外资“炒”国内房产

　　多以写字楼和商业地产为主 专家认为暂时不会影响到消费者关心的住宅价格

　　专题策划：关雅文

　　文/表记者林琳

　　中华广场A塔写字楼、维多利西塔写字楼、珠江新城商业地产物业……无论是一手市场、二手市场、拍卖市场，境外资金频频现身，广州的几个商业、写字楼“重区”已受到多番眷顾，据可靠消息来源已有几大外资力量“入袭”了广州市场，成为某些知名商场或写字楼的“幕后老板”。

　　面对外资的“大举入侵”，广州商业房地产福兮祸兮？

　　境外资金直接购买物业的特点：

　　*以商业地产和写字楼为主，基本不考虑住宅市场

　　*商业地产投资金额为3000万元～7000万元之间，个人投资者投资金额约为1500万元～2500万元之间

　　*要求回报率达到8%以上

　　*要求产权一定要清晰

　　*要求物业位置佳、产品质量好

　　*境外资金进入北京市场实录：

　　2005年2月初，美林投资银行以现金3000万美元入股北京银泰中心。

　　2005年2月底，摩根士丹利斥资4亿元人民币购买北京富力双子座写字楼56%股份。

　　2005年3月，新加坡凯德置地以18.37亿元买下中环世贸中心A、B两栋甲级写字楼。

　　2005年4月，扬子基金购买北京远洋新干线D座（整栋）。

　　2005年11月，法国雅高国际酒店集团投资华润北京凤凰置地广场。

　　*境外资金频频“眷顾”广州市场：

　　成功投资：*有境外资金买入中洲中心写字楼作为长线出租投资

　　*某香港基金公司买入昌岗路富盈国际6层写字楼作为长线出租投资

　　*新加坡凯德置地买入天河区2栋写字楼

　　*香港太古集团在天河开发“太古汇”广场

　　*有境外资金买下东风中路某栋写字楼进行盘活

　　投资接洽中：*香港某投资方正在物色珠江新城商业地产

　　*某境外基金正委托北京某投资公司，有意买下中华广场A塔写字楼（整栋）

　　*有境外资金正商谈买入维多利西塔写字楼（整栋，明年完工）

　　身影初现：

　　一二手市场及拍卖市场

　　据4月份仲量行有关数据显示，16亿境外资金进入中国内地房地产市场，50%以上进入北京、45%左右进入上海，其余分散进入内地几个二线城市，当时广州并不在几大二线城市之列。有行内人士指出当时有部分外资频繁接触大中介行以了解广州房地产情况，但迟迟未“动手”。

　　而近期，广州的一手、二手市场及拍卖市场都出现境外资金的身影，并且“入穗”有加快步伐“愈演愈烈”之势。除了外资已经做好了长期准备，中原地产写字楼营业总监朱辉表示还有另外的客观原因：“目前北京、上海的房地产市场受到打压而‘水分’渐少，许多境外资金于是流到广州市场了。”

　　出手特点：

　　以直接购买为主

　　从目前已经完成“入穗”或正在洽谈的项目中可见，进入广州市场的资金有几种：香港基金、香港个人投资者、外国基金、外国全球性集团企业，而他们进入广州市场的方式主要是：通过中介、会计师事务所、律师行等大手笔购买商业地产和写字楼，进行长线收租投资；注资到广州本土的大品牌发展商中；成立房地产信托产品，其中以直接购买为主。

　　在此之外，还有其他“变相”的境外投资方式。例如城建总曾将部分带租约写字楼在香港上市进行集资，目前亦有广州的其他带租约写字楼准备借鉴这种方法。

　　另外，从一些“蛛丝马迹”也可见境外资金的新意向，如像太古集团一样自己做开发商，在广州买地起楼；或利用资金盘活广州的烂尾楼，目前已有传闻中诚的另一栋写字楼极有可能为外资接手，而东风中路某写字楼经行内人士证实已被外资“纳入怀中”，准备“重建辉煌”。

　　广州VS京沪：

　　定位不清空间有余

　　与北京、上海这种国际性中心城市相比，广州的定位的确稍为逊色，所以一般跨国公司将总部设在北京上海，写字楼的需求是6000平方米左右，而在广州通常只设500平方米左右的办事处，定位、供应量和市场范围是相辅相成的，所以广州的写字楼供应量也“不如人”。据中原地产数据，广州近3年的写字楼供应量为100万～200万平方米，而北京、上海1年的供应量就分别达到300万平方米了。

　　朱辉表示，广州的写字楼还存在一个“相形见绌”的特点——无CBD区定位，写字楼分散集中在环市路、体育中心、珠江新城一带。

　　不过，对比广州与北京、上海的写字楼市场可发现广州写字楼引发外资兴趣的原因——价格仍未起步。据了解，广州目前的写字楼均价为10000元/平方米～15000元/平方米，最高价格也只是20000元左右/平方米，而北京、上海的价格已经高达30000～50000元/平方米，更不用说香港动辄十几万元/平方米～20万元/平方米的价格了。

