观望期?寒潮期?调整期? 深圳二手楼市面临考验

　　二手房交易爆棚中新社发 马健 摄 版权声明:凡标注有“cnsphoto”字样的图片版权均属中国新闻网，未经书面授权，不得转载使用。

　　中新网6月7日电据《深圳商报》报道，5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部委

　　观望期已经形成？

　　5月的最后一个周末开始，深圳的多家商业银行在加班加点，抓紧处理那些已经递交了贷款申请，但还没有来得及办理审批的住房货款手续。过去的一周里，深圳各大产权交易登记中心人头攒动，一些确定意向的买卖双方，在抓紧实行新政前的最后时机，进行过户登记。表面看来，市场交易非常旺盛，其实是虚火。有人戏称：这是过去近两年时间里深圳房价节节攀升的“回光返照”。种种迹象表明，三级市场将出现一个不会太短的观望期。

　　从5月初开始，有信息透露多家大型地产中介的经营业绩受政策影响而出现下滑。截至6月初，一些中介公司的业务成交量下降了20%，最多的下降了40%。从市场来看，“想买房的暂时不要买，想卖房的暂时不要卖”已成为一部分人的共同心态。普通置业者看好深圳房价将走向理性和平稳，一些投资客期待市场出现去年新政出台后房价上涨情况。因此，深圳房地产三级市场的观望心态已经初步形成。

　　观望心态的形成主要来自两个方面。一方面，新政策出台充分说明了政府对稳定房价的决心和强硬手段。显然，政府为了稳定楼市，可能还会采取进一步的措施和更加有力的手段。业内人士、百姓的普遍看法是：在最近一段时间，各地方政府有关房地产的具体调控细则将会陆续出台，打压和制约炒楼行为，规范市场，稳定房价。另一方面，实行新政后，包括专家、学者、业内人士在内，大多数人对房价的走势难有一个准确的判断。买家担心房价出现大跌，不敢匆忙购房。投资客和持房者担心房价上涨，现在出手可能不合算，不如转向出租和长线投资。

　　观望期是一种短暂的平衡，对于房价的降温、市场理性化和规范的交易行为有着一定的益处。然而，一旦房价的走向趋于明朗，就会打破这种平衡，市场将很快走向活跃。

　　寒潮期真的会来吗？

　　笔者随机走访福田、罗湖、南山9家小型中介地铺，其中8家地铺有近期将地铺转让出去的意向，只有1家地铺表示观察一段时间再说。同时，个别小型中介应对即将到来的低迷市场，可能会做裁员的选择。

　　5月底至6月初，关内一手楼和关外的高端新房在销售上有突然卡壳的现象，成交数量锐减，房价持续非理性上涨的新房市场将带动高端二手楼价的下降。以南山区为例，前三个月快速上涨的二手楼盘已经出现了不同程度的价格下降。

　　新政策出台，对于逼退楼市炒家有着很强的威力，但在一定程度上也影响了一些普通置业者的信心。受股市复兴的吸引，楼市资金向股市转移的趋势也较为明显。与一手楼一样，二手楼市进入低迷状态似乎难以回避。有少部分人预计，受新政策影响，深圳房地产三级市场及中介经纪机构将迎来“冬季”，二手楼市场将进入一个短暂的低迷期或寒潮期。

　　目前，深圳房地产三级市场中有多种声音在预见和解读。一种说法是90平方米以上的高端物业将出现价格回落。受政策强控和原有底价虚高的影响，经过一段时间沉淀，这些物业的价格将回落到一个正常水平，带动二手房价的下降。另一种说法是受“双70%”的制约和可开发土地资源减少的限制，高端物业在中长期将有较大的升值潜力。一部分人认为，二手楼买卖市场将明显下降，租方市场将会保持原有的态势或略有增加，楼盘租金波动的幅度不会太大。因为原来有买房打算的人，一部分转向了租房，一些投资客暂停抛楼，转向长线投资，将房产转向了租方市场，维持了市场的平衡。

　　甚至，有一些极小的声音：深圳的二手楼会不会出现二十世纪九十年代的崩盘？二手楼的价格会不会一泻千里？这种现象是不可能出现的，政府有足够的能力和预见性来确保楼市的繁荣稳定，市场也有足够的内力促使楼价平稳。当然，二手楼市肯定会受到这些因素的影响和考验。

　　调整期有多久？

　　作为调控细则的九部委“十五条意见”，不但涉及面更广，且落点更为明确、量化。90平方米、5年、70%、35%、30%……一串具体的数字构成了判断未来房地产三级市场走向的主要因素。随着置业者信心改变、二手楼交易的明显放缓和市场普遍观望态度，业界一部分人士认为，深圳三级市场将很快进入一个调整期。

　　那么，调整期会有多久呢？业内的说法是三个月以上。而笔者认为，这个调整期其实就是市场对新政策的消化、吸收、调整过程，至少需要半年以上。原因是国家这次调控的力度比以前任何一次都要强，都要细，对税收、信贷、土地三方面的调节作用十分倚重，主要使用金融工具对房地产市场进行调节，这比单纯的行政手段的效果要来得慢一些，但也会更管用一些。

　　作为房地产三级市场来说，面对这样一个相对较长的调整期和业内普遍低落的心态，市场各方都会或多或少有一些影响：业务量锐减，中介市场可能面临重新洗牌。另外，对于普通置业者来说，未满2年缴营业税与未满5年缴营业税没有质的区别，对于投资客来说，5年以后的住房价格难以把握，会尽早抛盘。在市场调整期内，楼盘的投放量会有所增加，客户需求较大，深圳的二手楼市尽管面临种种考验，但前景看好。(陈飞龙）