2524幢约30万平方米，占总任务量的53％，使7775户28304名群众告别了居住危破房的生活，为这些群众的安居乐业创造了良好条件。

　　越秀区立下了2008年上半年全面完成2004年在册危破房改造任务的目标，并计划今明两年分别完成8万平方米的任务。截至今年3月，该区已累计完成7.7万平方米危破房改造，占其总量的30.49％。广州市第一个危破房成片改造的试点——解放中路地段项目，经过努力，已经在今年初完成动迁工作，并加大建设力度，确保今年10月份之前竣工。而另一个由市里选点确定的重点项目东濠涌项目，总用地面积72940平方米，其中危破房用地面积1987平方米，将规划建设居住区和商业区，结合地块东南部的中华全国总工会旧址，形成具有文化休闲功能的绿化广场，目前该项目分析和方案已经基本成形，如果启动资金到位，就能很快上马。届时，将建成一个低建筑密度的新小区，新增9000平方米的绿地。

　　海珠区到今年4月，已经完成了10.41万平方米危破房的改造，占改造总任务量的48.53％，共使2917户、10364名群众告别了居住危破房的生活，改善了居住条件。按照计划，他们在今明两年内要完成3个纳入全市第一批小面积成片危破房改造的项目，分别是海天四望项目、工业大道凤安街项目和洪德五巷项目，3个项目改造房屋总面积约12340平方米，拟建设绿化广场面积约5168平方米，重新建设新房面积约6656平方米，主要用于私房业主回迁安置，建设配套架空层停车场约600平方米，这3个项目都已经启动。另外，海珠区还将着重推进初步选定的南华西和凤宁南成片改造项目，其中，南华西项目将成为该区的重点示范项目。

　　屋主补足差价私房以旧换新

　　改造资金由市、区、业主共同承担，业主只需缴纳每平方米几百元的费用

　　从去年到今年，广州市各个区在危破房改造的“考试”中，几乎都是“提前交卷”。

　　截至今年3月，广州市已经完成了“5年计划”中91.1万平方米的近40％，改造进程令人鼓舞。

　　改造新模式保证市民得实惠

　　据市国土房管局房地产物业管理处副处长黄瑞军介绍，广州市已经摸索出了一套符合广州实际的、具有地方特色的改造模式。

　　在新的模式下，项目的资金筹集采取市、区、个人“三个一点”的投资机制，改造费用由市财政、区财政和私房业主共同承担，公房住户由政府统一安排永迁安置，私房业主则只需缴纳每平方米几百元的旧房换新房的差价，剩下的成本由市区财政按照各自的比例承担。整个项目的成本能够有大幅的下降。例如，解放中路的改造项目，按照之前开发商开发的模式，总成本要在5000元／平方米以上，而目前越秀区的前期投入只有4500万元，整个改造成本明显降低。

　　如何获得民众的支持，是这个工作中最关键的环节。因此，政府在实施危破房改造项目之前，先在拟改造的区域通过对业主、住户发放重建项目征询调查问卷、公示规划方案，召开业主大会。此外，还通过制定适当的规划政策、暂缓征收土地出让金、减免城市建设配套费等优惠政策，鼓励住户参与其中，使危破房改造和解决困难群体住房难结合在一起。

　　目前，市长张广宁在深入海珠区调研危破房改造工作时提出，市委、市政府已经研究决定，将双特困户的住房认定标准由目前的人均7平方米以下调整为10平方米以下，并投入15亿元，在金沙洲、同德、棠下、大塘等地区建设新社区，力争2007年底前全部解决全市5643户双特困户的住房困难问题，月租暂定每平方米1元。届时，因危破房改造而产生住房问题的困难户，就能搬到新社区的住房里居住。

　　除了解决住房问题之外，广州市政府还强调提高居住环境。在危破房改造中，市政府加强公共绿地、停车场以及公共配套设施建设，改善了旧城居住环境，防止城市功能老化，抽疏人口密度，保持风貌，疏导交通，而且提升了周边的物业价值，使整个区域的居住环境、商业环境和投资环境大大改善。从而使百姓真正得到实惠。

　　文物保护先行

　　推倒旧的，立起新的，这不完全是城市改造的内涵。广州有2200多年的历史，有竹筒尾、骑楼、西关大屋这些“石头砌成的史书”，有光孝寺、镇海楼、黄埔军校旧址这些历史文化魂魄，还有北京路—中山五路、长堤—太平南路、上下九—十甫路这些商业文化名片，其存其废、其荣其衰，关乎广州这座古城的精神传承。

　　“我们在危房改造中对历史文物古迹的保护是先行一步的。”黄瑞军表示，在定下危破房改造方案之前，文化局等相关单位会先期介入，调查项目中是否有历史文物古迹，提前将其圈出来，危改过程中就会“特殊”对待。例如，为了将西关风情更好传承下去，荔湾区在推进危破房改造工作中，对西关文化建筑，在排危后按照“修旧如旧”的原则予以保留。

　　据介绍，近年来广州市在实施旧城改造的同时，制定了一系列文物保护的规定，根据城市建设的新规划，重新划定了文物保护的范围和建设控制地带。在老城区范围内规定了22处遗址及墓葬保护区，进行文物调查、勘探发掘后，才组织基建施工，抢救了大量的珍贵文物。据统计，近几年共发掘古墓573座、古遗址54处，如南越国宫署遗址、汉代水闸遗址、北京路千年古道遗址等。

