评论：确定套型建筑面积定义不应过于复杂

　　住房销售面积没有必要搞得那么复杂化，其实，用使用面积最不容易引起混淆。这么多名词，恐怕非专业化的人员，尤其是居民，没有几个能完全清楚，既然这样，何不将一个复杂的名词变成让居民都理解的易于操作性的标准呢？

　　最近，刚刚下发的国家九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》15条中，有两项规定均以套型建筑面积90平方米作为标准来进行政策差别划分，因此，如何界定

　　有媒体报道说，“90平方米的套型建筑面积大约相当于100到105平方米建筑面积”，对此，建设部有关负责人认为，这种说法不正确。该负责人对套型建筑面积、套型、套内使用面积、标准层使用面积系数等都给予了详细的解释。建设部及时进行解释，对各部门和各地区正确贯彻执行九部委的房地产新政策很有好处。在一定程度上避免和减少了在实际政策执行中可能出现的偏差，使房地产的新政策效应能真正发挥出来。但如果标准过多过于专业，恐怕很多居民都会难以理解，政策的效应也会大大减弱。

　　适当的限制住房面积非常必要

　　近几年来，我国城市居民的居住条件得到了很大改观，很多城市人均住房面积从不到3平方米，增加到了20多平方米，甚至更高，说明我国居民生活质量得到了提高。这是改革开放带给人民的实惠。但是，居住面积并不是越大越好，从国外的经济发展来看，城市居民的住房面积也大都在90平方米左右。而且国外也并不是全部居民都拥有住房，实际上很多城市的居民是以租房为主的。

　　我国是一个人口众多的国家，过去，一方面城市人口较少，另外居民的收入水平低，适当的增加住房面积是正常的。但是，随着我国居民收入水平的提高，城市化推进速度加快，无限制的增加住房面积对城市发展、国家建设、资源的利用，都是不利的。因此，适当的限制住房面积不仅是必要的，也是未来我国发展战略规划必须坚持的原则。并不是有钱就可以无限制的利用国际和社会的资源，任何国家都不可能存在对资源无限制的利用。

　　套型建筑面积争论反映了房地产管理上的漏洞

　　我国是一个区域性差异很大的国家，因此，政策的差异性是允许存在的。但是对于一些房地产专业性管理标准，则必须坚持统一。目前，我国房地产管理上还存在着不少该规范没有规范、该统一没有统一、该标准化没有标准化的方面。

　　如在房地产面积的计算上，就存在着混乱现象，住房建筑面积、使用面积、套内建筑面积、套内使用面积等等在很多地方不统一。有些地方销售价格是以建筑面积来计价的，有些地方是以住房使用面积来计价的。而有些则是以住房套内面积来计价的，全国很不统一，大多数城市居民根本搞不清楚其中的差别，这样很容易造成开发商利用信息优势，在住房面积方面欺骗消费者，这样的投诉事件在日常生活中经常出现。这也反映出我国房地产管理上的漏洞，因此，规范房地产中的面积和计价标准，是很有必要的。

　　防止借助套型建筑面积理解不统一减弱政策力度

　　以往的历史经验告诉我们，当对一个政策的理解出现意见分歧后，必然会产生在政策制定和操作上的差异，甚至出现很大的差距。

　　例如2005年的国八条，应当说对于抑制房地产价格过快增长，稳定住房价格是很有效的。但是在具体的执行过程中，由于各地理解上的差异，就出现了政策操作上的巨大分歧，从而减弱了政策的力度，使得抑制房价上涨的效应大大减弱，直到2006年出现房价大幅度反弹，甚至重新恢复了价格快速增长通道的现象，国家不得不重新启动新一轮稳定房价的国六条和这次九部委控制房价的联合行动。这个教训是很值得吸取的。

　　当前，不能因为套型建筑面积出现争议，而使国家规定的这个标准界定范围有意的缩小或者扩大，从而减弱政策力度。国家应该对此制定统一的、明确的执行标准和操作规范，防止在执行过程中的政策弱化现象。

　　关于套型建筑面积的争论与分歧，看似专业化的争论，实际上反映了我国在房地产管理上，还有很多方面需要进一步强化，使标准统一，尤其是在房地产销售管理中消除不规范的市场行为，使一些专业化的标准更容易让人们理解，而绝不要仅仅从理论上进行区分，将简单的问题复杂化。实际上，住房销售面积没有必要搞得那么复杂化，其实，用使用面积最不容易引起混淆。这么多名词，恐怕非专业化的人员，尤其是居民，没有几个能完全清楚，既然这样，何不将一个复杂的名词变成让居民都理解的易于操作性的标准呢？这样更能够减少概念混淆、科学界定政策范围，并且也容易进行监督。

　　□张琦（北师大经济与资源管理研究院研究员）

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