一房两家争谁是被骗人

　　【基本案情】

　　2002年秋天，李某购买了一处底商用房。2004年4月，在交完契税和登记费后，李某领到了房屋所有权证。房产证到手三个月后，2004年7月6日上午，李某突然接到一位周姓女士打来的电话，要求与其办理交接手续。李某丈二和尚摸不着头脑，自己没有卖房，为何办理交接手续？双方见面后，李某才知道周女士两天前于另一李某处付款购下此房。李某立即

　　这一结果大大出乎李某的意料：自己是通过签订合法商品房买卖合同购得的房产，相关费用也是在房管局分文不差交纳的，房产证也是依法从房管部门拿到的，怎么突然之间就变成了假的呢？经过仔细回忆，李某想起，2004年6月中旬，一操东北口音的男子找到他，要高价租赁他的底商用房，并让他提供了房产证和身份证的复印件。第二次面谈时他带上房产证原件，并递给对方审核真伪。对方可能就是利用这次机会，用假房产证把真房产证调包了。

　　此后，周女士持新的房产证，单方面打开了底商用房的大门，并开始正常营业。李某的房子就这样“不翼而飞”……

　　【法律疑问】

　　本案涉及到民事、刑事、行政三方面的法律问题，李某的合法权利通过何种途径能得到有效保护？周女士是否善意第三人，对于不动产是否存在善意取得？

　　【专家解答】

　　著名房地产专业律师、北京东方律师事务所刘桂林律师认为，从我国现有判例来看，对于此类案件，判决不一。有些判决保护原房主，有些判决则保护善意第三人。他曾代理过北京一起类似案件，善意第三人在取得房屋并且居住四年之后，仍被法院判决将房屋退还原房主。对于此类案件，当事人如何来保护自己的合法权益呢？刘律师通过自己多年执业总结的经验，他建议，此类涉嫌诈骗买卖房屋的案件，不宜提起民事诉讼。因为犯罪嫌疑人没有捉拿归案，案件事实很难查清，比如是否存在犯罪嫌疑人和原房主或第三人共同犯罪。所以依照“先刑后民”的原则，法院不能下判，当事人的合法权益也就不能尽快得到有效保护。在这种情况下，当事人最好提起行政诉讼，因为没有先刑事后行政的法律规定，行政机关是否存在违法行为，在刑案没破的情况下照样可以查清。法院只需对行政机关的具体行政行为进行审查，如果存在应该撤销的情况，法院会依法确认原行政行为无效并予以撤销。原房主在此基础上可以获得自己的房产证，然后提起民事诉讼，要求第三人腾退房屋，使自己的权利得到保护。对于第三人，则应当在民事案件中以“善意取得”来抗辩原房主。当然，“善意取得”的证据必须充足，否则只能向欺诈方索赔，或自己为被欺诈的后果负责。就本案来看，在假李某和第三人办理房产过户时，李某的身份证和签字均属伪造，房管局审核不严，故该行为应依法予以撤销。

　　中国社会科学院法学所副教授、民商法学博士常鹏翱认为，对于不动产是否存在善意取得，学界向来争论较大。但就物权法草案来看，立法机关从“国家公信力”的角度出发，对不动产的善意取得还是肯定的。物权法草案第一百一十一条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但符合下列情形的，受让人即时取得该不动产或者动产的所有权：(一)在受让时不知道或者不应当知道转让人无处分权；(二)以合理的价格有偿转让；(三)转让的财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人；(四)转让合同有效。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。从这条规定看出，如果第三人取得房产符合四条规定的，可以以善意第三人身份获得不动产。如果不符合规定，所有权人有权追回房产。就本案来看，李某如果有周女士不是善意取得的证据，则可以将房产依法追回。