大户型未必能涨

　　大户型未必能涨

　　有开发商大肆鼓吹涨价风，专家称目前市场供应充足

　　“国十五条”深圳楼市冲击波

　　本报讯“国十五条”出台7天，广州的房地产市场出现一片迷乱，但大户型产品价格是否上升却成为全民关注的热点。记者了解到，在不少楼盘，销售人员一直鼓吹这种论调，但大多消费者都抱着一种观望的态度。

　　短期内涨价可能性不大

　　根据广州部分中介行提供的数据显示，目前100平方米以上产品户型约占在售楼盘以及已规划项目总货量的70％以上，比例非常高，而广州的空置房多数也是大户型。所以短期内这类户型的供应相当充足，即使减少供应一两年，也不会造成紧张的局面。但是，即使短期内大户型上涨，也并不意味着大户型稀缺。中地行董事长徐建平认为，由于要重新规划，使得工程延迟半年以上，整体供货量减少，价格肯定会提升，但这里面不仅包括大户型，还有中小户型产品。市场专家认为，目前的大户型非常充足，还不至于涨价，但如果从长远来看，大户型越来越少是一个趋势，价格也会上升。

　　价格已处高位很难再涨

　　据了解，目前的大户型楼盘基本都被定位为豪宅，尤其是靠江或者依山傍水的区域，单价更是达到1万元以上。一位姓詹的投资买家认为，虽然目前很多楼盘都说大户型会增值，但是现在的这个价格就已经达到了非常高的水平，即使怎么稀少，也不会有多大升值空间。而且他认为，新政策之后的两三年，并不会立刻改变目前的状况，因为已经取得施工证的项目，可能要等到今年年底甚至明年年终推出，大户型供应并不感到紧张。但对于投资买家，最看重的不是长线，而是短线，所以有钱人也未必愿意近期内以高价购入。

　　而对于普通买家来说，目前也还处于一个观望阶段。根据记者调查，大户型的涨价大多还是局部的，整体上还没看出明显的迹象。

　　楼盘卖得贵未必卖得好

　　记者上周末到不少区域踩盘，发现很多开发商都开始“惜售”，原先是一次性开盘推200套的，现在却只拿出50套来出售，使得很多人误以为这是升值的前兆。而珠江某豪宅盘现在看楼需要买家预约，不预约几乎连楼盘都进不了。有人认为，这是开发商在制造紧张的气氛，以便提升价格。

　　一位不愿意透露姓名的中介人士表示，今后不久可能会出现大户型疯涨，但并不意味着大户型好卖，因为开发商即使把价格提上去了，但可能卖得并不好，以前每天卖100套，现在可能只是20多套，这并不能说明大户型涨价，一定要看出货的速度，他告诫买家要理性入市。

　　■专家分析

　　“国十五条”规定，90平方米以下套型占总量70％，不少开发商趁机大肆鼓吹大户型必涨的论调。对此，有业内人士指出，大户型涨价在中期还存在不少制约因素，消费者应该理性对待。

　　市场供应目前充足

　　目前，大户型恰恰是市场供应最充足的产品。据天河区某盘消费者林小姐称：去年她跑遍天河公园一带，都难找110平方米以下的单位，大部分单位都是投资型小户型，或者150平方米以上的大户型。今年上半年，大户型主导楼市的趋势更有升温迹象，几乎每一个被采访的开发商都表明自己开发的是“中高档产品”。而且市场上的空置单位也大多是大户型产品。

　　涨价空间已被预支

　　在当前市场供应量充足的情况下，开发商能炒作的就只能是升值预期，而就目前的价格来看，广州楼价两年内的涨价空间其实已经有被预支的情况。有业内人士称，要在已经预支涨价空间的市场再谈涨价已属不易，何况在“国十五条”新政出台的背景下，要知道政府的最终目标就是遏制楼价猛涨的势头，见楼价不降，还可能会有更厉害的政策出台。

　　小户增多拉低价格

　　中原地产区域总监潘小姐曾指出，目前大户型买家普遍存在的担忧，是小户型的增多，将降低一些豪宅社区的档次，进而拉低房价。

　　由于不少大户型单位往往号称“富人区”，而且强调所谓“进入门槛”，当90平方米以下单位必须占70％的比例强制执行以后，这些“富人区”的附加价值也化为泡影。

　　基本户型未必跟涨

　　大部分业主认为三口之家住110平方米左右面积属于基本需求，而市场上最缺乏的产品，则是70平方米到120平方米的户型，按国家政策精神，这部分需求本应属于“保”的范畴，有专家预测，未来政策正式执行的时候，不排除会增加多个层次，根据累进原则，高端阶层的负担加重，减轻基本需求的压力，而属于基本住房需求的户型，则未必会跟风涨价。

　　是否涨价要看路段

　　由于目前广州土地供应呈现市区土地结构性紧缺的局面，可以预计的是，板块之间的价值差异，将逐步呈现。城市中心，以及新兴的城市副中心土地价值将日益提高，而缺乏城市配套的远郊地段，以及逐步被空心化的旧城区，其升值前景则未必能如开发商所描绘的那样美好。

　　本版采写：本报记者陆勇平林涛

　　（南方都市报）