北京楼市仍存捂盘惜售现象 囤房把戏何时休?

　　插得越多，房价涨得越快！（图片来源：市场报）

　　中新网6月7日电据《市场报》报道，正当人们对新“国六条”的实施拭目以待时，北京市建委房屋交易处宣布，6月1日起，北京市房地产交易管理网将对期房和现房可售项目

　　开盘即收盘

　　“向来看房的消费者声称‘房源不多，欲购从速’是房地产销售屡试不爽的办法，这能够加重消费者的恐慌心理，促其尽快做出买房的决定。”屡次获得销售冠军的售楼员薛小姐这样告诉记者。

　　到多处楼盘咨询过的李先生告诉记者，看房以来最大的感触就是“房子卖得太快”。他说：“很多楼盘刚听说开盘了，赶过去一看就没剩几套了。觉得自己老是慢半拍，好房子已经被人挑走了。”目前正在销售的宣武区马连道附近的某小区的销售人员介绍，该楼盘现在可供销售的房子只有5号楼：其中一居已经售完，三居还有一部分，两居仅剩下两套，如果不买就没有了。但记者当天却在北京市房地产交易管理网上看到，该小区在售的房屋信息为4号楼还有251套可售，5号楼还有242套可售。即便存在少量没有及时更新的信息，情况也与售楼小姐的介绍相去甚远。

　　随后，记者又以购房者的身份到一些楼盘咨询，发现目前楼市的销售情况呈两极对立现象：那些刚刚开盘的楼盘，都表示售出了70%以上的房屋，作出“清仓”、“收盘”之势；而那些去年甚至前年就已开售，早就声称尾盘收市的老盘，倒不时推出一些“经典户型”、“珍藏现房”销售。东五环附近的某楼盘开盘已经将近3年，2004年底，记者的朋友张小姐曾到该楼盘咨询，得知只剩几套房了。张小姐回忆说，当时售楼员带她参观的几套房都是边角位置的，有的卧室不是正方形，有的房屋户型不好布置。但去年下旬，该楼盘突然在报纸上大做广告，主推其限量珍藏户型，价格却已经比之前上涨了20%。薛小姐表示，这种“开盘即收盘”的情况在北京楼市并不少见，这种做法既增加了买房者的紧迫感，又保证了后期好房子的售价，可谓说是两全其美。

　　此次，“国六条”的出台虽然直指囤房、惜售现象，但专家认为此举“过于温和、难以执行”。中国社科院金融研究室博士尹中立表示，这些条款性的措施，要在操作层面上下大力气，地方政府或相关部门如果不出台相关政策，对楼市的调控就是一句空话。

　　销控表的玄机

　　按照建委下发的《关于加强本市房地产交易市场动态监管的通知》：6月1日起发现开发企业有发布与北京市房地产交易管理网公示信息不同的销售进度，预售商品房时不实行网上认购、网上签约，恶意哄抬房价和诱骗消费者争购等52种违规行为，都将对其进行处罚。然而，各楼盘虽然不得不在网上公布信息，但在接待客户时却往往会出示一份内部销控表，这个表格上的房屋信息才是买房者真正能够见到的。

　　联合中介制作虚假订单是很多楼盘的惯用伎俩，有的开发商甚至直接将较好的房源直接转到中介手中，然后由中介伺机销售。在通州某售楼处，记者看到墙上的一张销售进度表，上面80%的房子都贴上了红色的五星标志。售楼先生小孙告诉记者，贴上红标的房子表示已经订出去了，可以带记者看的只有那些空白格子里的房子。同时，在一些比较畅销的楼盘开盘不久，边上就会有多家二手房中介进驻。这边楼盘刚刚开售，那边在二手房中介上很快就能看到该楼盘房屋转让的信息。一位房屋中介的工作人员甚至直言不讳地对记者说：“虽然现在房屋信息公开了，但相当一部分空置房都被各种大大小小的中介控制着，从一定程度上说，房价就是被中介炒起来的。”

　　南二环外的某楼盘在京城小有名气，今年2月杨小姐曾拨通那里的销售热线，在售楼小姐的热情介绍下获悉，目前楼盘基本售完，只剩下十几套房，欲买从速。杨小姐在了解了房屋具体信息后表示放弃，并在售楼人员的要求下，留下了联系方式。当天下午，销售人员便主动联系了杨小姐，“你运气真好，正好有人退房，而且层次、朝向、房型都符合杨小姐的要求。”销售人员还强调：“好几个人想要呢，您想要就抓紧时间过来订吧。”杨小姐告诉记者，当时去售楼处看到的销控表上的确满眼飘红、基本售完了。但是后来在北京房产交易网上发现，现实的销售状况远非介绍得那么好，很多房间仍是绿色即可售状态。

　　分析人士表示，实际上，利用销控表来做文章，已经是开发商在销售中公开的“秘密”，然而由于大部分消费者属于首次置业，在市场急速拉高的心理压力下，唯恐失去机会的跟进心态让开发商屡屡“得逞”。

　　预售是法宝

　　4月最后一个工作日，北京市建委在房地产交易管理网全面公示了预售商品房和现售商品房的现状：截止到2006年4月30日，北京可售的期房项目计1512个，其中未售住宅109106套、面积1541.39万平方米；已取得房屋所有权证的正进行现房销售的项目855个，未签约住宅17815套、面积289.14万平方米。一面是住房空置面积的增大，另一面是房价的飞涨，商品房囤积居奇被市场认为是制造供求紧张、房价上涨过快的一个重要因素。

　　那些在售或是刚刚开盘的楼盘，为何总给人一种卖得异常火爆的景象？一位业内人士一语道破天机，这是开发商的促销手法，他们往往通过交诚意金的方式来聚拢客户，将大部分位置较好、户型较好的房子囤积起来，而仅拿出一部分不太好卖的房子。

　　一位长期担任房地产销售主管的刘先生告诉记者，惜售是一种正常的营销手段：“销控就是要对销售进度进行控制，根据市场变化改变房源投放量和价格，实现利益最大化。让市场处于一定程度的饥饿状态，才能使房价稳步上升。”

　　针对一些房地产商有房不售，故意操纵市场抬高房价的行为，国家发改委宏观经济研究院经济运行与发展研究室王小广研究员提出，房地产商有房不售应界定为违法行为，这种行为涉嫌欺诈、操纵市场秩序。北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波也提出，对由于市场操纵、投机炒作等手段所引起的房地产价格虚高问题，可以采取刑罚的调整手段，采用类似处理操纵证券市场罪等刑罚手段对进行房地产市场操纵、投机炒作等单位和个人进行惩罚，从而净化房地产市场。（董颖）