中城联盟主席回应国六条 新浪对话王若雄实录

　　新任中城联盟轮值主席，青岛天泰集团董事长王若雄

　　6月6日，由第一财经日报、中城联盟和万耀金龙主办的2006上海国际地产大会在上海新国际博览中心开幕。新浪房产作为独家网络合作伙伴全程直播了本次论坛。本次大会上

　　语录：新政中对户型的限制、面积的限制，我们以及我们联盟的一些成员也是这样看的，实际上也许是个机会

　　今后所谓高档和低档不见得都要以大小来分，一个大卡车肯定没有奔驰贵，还是要以它的功能、它的区位以及其他潜在的东西来区分是高档还是低档。

　　成立中城联盟，基本的意愿就是我们希望能够做好人，就是作一个负责任的企业，价格联盟的说法，我觉得真是一个误解。

　　王若雄：我们对于这两个文件的掌握还是超过预期，特别是细节的出台，历来市场对于政策的倾斜都有相当的反应程度和相当的预期。至于说反应结果如何，以及对市场能够产生什么样的影响，对于具体政策的理解和研究还需要一段时间，特别是一个地区跟一个城市在九部委细节之后的细节的研究制定还需要一段时间。

　　因为这里的问题非常多，比如说九部委的细节只是中央的一个看法，但是真正到了具体实施阶段，还有许许多多工作要做。举一个简单的例子，比如说在6月1日以前的，通过招拍挂拿到的土地和九部委的细则相矛盾的怎么办？这得有一个后续政策的对接，这是很大的问题。

　　比如说6月1日以后，别墅就全部停供了，停供倒好办。关于别墅用地，虽然地已经批给你了，钱也交了，规划也做了，但是如果拿不到开工报告的话，也在此次清理调控范围之内。这就涉及到一个后续问题。所以我想总体来讲大概还需要一两个月时间的消化期，大家再去研究再去消化，然后再做出市场判断。

　　短期已经看出来了，短期已经有反应了。据我了解，直接的(楼盘)访问量、销售量(都有不同程度下降)，这是短期的。

　　主持人：新国六条和之前的国八条在调控手段、目标等方面有哪些不同？

　　王若雄：其实我觉得国八条和国六条有一定的逻辑关系，我个人认为，2004年4月底开始，我们国家已经开始进入到调控期了，到国八条只是明确指出，国八条具体到供应等具体方面的事。这次的国六条有比较大的变化，在消费链上做了很多调控，像对于城市的开发量的控制，从二手房交税的控制。实际上我的理解，是在消费链上做了一些工作。

　　当国六条出台，特别是九部委的细节出台的时候，大家还是有很多的困惑，怎么把原有的结构和国家的新政结合。前些天听到我们联盟成员的一些同事说，大连原来的政策要限制小户型，规定新建商品房面积不能低于60平米，而国六条规定90平米以下的要占70%，开发商都不理解，是不是今后做的房子都要60平米到90平米之间，这种情况有一个消化的过程。我们会以正面的态度去回应国六条，然后做出我们自己的反应。总体上来讲，我认为高速成长的经济，高速成长的房地产业，如何进行调整，还是需要经过一些过程的。

　　我当时用的词，说打击了高档消费的需求之后，我们会把这个需求下移，下移的结果是低端市场的价格会有所膨胀。后来我们也做了一些这方面的研究，实际上也在调整，因为高档消费的人群还是要买劳斯莱斯车，现在下移了，很明显会对低端车造成很大压力。对于中间地带的人，比如说过去120平米是我可以接受的，现在我就要挤到90平米以下，在这种情况下会产生一些方面的影响。

　　我们也在做这方面的研究，一般一个房地产周期，分两个方面来看，监管政策出来以后，前期产品的消化还需要一段时间。这个新政的时间限定是在十一五，也就是说大概是在2010年。如果刨去这两三年市场消化的空间，未来政策的调整和改变，应该说这段时间还是有这方面的产品提供的。所以我觉得从高档产品来讲，很难会有一个短时间内的短缺的情况出现。相反，市场弥漫着一种观望或者是向下走的误区的时候，我们再冷却一点。所以我自己看，高端市场的消费在一段时间里不见得不好，这就是酸碱综合。

　　关于这个问题，去年的诺贝尔经济学奖获得者这提出一个非常有意思的理念，微观动机导致宏观行为，这种快速度微观动作会被传染，这就会引导投资的方向。这几年需要一个相对稳定的时间来想一想，对于开发商和消费者都是一个机遇。无论是政府还是开发商都不需要东京的地产泡沫大爆炸，造成今天的后果，东南亚金融危机核心是由于金融体系的崩溃造成的，因为我们没有这个条件，(所以不会出现这样的结果)。但是面对市场的发展我们还是波浪形的。阶段性的平稳也好、冷静也好，对未来的成长都有积极的影响，是好事。

