评论：政策解释引发悬疑 楼市调控缺陷毕现

　　社论

　　不出所料，房地产调控的雷声正在变小。国十五条的初衷是通过控制房屋供应结构来增加供给、抑制价格上涨，因而最被业界重视、对房地产商也最有杀伤力的一条就是，“套型建筑面积90平方米以下住房须占到开发建设总面积的70％以上”。

　　然而，建设部房地产业司司长沈建忠近日对这一条的三点解释，已经大大软化了它的杀伤力:第一，把套型建设面积换算成大家熟悉的建筑面积，90平方米就变成了正常理解的100－105平方米，控制尺度大幅度放宽；第二，70％是针对一个地区的总量概念，而非针对单个楼盘，这也就意味着，某些楼盘甚至相当一部分楼盘完全可以把90平方米的限制抛到一边；第三，具体到地方，各地还有调节余地，这个解释的想象空间更大了。如果某个地方从90平方米放宽到120平方米，你也不能说它不在这余地之中。因此，这个解释引起业界和公众的强烈反应。房地产商大松一口气，公众则担心楼市调控重拳将变“空调”。确实有这种可能性，这是对产业进行行政性调控的内在缺陷所注定了的结果。

　　面对市场的非理性繁荣，在市场体制比较健全的国家，通常主要由中央银行动用比较专业的货币政策工具进行管理。英格兰银行、美国联邦储备委员会近两年就通过频繁调整基准利率的方式，诱导银行提高利率，而其针对的主要也正是本国房地产市场的过分繁荣。

　　但在中国，面对房地产市场，还有表现为投资过热的其他市场的非理性繁荣，中央银行在使用货币政策工具方面过于谨慎，而政府则偏好行政手段。2005年以来的房地产调控，始终以行政性手段为主。比如，利用政府控制土地的权力，抑制土地供给；直接对企业的具体经济活动进行干预，比如这次控制房屋供应结构。包括频繁使用的环保措施，也不过是一种新的行政调控措施。面对投资过热所造成的产能过剩，政府也仍然准备主要依靠行政性调控手段，比如通过行政手段关闭、合并企业等。

　　对于楼市来说，行政性调控政策，表面上看起来似乎雷厉风行，其对市场的震动通常也确实比较大，因而至少在政策公布之初，由于其强烈的信号作用，能够对市场发挥一定作用。但与货币政策工具相比，行政性调控措施有一个根本性内在缺陷:货币政策工具通过金融系统直接作用于市场主体，不需要其他部门的执行；而行政性调整措施需要借助从中央政府到地方政府、从条条到块块的复杂而漫长的执行链条来执行。政策的作用，在每一个环节都会衰减，甚至被刻意扭曲。

　　行政性调控政策出台之后，首先需要执行部门解释和细化。现在出面对90平方米和70％进行解释的，还只是参与制定政策的中央政府相关部门，而它的解释已经让人摸不着头脑了。不难想象，各个地方的解释将更随意，其细则也必定会利用政策的含糊与漏洞，将其朝着最有利于本地利益的方向进行解释，从而使政策预期的效力被稀释。

　　在目前的情势下，旨在抑制房地产非理性繁荣的政策，并不合乎地方政府的利益。因此，即使地方政府制定出已经大大软化的调控细则，其下属各个部门也未必会认真执行。而对于这种上有政策、下有对策，中央政府目前尚缺乏常规的监控、约束手段。有些地方政府甚至会更进一步，扭曲中央政府的政策服务于自己的目标。比如，借调控房地产之机收紧土地供应，强化房价将继续上涨的市场预期，从而推动房价进一步上涨。去年的政策就是如此这般成了某些地方房价上涨的主要推动力。

　　另一方面，行政手段总是会扩大政府直接控制企业经营活动的权力，但这些政策又总是有这样那样的灵活性，这些灵活性注定会成为相关官员寻租的大好机会。广州业界已经担心，若按沈建忠的解释，70％针对地区总量，则具体楼盘的产品结构就有很大回旋余地，最终的结果主要取决于手握审核权的相关官员的好恶。那些准备盖大房子的开发商只要拥有过硬的关系、只要“公关”得力，就完全可以合法绕开调控政策。

　　也正因为此，行政性措施往往不能达到公众最初期望的效果，甚至适得其反。房地产一直维持非理性繁荣状态，就证明了这一点。打破对行政调控的偏好，恐怕才能找到宏观经济管理的正道。