紧缩土地政策会逼升房价？

　　紧缩土地政策会逼升房价？

　　部分地方政府和地产商都在拼命保住“聚宝盆”

　　从“国八条”到“国六条”，从八部委意见到九部委细则，房地产宏观调控的“热火”再次点燃。但业内人士分析，控制土地供应总量，调整土地供应结构的老思路，并不能解决土地供应中地方政府以地生财的“症结”。

　　紧缩土地政策反而逼升房价

　　土地政策和信贷政策是房地产调控的两大利器。控制土地供应总量，调整土地供应结构是近几年调控的一贯思路。“国六条”细则中提到，要“优先保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应”、“继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应”。

　　更重要的是，细则还量化了地方政府的责任，即“中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％”。国土资源部随即发出了进一步从严土地管理的紧急通知，要求各地方的土地利用不得突破年度计划批准用地，严把土地闸门。这些内容在近几年的房地产调控中已是老生常谈了，但在实践中并不尽如人意。

　　业内专家认为，通过优化土地供应结构来改变未来房地产供给结构，无疑有利于稳定房价，但执行不力使得“政策折扣”现象很严重。另一方面，偏紧的土地政策提升了土地成本，并将最终体现在未来的房价上。这些都对目前房地产宏观调控造成了负面影响，而症结恰恰在于地方政府“以地生财”的观念。

　　有的地方财政已成“土地财政”

　　包括土地出让金和相关税费的土地收入已经成为地方政府的主要经济来源。在东部沿海发达地区，有的县市土地出让金收入占到了其地方财政收入的一半以上；有的地方财政成为事实上的“土地财政”。而在土地增值部分的收益分配方面，据国研中心课题组调查，地方政府拿走了土地增值的20％到30％。

　　有专家认为，如果地方政府以经营者自居，试图“以地生财”，就必然利用自己对土地资源的垄断性优势，从农民那里低价征地，然后高价转让给房地产开发商或其他投资者，地价的上升必然分摊到未来的房价上。此外，地方政府为了自身利益很可能或明或暗地支持房价上涨。

　　建议地方政府不再介入土地买卖

　　因此专家认为，必须改革现行的土地征用制度，从而杜绝地方政府利用对土地的垄断性经营权以地生财。国家发改委宏观经济研究院李军杰研究员建议，地方政府不再直接介入土地买卖，而是作为第三者负责制定和维持土地交易规则，由被征地农民代表和开发商直接谈判和交易，地方政府依法课税。他还建议，创立土地财产税，让地方政府真正从土地的交易和级差收益的上涨中获得长期收入；并把当前诸多的土地税费合并为土地占用税、土地保有税和土地交易税。

　　在目前如火如荼的宏观调控中，如何使地方政府保障土地的真实供应，防止土地“以地生财”的“坚冰”冻灭调控之火，让我们拭目以待。

　　新华每日电讯

　　半数地产商将出局

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生预计，新一轮宏观调控将会使一半的房地产开发商因缺乏竞争力而被淘汰出局。

　　在6月5日开幕的“2006上海国际地产大会”上，聂梅生说，随着“国六条”和建设部等九部委楼市调控实施细则的相继出台，房地产开发企业面临一轮“大洗牌”。根据九部委的实施细则，项目资本金比例达不到35％的房地产企业将无法从商业银行获得贷款；开发商闲置土地超过一年的，从高缴纳土地闲置费，两年则被无偿收回土地使用权，这使得房地产开发企业的资金周转能力和速度的重要性凸显。

　　聂梅生说，首创、万科、富力等知名房地产商面对银根收紧的形势，一方面在国内加紧并购；另外一方面，积极和外资“联姻”，化解企业资金压力。而资本市场从来就是嫌贫爱富的，对于一般房地产企业而言，很难从资本市场获得资金，拿不到地皮或者开工的项目不能如期竣工，自然面临被市场淘汰的风险。

　　新一轮房地产宏观调控将使房地产开发企业的核心竞争力提上议事日程，技术和资本成为房地产企业能否生存的两大要素。

　　聂梅生说，以往的房地产开发商赚钱太容易，就资金募集来说，通过施工方垫款、消费者购房预付款等，房地产开发商凭借少量的自有资金，就能赚得盆满钵满，根本不用担心节能省地，也不用考虑搞“绿色建筑”。聂梅生认为，“国六条”和九部委十五条细则的出台，使房地产开发商不得不使用满足市场需求的技术，提供优质、优价的房屋。资本和技术的结合能力将成为房地产开发商生存和壮大的关键。