　　商业地产、写字楼VS住宅：

　　境外资金优势不在住宅

　　外资对商业地产、写字楼大抛媚眼，却单单不青睐广州的住宅市场。有观点认为主要是因为广州的住宅市场已经相对成熟，几大巨头“瓜分”了这个蛋糕，外来者难以插手；另外，本土发展商对本土居民的生活、消费习惯更加了解，而外来者难以了解当地文化，比如曾有香港发展商在广州开发楼盘，就按照香港的居住习惯，没有设计阳台，令本土居民难以接受。也有观点认为，境外商业市场成熟，境外资金在商业运作上有更大的优势。

　　而中原地产商铺营业总监汪春笋认为，1997年前香港的房地产非常成功，令投资者对广州市场有所期待，因此进入广州市场。不料他们却在1997年前后受到打击，“铩羽而归”。之后一段时间内，他们对广州的房地产产生一定的“恐惧感”。但近几年，广州的商铺以20%～50%的升幅狂升，令他们又重新产生兴趣，所以大举进入商业地产领域。而某些写字楼物业的回报率甚至高于商铺，也令外来资金非常动心。

　　外资进入广州市场，行内人士个个喊好，认为将对广州市场基本持正面刺激：目前广州的商业地产和写字楼的定位与境外相比还有一段距离，境外资金的进入，将收紧这段距离，使整个商业环境更加繁荣；广州的商场经营向来是弱项，外资的引进能带动商场经营的发展，从而提高广州商业地产、写字楼市场的整体素质。

　　也有观点认为，因为外资斥资所打造的项目品位高、素质高，虽然不否认定位高会拉高价格，但把市场的客户细分出来，有需求或者对这类产品感兴趣的客户还是会入市。因此而淘出一批物业也会有稍微低端的客户去承接，因此，只要外资斥资项目能考虑市场的需求等方面去开发，是能起到很好的产品流通和良性循环的促进作用。

　　百姓关注：

　　会否再拉高广州楼价

　　但大量资金涌入，是否会再度拉高广州楼价？是否会影响老百姓的生活？或者对市场投资者产生负面影响？大多数行内观点都认为不会影响到住宅市场，而商铺、写字楼对于老百姓影响则不大。对于投资者的影响也不大，广州做商铺、写字楼投资的人很少，且商铺的风险及写字楼的风险远远大于住宅。

　　有业内人士表示，楼价的升高不仅仅是一个项目或者一类项目的定位高或者定价高而决定的，而是城市规划、商圈发展、市场价格水平和需求等方面共同作用产生，这个尤其在写字楼最为明显，如一个在东风中路的写字楼，再高档在短期内也不可能达到天河北一些顶级（甚至档次相若）的价格水平。就算趋势是向上的，但也需要一定的时间。这点外资的开发商也应该理解得到，只能在开发过程中尽量取得利润最大化，如果定价经过市场检验并不合适，自然会有一个下调或被淘汰的过程。

　　外资银行证实：

　　热钱借境外投行

　　涌入中国房地产

　　在日前由招商银行广州分行为花旗、汇丰、恒生、美银、德累斯登、蒙特利尔、星展、瑞信等超过20家在穗外资银行机构专设的非公开同业聚会中，记者得以与素来低调行事的多位外资银行高管进行了独家专访。

　　房地产深得风险投资青睐

　　某加拿大银行华南区负责人告诉记者，近年来国内本身居民和企业的房地产需求激增，人民币升值预期依然强烈，房地产业无疑是深得风险投资资金青睐，也是最值得炒作的题材。总体来说，在北京、上海热钱涌入房地产规模最大，以美国、澳大利亚等国家的基金为主。

　　不过，热钱也有向深圳、广州等南部城市转移的趋势。“不过，由于外管局对流入资金有相当严格限制，因此能够以投资房地产项目进入的境外资金少之又少，公开的境外投资资金相比庞大的中国境内炒楼资金规模是九牛一毛，对中国房地产价格的影响几乎可以忽略不计。”

　　外资银行对房地产谨慎保守

　　此外，市场近期传闻国家外管局有意限制外资进入炒楼待人民币升值套现，多家外资银行权威人士均表示措施十分必要。“因为大量境外热钱流入境内并没有纳入监管范围内，一旦人民币升值退出，将对国内房地产市场造成恐慌性影响。”

　　相反，外资商业银行却在房地产开发项目上显得格外谨慎保守。某德资银行中国区主管表示，投资银行的投资策略相对冒进，而商业银行向来是以稳健经营为最大前提。投行的资金具有风险投资性质，哪里利润高就往哪里走，但商业银行不一样，就算一个行业利润再高，如果风险太大，这样的融资需求是难以获得银行支持的。

　　外资银行对房地产项目不感兴趣的情形并非是绝对的。某新加坡银行广州负责人告诉记者，一些港资银行对于投资中国内地的房贷业务发展相当积极，更有些银行甚至在内地自购物业并冀望投资升值。

　　（孔 华）