专家：房价是否合理 房价收入比是重要因素

　　中国房地产估价师学会副会长柴强 >>>>

　　 新华网消息：6月9日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强博士来到新华网与网友就“国六条”与网民在线交流。

　　房价收入比是房价合不合理的一个重要因素

　　我国目前还没有到真正高消费的时候。在发达国家和地区，房价收入比会比较低，而我们有一定的超前消费趋势，超前消费表现出来就是房价比较高。比如说汽车和收入比较，我们还没有达到普遍消费汽车的阶段。

　　具体来讲就是两种可能：一种房价相对收入来讲很高，可能是房价不合理；第二种房价相对于收入很高，也可能说明我们现在还没有到达普遍消费住房这样一个阶段。

　　影响房价飞涨的因素

　　房价上涨的原因很多也很复杂。第一，土地的供应是影响的因素，如果土地供应一段时期内跟不上，或者不是连续保持一定的合理供应量，就会影响住房的供应，供应少了之后，价格就会上涨。

　　第二，投机炒作的因素也不少。

　　第三，超前消费。有些刚参加工作、刚结婚，就想住比较大的房子，这方面的需求也存在不合理的因素。

　　也有一些开发商哄抬房价，房子本来很多，没卖出去，房地产商却说都卖出去了，造成一种紧张气氛，让购房者感觉今天不买就买不到了。如果购房者不理他，一个星期后他可能又给你打电话了。实际上这是一种营销策略。从目前情况看，住房的总量已经不小，人均已达到26平方米，应该说不低了。

　　读懂“国六条”的几个关键词

　　首先是房地产市场的调控，这个是针对房地产市场的。房地产市场目前的突出问题在“国六条”里也提到了，就是房价上涨过快，特别是一些少数的大城市，房价上涨过快。

　　其次，住房供应结构不合理。就是大面积的、大套型的量很大，小套型的供应量比较少，高价位的多，中低价位的比较少。所以结构上不合理。

　　再次，住房需求分主动需求和被动需求。主动的就是我有住房需要，根据自己的住房需求和购买承受力来选择合适的住房。被动性住房需求就是我目前不想买房，但是因为拆迁等客观因素，需要作出住房调整。

　　“国六条”调控的理想效果

　　调控的目标有几个方面，第一是房价要稳定，但稳定不是说房价固定不动。房价肯定有一定的波动，但要让波动在一定的合理范围里。房价的变动要考虑到居民收入的增长、物价的上涨、整个经济的增长等等，我认为在合理的上涨或者合理的下落只要在一个合理的区间就可以了。

　　第二，供应结构合理。特别是套型方面，让中低收入者，都有适量的供给房子。

　　第三，房地产市场秩序的正常化。“国六条”里提到房地产市场秩序比较混乱、信息不真实、交易环节不透明、囤积土地等各种各样的不良现象。改变目前这种不合理的状况，维护正常的房地产发展秩序，才是国家调控的初衷所在。

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　　尽管此次九部委《意见》推出后，开发商中的几大“龙头”企业对外都做出低调姿态，但实际上，最近几乎所有的开发企业在等待实施细则出台的同时，都在围绕着“90平方米中小套型占全部新供应量70％以上”新规定的一些关键点在展开激烈的争议，并相互交流，揣摩政策走向，研究应对措施。

　　29日，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，作为近期出台的“国六条”的配套细则，《意见》加大了房地产市场宏观调控力度，并出台了土地政策、税收、信贷等一系列相关的“硬指标”。

　　两个70%指标的提出，让改善住房市场供应结构不再停留在原则层面，而是有了非常明确的数字要求，笔者以为，这两个量化指标是此次调控的最大“亮点”。如果能够落实，调控的效果不难达到。

　　难点也在于如何落实。从地方政府财政收益和完成GDP指标的角度说，要实现两个70%指标，就必然得牺牲一部分地方利益，因此需要地方政府在真正领会中央对房地产市场调控深刻用意的基础上，采取切实有效的配套措施，让房地产市场回归到理性发展的轨道上来。

　　一是炒卖地皮。有些地方为了获取更大土地收益，不惜抬高土地出让价格，甚至请房地产公司当“托”，哄抬地价。二是造城运动。一些地方不切实际大兴旧城改造，增加了大量被动需求。三是弃低就高。一些地方对经济适用房、廉租房弃而不建，而把兴趣集中于批建高档住宅上，导致房价居高不下。四是纵容炒作。有的城市楼市一冷，政府便匆忙出台了“购房入户口”等优惠政策，规定外地居民在本市购买一定面积或款额的住宅就可以在本市落户。某些地方政府还组团到外地推销房屋，或者吸引外地“炒房团”前来炒房，使得当地楼市炒作风越来越盛。

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