　　上海青年报

　　第二套房首付可能提至40％

　　政策预计下周出台

　　国家九部委关于房产调控的实施细则颁发已一周多。但直接面对房产开发企业和消费者个人的商业银行和税务基层单位，目前还没有接到总行和上级更加具体的操作细则，预计本月中旬会有结果。银行人士预测，第二套房首付可能会“水涨船高”提高到四成。

　　90平米以上首付多少？

　　根据央行上周发布的新政，对购房面积在90平方米以下，且购房为自住需求的借款人执行两成的首付款比例。若不符合这两项条件，统一执行3成及以上的首付款比例。

　　第二套、第三套以及以上的首付最低要定在多少成呢？有商业银行负责人称，新政出台后，银行倾向于采取首付款随购房套数“水涨船高”的做法，即对购买两套及以上住房的个人执行最低4成的首付款比例。

　　不过据知情人士透露，由于具体房贷细则的出台还涉及同业竞争等问题，现在谁都不想早出台细则，大家都持观望态度。

　　多套住房按人还是户计？

　　一位国有商业银行的房贷人士称，近一周来，他们接到很多咨询电话，多数人问银行第一、二、三套房子如何界定。如果以家庭成员分别向银行贷款，算不算拥有多套房子？如果一个在央行的征信系统上保存着良好信用的消费者，在购买第二套住房时向银行贷款，他的首付是多少，是否依然可享受利率优惠？

　　该位银行人士解释，从商业银行的角度考虑，一方面要执行国家的调控政策，对第二套以上的提高首付。但该借款人信用高，且在该银行有理财账户，同时他拥有的第二套房用的是家里人的名义买的，这样银行对新政策执行起来就有点难了。究竟是要以个人名义来算套数呢还是要以整个家庭成员的购房数来计？利率上是否给予优惠？这些就需要总行下发明确的操作细则了。

　　银行人士认为，按个人名义计算套数执行起来较容易，也合乎情理。对于信贷风险，银行自然会根据个人的信用度和资产情况进行评估。

　　南方日报

　　==== 从严管理土地不会抬高房价? ====

　　国土资源部土地利用司司长束克欣31日表示，国土资源部近期采取的一系列从严管理土地的措施，旨在抑制一些行业和地区固定资产投资过快增长，遏制一些地方违法违规占用土地，不是收缩用地计划，不会抬高房价。

　　束克欣在31日召开的有关新闻发布会上表示，国土资源部从严管理土地的措施，强调不得擅自突破土地利用总体规划和年度计划，而不是收缩用地计划。

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　　地招拍挂利于通过市场配置资源，还土地以本来价值。收取土地出让金，压缩的是开发商的利润空间。束克欣说，土地招拍挂对房价的影响很小。从全国来看，土地出让金仅占房价10%。在北京等地，这一比例仅为6%到8%。因此，决定房价的不是地价而是供求关系。

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　　==== 严重土地违法几乎都涉及地方政府 ====

　　据国土资源部执法监察局负责人介绍，当前，土地违法面广量大。2005年国土资源部开展执法检查发现，2003年10月到2004年9月，全国15个城市70多个区县违法用地宗数和面积数分别占新增建设用地宗数和面积数的63．8％和52．8％，有些地方高达80％和70％，有的甚至在90％以上。2004年9月以来，一些城市的违法用地少的在60％左右，多的甚至在90％以上。

　　近来，云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院以炒卖土地的房地产开发方式“在我州乃至全国都很普遍”为由，判决一宗炒卖土地的行为“合法、有效”，并责令一方当事人补办土地使用权证。这一判决在当地引起了一些法律界人士的质疑：炒卖土地行为真的“都很普遍”？一种违法行为的“普遍”性，能够成为法院判其合法的理由吗？

　　在2日召开的山西省城建工作会议上，建设部部长汪光焘说，不能片面通过高房价追求高土地收益，不能过度依赖房地产投资拉动当地经济的短期增长。

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　　来源：人民网-江南时报