专家解惑住房空置率数据不同 国内外不能混用

　　2005年12月14日，国家统计局数据显示，10月末，全国商品房空置面积1.12亿平方米，其中商品住宅空置面积6204万平方米，商业地产空置面积上半年也达2878万平方米。目前全国空置率已达到26%，大大超过国际公认的10%的警戒线。中新社发 张和平 摄 版权声明:凡标注有“cnsphoto”字样的图片版权均属中国新闻网，未经书面授权，不得转载使用。

　　中新网6月6日电 最新一期《瞭望》周刊刊载中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华的文章指出，今年以来，关于房地产形势的争论中，关于住房空置率、空房率、国际警戒线及其指标体系的争论令人关注。

　　文章指出，厘清住房空置率与空房率概念的区别，从中国实际出发确定各城市自己的住房空置指标警戒线，对促进房地产市场的健康发展，是亟待进行的最重要的基础性工作之一。

　　10%的住房空房率是国际通用警戒线

　　文章指出，目前国际上通用的住房空置指标，是住房空房率。即以一个国家或城市的实有住房总数为分母，以空房总数(一般指实际空置一年以上的住房，包括存量和新建住房)为分子，计算出空房率。这些年，美国的空房率为9%～10%，英国的空房率也在10%左右(最高年份曾达到过13%)。从我们的角度来看问题，认为他们的空房率太高。而西方国家的专家则认为，维持10%的空房率，是这些国家经济发达和住房富裕的表现。有了10%的空房率，就不会产生住房紧缺现象。人们为了调换工作流动到任何一个城市去，都能很容易地租房或买房，有利于人们对住房有较大的选择余地，有利于在经济发展中不断地调整产业结构、调整工作岗位和加速人才流动。

　　但是，空房率绝不是越高越好，西方有些专家认为以不超过10%为宜。中国有的专家把10%的住房空房率说成是国际通用的警戒线，是有一定道理的。

　　中国“独创”的空置住房指标与国际并不相同

　　上世纪90年代，随着住房商品化的发展，中国出台了空置商品房指标。这个指标规定，统计年度到12月31日已建成而未售出的商品房，均为空置商品房。在计算住房空置率时，最初曾经用当年建成商品房总数为分母来计算，后来又改为用当年建成住房总数为分母来计算(目前仍较多地使用这一计算方法)。再后，人们又发现，空置的住房都累计了多年来的积压住房数，与当年建成住房总数相比不对口径，因而有些专家建议用连续三年建房总数为分母来计算(有些专家发表文章就用了此法，但未形成统一规定)。

　　在使用这个中国“独创”的空置住房指标过程中人们发现，年底建成而未售出的住房中有相当大的部分是待销房，并会在第二年内售出。可见，这个空置商品房指标只能说明当年建成住房在当年的销售情况。由于它把许多待销房统统纳入空置范畴，就不能准确地说明住房真实的积压情况，是一个戴着“空置”帽子却包含许多“非空置”待销住房而有明显缺限的指标。因此，用它为基础计算出来的住房空置率也存在明显的缺限。例如，有一个城市当年建成住房100万平方米，由于大多数是在四季度竣工，因而到12月31日尚有40万平方米没有销出，人们就会计算出住房空置率高达40%，其缺陷实在太明显。

　　为了使统计指标能比较准确地反映商品住房的销售和积压状况，有关主管部门针对住房空置指标存在的缺限，在2003年作出补充规定，决定将相关指标补充为：住房建成1年以内尚未销出的为待销商品房，1～3年内未销出的为滞销商品房，3年以上未销出的为积压房。

　　许多业内人士都认为，这一补充规定的指标比空置指标能够较为准确地反映住房的积压情况，但因它仅仅起到“补充”作用，并没有用待销住房指标来取代住房空置指标，目前人们普遍使用的仍然是原定的不够准确的住房空置指标。

　　不同口径的警戒线不能混用

　　西方国家的住房空房率指标反映的是在全部住房中空房所占比重，中国住房空置率指标则只反映当年建成住房中尚未销出住房所占比重，两者是完全不相同的概念。如果把西方国家住房空房率10%的警戒线直接套过来用于中国的住房空置率警戒线，就会犯不同囗径“混用”的错误。