　　旧城拆迁、道路交通规划首先考虑向文物保护让路，广州的旧城改造早就摆脱了粗放的拆旧建新的态度，在传承历史文脉的进程中显得更为审慎和理性。

　　新区建设拉动老区改造

　　在上个世纪八十年代末、九十年代初的那一轮旧城改造，就是依靠天河新区的开发，承载老城区疏散出来的人口而实现的，市社科院城市管理研究所所长黄石鼎介绍。

　　以新区建设带动旧区改造，拉大城市空间，抽疏人口，这是广州危破房改造顺应城市总体战略、建设大广州的一条必经之路。只有城市的布局拉开，新区的基础设施跟上，交通变得四通八达，居民才不会只在老城区里打转转，危破房改造“抽疏人口”的愿望才能变成现实。

　　几年来，广州按照规划确定的城市空间发展布局构想，实施“南拓、北优、东进、西联”的城市总体战略后形成了大都市框架，现在的广州，建成区已达到640平方公里。去年实现的行政区划调整也引起了广州城市功能结构和土地资源配置方式的变化，使建设走出了在市中心打转的局面，据统计，在第四次人口普查和第五次人口普查的10年间，广州越秀、荔湾、东山等3个老城区人口减少了10万。

　　危破房改造特事特办

　　广州市的危破房改造任务重、时间紧。如何提高工作效率是需要各部门群策群力下工夫的地方，广州在这方面的做法是简化办事程序，完善管理制度。

　　由于涉及到国土房管、规划、建设、计划、财政、环保、环卫、公安、城管等多个部门，项目用地、规划、报建等手续办理时间又比较长，因此，建立各部门对危房改造工作的绿色通道和协调应对机制显得尤为重要。据介绍，广州市国土房管局制定了关于危破房垫资抢修政策，完善了安置房和新建房的产权登记办法，进一步简化了改造危破房项目档案查册、征审测量程序，从而建立了其职能范围内“一条龙”的改造危破房工程绿色通道。

　　从房地产开发到政府主导百姓参与

　　危房改造经历三种模式

　　市国土房管局房地产物业管理处副处长黄瑞军介绍，上世纪80年代以来，广州曾用过三种危改模式，目前还在探索一种新模式。

　　第一种模式：上世纪八九十年代，旧城改造主要采取市场化的房地产开发模式来进行。因为部分开发商追求利益最大化，房子之间的距离越改越密。结果房子虽然变新了，但居住环境并无改善。“现在老城区的人口密集与交通堵塞，有很大程度上是为当时那种房地产开发模式的改造付出的代价。”市社会科学院城市管理研究所所长黄石鼎说。

　　第二种模式：从上世纪末到本世纪初，除了市政建设、公共建筑等设施外，基本上不实施新的开发项目拆迁，市区改造针对危破房改造为主。而危房改造的主体已经变成了市、区政府，从规划方案制定、房屋拆迁、工程建设等各项工作都由政府具体开展，完全隔绝开发商的介入。资金的筹集按照市、区政府和私人业主“三个一点”的办法进行。拆除危房后腾出的土地，按照规划建设公共绿地、广场、停车场等，建设绿色社区，简称“拆危建绿”工程。这种改造模式以“政府主导、统筹计划、抽疏人口、拆危建绿”为原则，2002年在册的18.8万平方米的危房改造基本就是按照这个模式进行的。

　　第三种模式：去年5月，广州市提出了2010年完成2004年在册的危破房改造的任务。随后，广州市在越秀区解放中地块进行了危破房成片改造试点。一种“政府统筹、居民参与、拆旧建新、改善环境”的“民众参与型”旧城改造、危房重建新思路在广州率先出现。这种模式与以往相比有两个最大的不同点，一是引导私房业主主动参与，二是危破房成片改造。在这种模式下，政府有关部门在实施旧城改造危破房重建项目之前，必须在拟改造的区域通过对业主、住户发放重建项目征询调查问卷、公示规划方案，召开业主大会。只有在取得70％业主同意的基础上，政府有关部门才与业主共同协商实施旧城改造危破房重建计划。而在调动私房业主的主动性和积极性方面，则通过制定适当的规划政策、暂缓征收土地出让金、减免城市建设配套费等行政规费的优惠政策，鼓励其参与。

　　除了以上三种模式之外，广州市目前还在探讨一种新的旧城改造模式——在政府主导统筹的前提下，让社会参与，并结合街区进行综合改造。采取政府主导与社会参与、市场化运作相结合，成片改造与零散改造同步推进，坚持危破房改造与旧城改造、“退二进三”、改善居住条件、加强城市管理以及历史文物保护相结合，建立属地为主、区街联动的改造机制。

　　“之前获得成功的模式我们还会一直再用，但同时也会不断探索更新更好的模式。”黄瑞军表示，社会参与的前提是政府主导，这个不会变，在操作上可以考虑招投标等方式设立准入门槛，目前这种模式还在探讨过程中，具体运作方式和实施的政策都有待进一步细化和完善。

　　本版统筹：张睿

　　本版撰文：

　　本报记者张睿亓欣欣

　　陶达嫔

　　通讯员王峥谢强

　　彭淑芳吴美贤

　　图：

　　破旧的楼房与旁边的高楼形成鲜明的对比。郭长荣摄

　　不少危破房改造刻不容缓。资料图片