　　主持人：2005年国八条出台后，部分大中城市的房价增幅受到一定的抑制，但仅过了几个月，在今年年初就出现了房价的反弹，您认为此次调控是否会重复去年的结果？

　　王若雄：你说的这是一个非常复杂的问题，有点算命的感觉，我又不会算命。但是我们对这个问题的理解还是从分析的角度去考虑。市场的需求在，市场的预期也在，需求和预期很大程度上被舆论影响着。你们是舆论界的，我觉得从现在的社会舆论环境来看，在你结婚的时候，不管你的年龄、不管你的经济条件，都应该有一个大房子，这个社会心理预期是有很大问题的。我20几岁结婚的时候没有房子，但仍感觉到兴奋美满，我觉得随着你的年龄、你的职业、你的收入增长，你会不断改变你的居住条件，这是一个比较理性的情况。如果全社会都认为凡是结婚的都应该有房子，而且要有大房子，这种想法不是理性的消费观念。

　　房子还有两种，一个是有产权的房子，一个是有地方住就可以，租一个房子也可以。其实不见得非得有一个自己的产权房，这个观念需要大家以平和的心态去看待这样一个问题。我觉得社会对于房地产需求的观念需要逐渐降低。

　　现在的攀比气氛太重要了，人家小刘结婚都买了个一百平米的房子，三居室的，我们才二居室，其实他们一个一居室的就已经够住了。这种心理是非常大的压力。

　　我们要鼓励消费。从历史上看，老百姓觉得结婚就应该有新房子，其实要根据自己的财务状况，根据自己的事业进展状况来做出自己的合理安排，甚至做出合理的住房安排。你可以有一个很大的房子，你也可以炫耀，但是没几个人到你家去的，短暂的炫耀之后就是长期的痛苦。甚至像东南亚因为房子造成破产，这样的情况有很多。可能有些年轻人说，你今天住得好了，站着说话不腰疼。其实不是的，最初结婚的时候在院子里搭了一个房间，刮风漏风下雨漏雨。到了今天这样，人会有成就感，会感到幸福，如果一下子达到今天这个程度的话，反而幸福感会消失了。我说这话，年轻人可能不爱听。(笑)

　　主持人：新政从土地供应、规划、贷款等方面对房地产开发行为采取了不少限制措施，您认为这些措施将对发展商的开发行为造成哪些影响？该如何应对？

　　王若雄：过去在进行规划设计的时候，积累了的一些经验也好，积累的一些教训也好，现在有一个新的规定之后，这会给开发商带来很大的好处。原因是一些陆续的政策调整，比如说黄浦江两边的土地，是不是都要造房子。就像我们刚刚开始谈话的时候就已经提到一个问题，就是后续的怎么跟进的问题。到了各个地方，细则如何和这些具体复杂的问题对接。我们以及我们联盟的一些成员也是这样看的，实际上也许是个机会，为什么呢？

　　我们从两个历史意义谈，第一，对于户型的限制、面积的限制，这不是我们说了算，世界上有过先例。新加坡曾经有过一段时间就是这样限制，大概是75平米，当年匈牙利也都有过这方面的限制，这倒不是问题。只是它来得比较突然，大家心理上还没有做好准备，还感到困惑。但是你看香港、日本，到了香港大概一百平米就是豪宅，一般的房子就是六十平米，七八十平米，大家也都住得很舒服。

　　日本人的小户型是很有经验的，每年去日本的时候都去参观学习，小户型做得特别精致，想了很多的办法，把一个很小的空间做到充分利用，而且让你感到很舒适很温馨。过去我们做大户型做惯了，可能一下做小户型不太会做，这需要学习、研究。一个汽车是多小的空间，可是里面什么都有，这就是不断学习研究的一个成果。我所在的天泰集团，已经开始研究了，他们已经开始研究小户型，怎么能够在尽量小的户型当中满足最大的需求，有可能开创一个新的房地产产品提供给消费者。当然这有一个不容忽视的问题，就是小户型的建筑成本一定比大户型大，我是指同样的标准的情况下。比如说200平米一个大房，200平米现在变成三个屋了，就是三个大屋，原来一个厨房现在要三个厨房，诸如此类的，包括整个建筑结构、墙体、管路都会增加很多，这也是应该清楚认识的问题，并不一定小户型就一定便宜。比如在香港的房子，一个八十平米的房子大概就六七百万港币，不见得便宜，但是小户型可以做得精致。今后所谓高档和低档不见得都要以大小来分，一个大卡车肯定没有奔驰贵，还是要以它的功能、它的区位以及其他潜在的东西来区分是高档还是低档。

