事件：张某于2003年5月21日到某小区售楼部咨询买房事宜，由于自己父母年事已高且考虑到以后要生孩子，就想买楼层低些的房子。售楼人员小李于是极力推荐一套一楼住房给张某，并承诺如果张某买一楼可获赠私家地下室一间，约15平方米，并写下书面承诺书，称若张某得不到地下室，可解除买房合同，落款为小李所供职的销售代理公司，并盖有公章。数日后，张某到售楼部签订正式的商品房买卖合同，卖方为开发商，并盖有单位公章。在交房时张某被告知当初承诺并赠送给他的地下室因规划修改为人防工程而无法得到，张某于是找
小李理论，小李说房子是开发商的，他本人所属公司是代理开发商售房，后果应由开发商承担。张某又找到开发商，其负责人称代理商无权代表开发商对客户做出承诺，代理商私自承诺，责任应由代理商负担，张某无奈诉至法院。
律师观点：这是一起由于委托代理而产生的委托合同纠纷。我国法律规定：民事行为可委托代理，其后果应由委托方承担。若被委托方超出代理权限所做的民事行为对第三人造成损害的，应与委托方连带承担民事责任，本案中的合同是一个附加条件生效的合同，由于条件消失，即地下室未能交付而使张某合同目的不能实现，按照合同约定，张某可以解除合同，并要求赔偿利息及其他损失。由于张某并不知道小李是代理公司的工作人员，他到售楼部买房，就有理由相信小李就是代表房地产公司的，至于房地产开发商、代理公司之间内部是如何约定的，那是他们之间的事情，不能因为他们之间的内部约定对抗第三人，本案的解决办法应该是解除买卖合同，并由房地产开发商、销售代理商两公司连带赔偿张某所受到的损失。
（河南国基律师事务所王术军）
