只售不租 小区车位贵过车

　　高鹤涛 摄策划：李义峰

　　撰文：记者陈白帆、王荔珏、刘丽琴

　　近日，海珠区某住宅小区，连续几天出现业主车辆围堵住宅裙楼超市车辆入口和小区入口的情况，三条车龙，甚至快排到了马路上。小区物业管理处的工作人员告诉记者，由于开发商突然取消月保，要求有车停放的业主要一次性支付13万～15万元购买车位，才引发了此次的对峙。无独有偶，记者调查发现，类似以上小区因取消月保，高价强卖车位的事件，在广州已发生多起了。今年1月17日凌晨，海印南苑100多名业主因取消月保，与发展商对峙，甚至惊动了大批警察到场；2月21日，中山大道某楼盘，因为取消月保，高价出售车位，引发业主围堵车库出入口……

　　□ 怪现状之一

　　一个车位动辄十几万元，有的甚至近20万元，比一辆经济型轿车还贵，甚至可以买一套小户型二手房

　　如今，广州住宅小区的普遍现象是，小区停车场不再设月保车位，而只有业主买下的私家车位及极少量的次保车位。对此，很多业主都怨声载道，一个车位动辄十几万元，有的小区车位更是高达18万元，接近20万元，不仅比目前市场上大量的经济型轿车贵，而且有的车位价格可以买一套小户型二手房了。业主吴先生无奈地告诉记者，现在买个QQ车才两三万元，自己的车也不到10万元，却不得不花15万元买个窝给它。

　　以海珠区的某楼盘为例，楼盘建成5年了，一直可以月保。为何在楼盘开售的时候不一起卖，等租了5年后到现在才卖？原因很简单，利益使然。

　　原因分析

　　车位月保限价规定执行以后，小区的车位收益大大减少。因此小区车位只售不租，逼业主购买高价车位。

　　根据从2004年11月15日开始实行的《广州市住宅小区停车场停放保管服务收费标准》的有关规定，停在露天车位的小车保管服务费最高限价是150元/月，停在室内车位的保管服务费最高限价是400元/月。 限价规定执行以后，原来可以租到四五百元的露天车位现在只能收取150元，原来可以租到600元左右的室内车位只能收取400元，通过出租车位获利的发展商收益大降，因此很多都选择将车位只售不租，逼迫业主购买高价的车位。

　　那么，车位到底是小区的配套，属于全体业主，还是属于开发商，现在还无法定论。按照目前的情况来看，会所和车位的所有权无疑还是属于开发商的。在大确权后，开发商才将多个车位进行小确权，在销售后把产权转移给业主。

　　律师说法

　　按照目前法律规定，开发商拥有车位的所有权。但一旦物权法正式实施，会所、车库就有可能属于业主共有。

　　广东华之杰律师事务所郭水华律师认为，现在开发商的做法，虽然不违法，但的确非常不合情理。如果按照目前法律规定，开发商拥有车位的所有权，是车位的大业主，那么他也就有权想租就租，想卖就卖。根据买卖不破租赁的原则，在租约未到之前，即便开发商将车位售出，原来的车位租赁者，还能继续享有该车位，直到租约期满。

　　而根据《物权法（草案）》的第七十六条： 会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。

　　郭水华律师表示，也就是说，一旦物权法正式实施，如果开发商无法证明自己没有把车库、会所等建设成本已经摊入到房价中，那么，会所、车库就应该属于业主共有。因此，不少开发商可能担心，如果现在不把车位高价卖掉，一旦物权法实施，自己反而失去了车位的所有权。然而，该草案里面还提到“有约定的，按照约定”。这也就给开发商提供了钻空子的机会。也许到时，开发商都会强迫业主签订所谓的补充协议，约定会所和车库的所有权属于开发商。因此，届时，业主们也要团结一致，为了自己今后的利益，拒绝和开发商签署所谓的补充协议。郭律师告诉记者，本来物权法有望于今年3月份通过，但由于其他原因，导致延长了讨论的时间，可能会拖到明年才能正式通过。

