受利益驱动 有地方政府对楼市“下不了手”

　　利益驱动，有地方政府对楼市“下不了手”

　　专家历数影响地方政府抑制房价的三大因素

　　新华网信息武汉6月5日电(记者田建军)今年以来，在全国出现的新一轮房价快速上涨中，地方政府的利益驱动成为推动房价上涨背后的一股看不见的力量，引起了社会各方的

　　可为地方吸引大量外来投资

　　华中师范大学经济学院教授、房地产专家艾建国表示，首先，房地产业本身的特性决定了地方政府缺乏打压房市的动力。房地产作为一个地方产业，既是消费商品，又是投资商品，可以为地方吸引大量外来投资，推动地方经济发展。以武汉市为例，近年来，在这个市的对外招商活动中，房地产成了吸引外资的一个重要领域，引起了诸多外地有实力的房地产开发企业的关注。2005年，武汉市吸引投资房地产业的外来资金，仅境外资本就达300亿元。在当年新拍卖的土地中，外地房地产企业投资购买的约占九成，占了大头。据有关部门测算，每100亿元的房地产投资可间接带动消费需求近50亿元。房地产开发不仅消化了钢材、水泥等大量上游原材料，还可以拉动建材、化工、服务等60多个下游行业，且可以解决大量就业问题，对推动当地经济和社会发展具有乘数效应。

　　可直接为地方政府带来土地收益

　　其次，房地产作为一个半垄断性产业，还可以直接为地方政府带来土地收益。目前，在房地产一级市场，地方政府是受益对象，其目标与开发商是一致的，土地交易成了地方政府扩大财源的一个重要渠道，土地收益也成了地方政府的一项主要收入。以武汉市为例，去年，这个市共出让土地3755.9亩，同比仅增长0.3%，但交易金额却达124.25亿元，同比增长58%。当年，武汉市财政收入达389亿元，新增101亿元，土地收益占了相当比重。

　　是地方税收的重要来源

　　第三，房地产交易市场的活跃，也为地方政府提供了丰厚的地税收入。据介绍，目前房地产业涉及的地方税种较多，包括契税、营业税、企业所得税等，是地方税收的重要来源，有的高达30%。一项统计数据显示，近年来，湖北省地税收入的增长主要靠房地产业拉动，营业税增收额的4成以上、企业所得税增收额的7成以上来自房地产业。

　　以契税为例，2004年6月，根据国家有关文件精神，武汉市实施了一年购买空置房免契税政策，效果明显，全市商品房空置面积明显下降，当年商品房空置面积由上一年的184万平方米降至121.7万平方米，降幅达34%。到2005年6月，商品房空置面积进一步下降，仅100万平方米左右，其中商品住宅空置面积下降到39.32万平方米，只有一年前的三成。

　　然而，2005年6月以后，武汉市停止了执行这一政策，结果空置房面积迅速反弹，当年底就攀升到162.14万平方米，同比增长33%。其中商品住宅空置面积上升到108.6万平方米，同比增长54.5%。业内人士认为，这除了受国家实施宏观调控政策后，市场上出现持币待购现象，商品房销量明显下降等影响外，购买空置房免契税政策的停止执行也是一个不可忽视的因素。

　　专家认为，上述三大因素的长期存在，影响了地方政府打压房市的积极性，从而影响了中央宏观调控措施的实施和落实，效果不尽如人意。因此，应充分考虑各项措施的细化和可操作性，重点抓好地方政府对各项措施的贯彻和落实，防止因地方政府落实不到位导致的调控失灵。

　　===== “新政”执行考验地方政府 =====

　　29日，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，作为近期出台的“国六条”的配套细则，《意见》加大了房地产市场宏观调控力度，并出台了土地政策、税收、信贷等一系列相关的“硬指标”。

　　两个70%指标的提出，让改善住房市场供应结构不再停留在原则层面，而是有了非常明确的数字要求，笔者以为，这两个量化指标是此次调控的最大“亮点”。如果能够落实，调控的效果不难达到。

　　难点也在于如何落实。从地方政府财政收益和完成GDP指标的角度说，要实现两个70%指标，就必然得牺牲一部分地方利益，因此需要地方政府在真正领会中央对房地产市场调控深刻用意的基础上，采取切实有效的配套措施，让房地产市场回归到理性发展的轨道上来。

　　一是炒卖地皮。有些地方为了获取更大土地收益，不惜抬高土地出让价格，甚至请房地产公司当“托”，哄抬地价。二是造城运动。一些地方不切实际大兴旧城改造，增加了大量被动需求。三是弃低就高。一些地方对经济适用房、廉租房弃而不建，而把兴趣集中于批建高档住宅上，导致房价居高不下。四是纵容炒作。有的城市楼市一冷，政府便匆忙出台了“购房入户口”等优惠政策，规定外地居民在本市购买一定面积或款额的住宅就可以在本市落户。某些地方政府还组团到外地推销房屋，或者吸引外地“炒房团”前来炒房，使得当地楼市炒作风越来越盛。

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　　来源：新华每日电讯