　　主持人：大小只是衡量指标之一。

　　王若雄：我们感觉挺有意思，也是挺有挑战的事情，我觉得尽管这段时间困惑、很难受，经过一段时间，我想大家会适应这个新的挑战。

　　主持人：一方面是促进开发商的的自发研究，另一方面也能够促进产业的发展，王总谈到日本的产业化发展比我们要先进，新政的实施会不会促进产业的规模化发展？

　　王若雄：我相信会的，如果相对来讲，建筑面积有一个较为严格的限制，可能工厂化、标准化的建造变得更加可行，成本也会更低。但是我不认为它是一个主要因素，至于说我们的工厂化程度，我觉得这就涉及到其他的问题了，单位的合作是不是能够达到，这里面都是面积的问题，工厂标准化是内在的东西，像窗子、门、房屋结构这些东西，其他的就比较困难。另外我们的人工成本现在较低，如果大量造小户型，目前的成本可能会提高，另外也可能造成大农民工的失业。

　　主持人：我们也知道您在今年一月份刚刚担任中城联盟的荣誉主席，很多民众对于中城联盟还是比较陌生，对于他们来说还有很多的误解，感觉它有点像开发商之间的价格同盟，您能不能给我们介绍一下中城联盟的主要职能，以及发展目标。

　　王若雄：当初设计这个联盟的时候，基本的意愿就是我们希望能够做好人，而且我们都是有相对规模的公司，我们称之为好人大公司俱乐部。什么叫好人？也许过去不清晰，今天就很清晰了，就是一个负责任的企业，或者老百姓的俗话说是一个口碑很好的企业，在这方面我们的联盟做了很多的贡献，大家都会自律，往好人的方向走。至于说怎么做大，这里最大的是万科，那么就会朝这个方向努力，简单来说就是好人俱乐部。至于说价格联盟，我觉得真是一个误解，因为这不太可能，因为这40多家企业分布在全国的各个地市，房子是不可以移动的，叫不动产，即使是他有这个动机，客观上也不可能。它不像电视机、电冰箱可以拉到一块儿，所以关于价格联盟这一点完全是误解。经过这六年，中城联盟由小到大，由一个模糊的状态到现在比较明确的目标。我们主要是希望也企业责任这样一些企业公民群体，在这个群体当中，谁都不愿意落后，谁都不愿意落下不良的记录。在这当中我们学到了很多东西，我们有很多专业委员会，甚至有艺术委员会，相互学习。三年前，我们成立了基金，这样能够把公司的关系拉得更近，基金也是希望能够共享大家的资源。

　　主持人：刚刚您也提到了的企业一定要承担它的责任。在您的就职演说上也提到，联盟各成员单位将积极参与普通商品房、经济适用房和廉租房建设的，万科计划未来3年投3000万元用于中低收入居住解决方案的探索和实践，但在联盟内部，仍有人提出就是要为富人盖房，中低收入者的住房问题是政府的事情，作为联盟主席，您是如何看待和协调联盟内部的这些不同意见的？

　　王若雄：为富人盖房子，就我个人的理解，第一个语言环境并不是这一句话来的，就是我要为富人盖房子，其实他的前半句话是指要为能够买得起房子的人盖房子。对于富人这个概念社会上没有一个具体的标准，过去是万元户就是富人，现在是十万元还是一百万元。其实有句话，我们只能提供给买得起房子的人，或者有支付能力的人盖房子，有支付能力的人，也许他有十万，他就买了一个八万块钱的房子，这算不算富人？我觉得有机会还要在新浪澄清这一点。

　　没有人说我强烈要为富人盖房子，这是有一个先后的逻辑关系的。实际上真的不是说长三说我就是要为富人盖房子，李四说我不给富人盖。大家无论盖什么房子，第一要为企业负责任，至于说为谁盖不为谁盖，这不是企业选择的一个标准，它不是政治性的，更不是意识形态的问题，主要还是市场行为、经济行为。应该说我们建立企业社会责任，以万科为代表，正在研究商品房、小户型，乃至于两三年以前就开始研究农民住宅，也就是所谓康屋计划。所以大家应该开始做这个工作，当然做这个工作是不是都能够如愿，要是拍了一块很贵的地，你做这种房子不现实。

　　我们在发出这个倡议之后，据我了解，大概有20多家联盟成员都已经向政府打报告，要求建设经济适用房。第二方面，在环保方面，因为我们是专业的房地产企业，国家也在提倡建设节约型社会。房地产业非常复杂，整个社会垃圾的40%是由房子造成的、建筑造成的。所以在建筑方面有所贡献，这是我们的重点。我们成员内部有几个研发中心都在做这个工作，我们也做了很多工作，济南杨明新城就是一个环保节能的，绿色接近70%以上。在未来，特别是这两年当中，希望能够把环保节能住宅大力推进，希望通过我们这些企业能够影响到当地的企业。第三件事就是社会责任，前年有100家企业发起了一个环保活动，我们联盟有20家参与了，其中有一个叫联盟分会，大家都非常积极，想通过这样一些座右铭，想把好人这个词真正丰富。