　　□ 怪现状之二

　　车主除了要高价买车位外，还要缴纳车位管理费，而管理费的收取又没有一个明确标准。

　　许多业主咬牙花高价从发展商那里买回一个车位，但烦人的事情还在后头：他们每个月还要额外向发展商支付100多元，甚至高达200元的管理费。而且，管理费怎么收，从来没有一个明确的标准，谁也不知道这个管理费是怎么算出来的。业主质疑，为何住宅的管理费仅为1元到2元多/m2，车位的管理费就不能按照这个标准来收取呢？

　　日前，荔湾区一单体楼的业主投诉，其大厦的私家车位管理费每月高达200元，比相邻另一住宅的私家车位管理费高了一倍。

　　律师说法

　　买了车位还要交管理费，就像买房要交物业管理费一样合情合理。关键是管理费的收取标准。

　　对此，伯方律师事务所的陈敏律师指出，车位和房子一样，虽然所有权属于买家，但使用过程中仍然需要他人的服务和管理，如车位的保洁、保安，以及需要借助车库内设备、设施创造的存放环境等等。所以说，买了车位的买家仍需履行义务，并不意味着再不用交钱了；而且，停车也是一个消费过程，因此交管理费理所应当。而且卖车位的是开发商，但对停车场提供服务的却是物业公司。可是，交管理费没问题，到底要交多少管理费，有关部门却没有明确的规定。

　　物管协会

　　虽然物业公司的管理标准和成本有异，但一般情况下，100元／月的车位管理费标准属于正常水平。

　　对此，广州市物业管理协会副会长兼秘书长谢凯指出，目前政府有关部门对住宅区内的私家车位管理费标准并没有一个明确的限价，通常的做法是由管理公司向业主公布其车库运作的总成本明细，并加上合理的利润后进行摊分。这些成本包括车场相关设施设备，如收费系统、监控系统、消防系统、照明系统、交通标志系统的运行维护费用、设备及照明电费、保洁费用及相关人工成本构成等等，有些智能化程度高的小区还要包括智能系统的设备使用费及折旧费等，而利润则大约是总开支的10％。

　　谢凯说，由于各个小区地下车库的建造与设备档次不一，因此物业公司的管理标准和成本有异。但一般情况下，100元／月的车位管理费标准属于比较正常的水平。

　　因此，有行家就建议，对于一些管理费过高的小区停车场，业主不妨要求管理公司公布停车场的费用支出明细表。

　　□ 怪现状之三

　　发展商出租车位要限价，购买车位的业主将车位转租出去，却可以根据租赁双方的意愿自由成交

　　虽然《广州市机动车停放保管服务收费管理办法》规定，从事机动车停放保管服务的经营单位和个人以及机动车停放者，均应遵守限价规定，但业主将车位转租的行为是否算从事机动车停放保管服务，难以界定，因此限价规定似乎只对发展商、物业管理公司有效用，但对业主个人行为却没有约束作用。购买车位的业主将车位转租出去，却可以根据租赁双方的意愿自由成交，从而突破了限价的规定。

　　根据某中介公司1~5月车位租赁成交数据显示，由个人业主出租的车位，租价根据小区环境、车位地段位置等不同，租价从每月三四百元（包含管理费）到每月1000元（不包含管理费）左右不等，最高达到1300元/月。

　　据有关人士介绍，各小区车位紧张程度不同，其价格也相差甚远，嘉和苑车位买入价格约为18万~20万元/个，目前的二手买卖成交价格约为20万~23万元/个，租赁成交价格约为800~1000元/月，位于天河北路的芳草园车位二手买卖价格为14万~15万元/个左右，租赁价格约450～600元/月，但中海康城花园车位目前的租赁价格则为300~400元/月（包管理费150元/月），售价则在8万~9万元左右。

　　生活中难以承受之贵

　　随着购买私家车市民的增多，需要的车位也开始猛增。然而，不少以前建设的小区，在车位规划上却并没能考虑到以后的发展，仅有的车位根本不能满足业主停车的需要，更别说再为购物者或者探访者提供车位了。当一个东西变得稀缺的时候，其拥有人也就有了霸道的权利。

　　我们不禁要问，为何作为住宅配套的车位，折合成每平方米的单价，却要比住宅还贵几倍；光线昏暗又没空调的小小几个平方米的车位，为何要收取100～200元的所谓管理费；当车位被某个人买下后，为何就可以收取比政府规定更高的月租金？车位和车主，到底谁是主人，谁是奴隶？所有这一切，看来都需要政府出来给一个权威的说法了。