红网晨报联合调查显示：长沙多数市民青睐大户型

　　红网6月8日讯（潇湘晨报记者文洁实习生刘凤华）90平方米的房子到底能不能满足家庭需要？

　　这个问题令人困惑。

　　几天来，本报和红网共同组织了长沙市民最新购房动向网上调查（以下简称“购房

　　但另一个更耐人寻味的数字是，在新政背景下，长沙市民希望购买的户型中，三房两厅最受青睐，占据总投票数563票的44.94%，三房以上户型的需求量占据66.08%。

　　从数据看，长沙市民认为90平方米以下可以满足基本生活需求，但是目前购房者的首要购房目的来说，仍然以改善型需求为主。

　　近4成认为房价将平稳递增

　　每次政策的出台，必然引发连锁的市场预测。在这之中，房价又是最为敏感的话题。此次也不例外。

　　在本次调查中，对于“楼市新政推出，您认为在大环境下，长沙房价会出现什么样的走向”问题，560位投票者中，有222位认为房价将平稳递增，占据总数的39.64%；认为“房价不会太大变化”的有99位，占17.68%；认为房价将大涨的仅有48位，占8.57%。而在持回落态度的投票者中，认为房价大跌的有71位，占总数的12.68%，而认为价格有所回落的仅有68位，占12.14%。

　　购房者林先生认为，长沙房价的大起大落都不太现实，平稳的小幅上涨比较正常。

　　“长沙购房者心态相对比较稳定，对于房价的预计相对理性。”湖南绿城投资置业有限公司营销策划部经理祝海称。

　　购房自住者占绝对主流

　　本次调控的核心是打压投资投机性需求。与上海、北京、深圳等城市不同的是，长沙自住型购房需求占据绝对主流。

　　数据显示，在560位投票者中，购房目的选择“自住”的高达83.21%，拥有466票。而用于投资的仅占10.71%，用于办公和其他目的的共占6.07%。

　　在河西某楼盘选房的周女士告诉记者，因为儿子要结婚，他们正举全家之力来买房。“结婚肯定还是要买新房子的，像我们这样在长沙的应该还是占大多数。”

　　在自住的选择中，81-100平方米与101至120平方米成为最受青睐的两大区间。在579位投票者中，分别占据23.49%与25.04%。但值得关注的是，100平方米以上大户型房型所占主流。共计有341位选择该类型户型，占据总数的58.89%。

　　同时，调控政策的下发，对于购房者购房行为的影响也意见不一。31.67%的人选择“会将原计划延后”，31.32%的人选择“不变，按原计划进行”，31.32%的人表示“先看看情况再说”。

　　不过，在营业税开征时间延长至5年的政策背景下，观望态度明显加强。数据显示556位参与投票的市民中，10.97%的选择“因为投资房产，会观望”，选择“不会，但可能将原计划延后”的占据34.89%，表示“先看看情况再说”的占据20.86%。

　　“政策的影响在短期内肯定会造成市场观望态度。这需要政府后续的系列细则与时间。”湖南永泰地产市场部经理刘莲说。

　　90平方米：认可但不满足

　　今年大家关注的一个焦点是，政策中所提及的90平方米以下户型应占项目70%份额的调整。那么，到底90平方米是不是符合市场需求的呢？

　　在这次调查中，发现一个很有意思的答案。

　　针对“90平方米能否满足家庭住宅需求”，在563张投票中，有52.75%的人表示认可；33.57%的人认为“不可以”，而13.68%的人认为“不好说”。

　　而在“90平方米你选择几房户型”的问题里，351位投票者中选择三房设计的仅占29.91%。

　　“90平方米做三房还是挤了点，建筑面积90平方米，使用面积才70多平方米。”购房者刘明（化名）说。

　　这是否意味着购房者选择的就是90平方米以下的户型呢？答案并非如此。

　　在“对于新的政策环境下，重点考虑购买的商品房户型”选择的问题中，563位投票者中44.94%的选择了三房两厅，在所有户型中比重最大。而选择三房以上户型的投票者则超过66.07%。

　　这组数据表明，长沙市民认为90平方米能够满足基本住房需求。但在购房首选户型时，超过六成的大户型意愿表明长沙住房需求已经进入改善型需求为主流的阶段。

　　认可，但不满足，是长沙市民对于90平方米户型态度的最好诠释。

　　“改善型需求占据主流，意味着90平方米以下户型占据小区比重70%以上的政策在长沙有可能会引起不良反应。”刘莲如此说。

　　（注：由于网络投票出现部分选择性投票情况，总体数字并不统一，数据分析根据每项具体进行）。

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　　“90平方米”不够用？

　　案例1：在高校上班的徐先生两年前首次置业，在一小区买了一套90平方米左右的两房两厅的房子。今年春，考虑到老家常有亲戚来访，房子明显不够用，徐先生和爱人考虑将房子换成三房的。徐说：“两房的房子暂时还可以凑合着用，等明年我们有了小孩，肯定就不够用了。”

