２００６年：警惕房地产转向

　　周期性低潮即将来临？

　　根据经济周期理论，我们似乎可以这样判断：通过连续7年的高速增长，中国房地产将面临周期性的低潮。2006年，中国房地产将迎来回落期，而且幅度还会很大。

　　市场经济下国家和地区的房地产业均具有很强的规律性，当然由于各国的经济发展

　　从1999年算起，我国的房地产牛市已经延续了7年。在持续7年的牛市中，上海的房价已经涨了将近3倍。

　　而居民目前的收入及接下来的收入增长水平所能支撑的房价水平明显低于目前的房价，房地产开发商持续狂热开发导致的供给量与居民剩余的及自然增长的购买力之间供过于求的剪刀差将越来越大，除非接下来居民的收入水平持续大幅增长，并且开发商大幅放慢建房速度，房产价格才可能继续维持目前的价格水平，甚至继续稳步上扬。居民在购买了一次房产之后，要等待10年—15年后才能够积累起新的购买力，而开发商大多是借贷开发，当供过于求持续一定时期之后，部分资金链吃紧的开发商将降价促销，头几次受到剩余购买力的支撑会有所回升。久而久之，居民及开发商对房价走势的心理预期将发生逆转，居民的剩余购买力进一步收缩，但开发商缩手却要滞后1年—2年，恶性循环，房价将持续下跌。

　　投机资本即将撤离？

　　数量的增长、更高的负担能力和普遍的投机需求不一定意味着泡沫，而大量外资流入通常与泡沫同时出现。在最近的研究中，北京平均房地产价格是北京家庭平均收入的13倍，是世界主要内陆城市的2倍；北京的购房者40％是外地人，上海的相关数据与北京类似。

　　目前，房地产业挤压泡沫已经是当务之急，甚至是本轮宏观调控中一系列手段和措施中的重中之重。

　　得出这一推论的主要依据是：第一，政府希望通过宏观调控抑制经济过热，实现软着陆。中国房地产经济的起伏期与中国国民经济波动基本相吻合，而目前中国经济增长正呈现放缓的趋势。

　　第二，房地产价格已趋近顶峰。相关数据显示，上海的房地产价格在2001年至2004年间上涨近70％，其房地产建设规模只占全国5％，但2003年至2004年的房贷总额却占到全国的近20％。

　　第三，房价收入比过高。房价收入比（即一套住宅的总价格与家庭年收入的比例）是被世界广泛使用的判断房地产价格是否合理的重要指标。世界银行的标准是5∶1，联合国的标准是3∶1，美国目前的比例是3∶1，日本则是4∶1，而在我国这个比例是10∶1至15∶1之间。香港房地产在1997年跌落之前，房价收入比大约是14∶1。

　　第四，房屋空置率超过警戒线边缘。国家统计局数据显示，截止到2005年10月底，全国商品房空置面积1．12亿平方米，其中商品住宅空置面积6204万平方米，商业地产空置面积上半年也达2878万平方米。目前全国空置率已达到26％，大大超过国际公认的10％警戒线。按照国际通行惯例，空置率在20％以上为商品房严重积压区，国家就应该采取一系列措施，甚至是强制措施，以使商品房空置率在一定时期内降到比较合理的区间，否则将给国民经济发展带来一系列的严重问题。

　　目前的房地产市场情况特殊，其中最大的特点是，全球性的流动性泛滥在推动期货和股票价格上涨的同时，也推动了房地产价格的上涨。这就产生一个让人感到担心的问题，即已经获利颇丰的游资难道不会同时撤出房地产市场吗？

　　全民房地产热即将终结？

　　借鉴国际经验，在几乎所有的人都相信房地产价格仍将持续上扬的狂热程度之后，房价继续维持高位运行的2年—3年之间，价格将出现向下反转的拐点。其原理并不复杂：所有的人都坚信房地产仍将持续上扬，其中就包括了这个市场的需求方居民和供给方开发商，居民坚信房价将继续上扬之后，就会急不可待地全力抢购房产，开发商坚信房价将持续上扬之后就会大刀阔斧地全力开发房产。如果在他们树立这样的信念之后，楼市继续保温2年以上，绝大多数居民的购买力就会得到释放，而开发商供给力的喷发却要滞后2年—3年，于是，居民剩余的购买力加上自然增长的购买力越来越无法消化越来越大的供给量。

　　这一次，中国房地产终于达到狂热程度的时点基本上起始于2003年，由此晚一点在2006年或2007年，中国房地产应该明显步入熊市。（闫治国马晓鹏）