　　案例2：同样觉得90平方米房子不够用的还有几代同堂的市民。杨先生目前一家是三代同堂，岳母、杨先生夫妇和他们3岁的孩子。杨说他们现在住的是117平方米的房子，除去公摊，实际上只有100平方米多一点的实用面积。“我和妻子商量，准备再换一个大一点的房子。”

　　开发商：将两套小房子打通

　　红网6月8日讯（潇湘晨报记者聂世威）某房地产公司营销负责人坦言：“大不了我们把两套小房打通就是了，反正市场有这个需求。”由于有预留连通设计，客户也可以买两套小的房子，必要时仍可打通成一套大的房子。

　　“这段时间，长沙一些开发商对‘90平方米’很有反应，也想了办法，比如他们正在想把阳台做得很大，把层高做高等等。”湖南大学建筑学院魏春雨教授接受记者采访时说。

　　通常来说，开发大的单位在设计上要求没有小单位的高，比如同样是实用率要求在80%，建筑面积是80平方米的就要比建筑面积是120平方米的房子设计难度要高。“设计成本提高了，建设成本实际上也提高了。”某地产商说。

　　焦点问答

　　“90平方米”如何界定？

　　红网6月8日讯（潇湘晨报记者聂世威）“90平方米”应该如何界定？关于套型建筑面积是否有一个计算标准？

　　据建设部在1999年3月24日以建标<1999>76号文公布的《住宅设计规范》（自1999年6月1日起施行）详细规定了住宅设计技术经济指标计算应符合的条件，其中规定：套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数等等。根据这项条款，阳台面积、墙体面积、公共走道、电梯以及其他公共分摊面积等，都没有包括在套内建筑面积之中。

　　“事实上有关套型面积标准计算标准国家与地方都有很多版本，各地实际执行时也是千差万别。”湖南大学建筑学院院长魏春雨教授说。

　　某设计事务所一位姓孙的业内人士则认为，此次九部委“国十五条”中的“90平方米”与建筑面积的计算标准基本上没有关系。“我个人的理解是，九部委文件中的‘90平方米’应该已经包括了公摊面积等。”孙说：“我是说，这个‘90平方米’就已经是你购房者买到开发商生产的房子的建筑面积。”

　　“关于‘90平方米’这一条，长沙不少开发商认为应该算套内净面积。我怀疑文件中‘套型建筑面积90平方米以下’这个说法可能不太精准。”魏春雨说。

　　有业内人士认为，如果必须执行90平方米中小套型占全部新供应量的70%以上的政策的话，可以变通为以套数计算，即套内建筑面积90平方米的中小户型占全部套数的70%以上。那么，70%以上的比重是以“开发建设总面积”作为计算比较的基数的。

　　“在同一个开发地块，如果是按开发建设总面积作为基数，‘90平方米以下住房’无论具体是80平方米还是60平方米，其最终建设的面积之和终归还是能够占到全部商品房面积的70%以上；但若是按开发总套数作为基数，如果90平方米以下住房具体建造的面积较小，虽然从套数上讲达到了70%的标准，但从整个面积之比上看，也许其所占比重将大大缩小。”这位业内人士自语道：“‘上面可能不会我认同这种算法。”

　　目前，“90平方米”如何界定仍没有明确答案。

　　如何判断是自住还是投资

　　政策：九部委“国十五条”规定，对购买自住住房且套型建筑面积为90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定，90平方米以上的个人住房按揭首付款比例不得低于30%。

　　市民：如果我已有住处，再买一套80多平方米的二房给父母住，但这算是自住还是投资？给父母这套房我的首付可以是20%？

　　湖南德思勤投资有限公司总经理陈乐吾：“满足自住和投资都是房地产产品的自身属性，但操作起来很有难度，因为如何界定自住和投资很难说。”

　　陈乐吾还就此打了另一个比方：一个家庭老公买了一套，老婆又买一套，这个家庭实际上买了两套房，只是其中一套房给父母住，但你能说这不是为了满足自住吗？再者，如果一个家庭在株洲买了一套，又在长沙买了一套，因为丈夫在长沙工作，妻子在株洲工作，都有满足家庭居住的需要，但你能说他们不是了为满足自住的需要吗。

　　“这个问题目前还需要长沙地方出台操作指导细则。”某房地产公司营销总监说。