房地产贷款 银行欲罢不能

　　本报记者 高改芳 上海报道

　　“我们放贷的压力还是很大的，各家银行对房地产贷款仍旧有冲动。”某股份制商业银行的信贷员对记者说。 []

　　他坦言，现在收益最高的是房地产行业，见效最快的是房地产贷款。大家都对房地

　　银行最主要的业务———房地产贷款是宏观调控的重点。但房地产行业的暴利仍旧牢牢吸引着银行的注意力，使其欲罢不能。

　　对房贷热情依旧

　　“个人房贷的坏帐率虽然在上升，但相比之下还是各项贷款中质量最高的。除此之外，我们还能做什么呢？银团贷款吧，一年里遇到那么几次就不错了；中小企业贷款吧，各个企业的情况不同、项目不同，做起来很复杂。而且要求企业有足额抵押。放给高科技项目吧，风险非常大，这样的贷款放下去自己都害怕……还是房地产行业收益高。不止银行想借钱给他们，我都后悔没有进房地产行业———我的收入还赶不上售楼小姐呢。” 某股份制商业银行的信贷员有些忿忿不平。“银行最怕房价大跌了。”他补充道。

　　央行上海总部的统计显示，随着 3、4月份上海市房地产市场成交量放大对拉动住房贷款的滞后效应逐步释放，5月份中资商业银行个人住房贷款扭转了连续10个月的跌势，出现小幅回升。中资金融机构个人住房贷款当月微增1.38亿元，同比少增19.4亿元。与此同时，上海市个人住房公积金贷款也明显加快发放进度，当月增加9.77亿元，占今年前5个月累计增量的78.6%。

　　“对房地产行业的长期过度投资将引发三个方面的挤出效应。” 国家发改委经济研究所经济形势研究室主任王小广认为，一会引发对其他行业的挤出效应，二将抑制城市化进程，三会挤压其他消费。

　　开拓新领域

　　银行过度依赖房地产行业，已经引起了各方警觉。在国家鼓励中小企业发展的政策背景下和银行业自身的竞争压力下，多家银行先后开始了对中小企业融资服务市场的挖掘。

　　石先生是一家小型工业生产型企业的负责人。今年5月他接到中国银行上海市分行小企业调研活动的邀请，与多家相同规模企业一起参与了该行小企业金融服务方案的讨论与建议。石先生起先对中行的邀请十分诧异，因为在他的印象里，像他那样的企业并不是银行的目标客户，而想要在大银行取得融资服务的机会更是渺茫。可是这回是银行主动与他联系，并表示愿意进一步了解石先生企业的生产状况，如果条件符合，融资程序也相当简便。“我的公司以前遇到过资金瓶颈，但到银行咨询后觉得手续实在是太复杂了，最后我只好求助于典当行”，石先生对记者说。

　　近期，中行上海分行推出了“好融易”小企业融资产品，以及“出口权益达”和“信用花园”两款针对小企业的综合类服务产品；招商银行上海分行正式推出“助业全”中小企业理财业务；民生银行推出“民生通宝”———易押通、易保通、易票通三大系列十多项产品……

　　沪上各商业银行的小企业贷款业务初见成效。至2006年3月末，上海市中资银行对小企业各项贷款余额1293.31亿元，约占同期中资银行各项人民币贷款余额的9.3%。

　　除此之外，上海银监局还积极推动银团贷款业务发展。2006年上半年，上海银行业金融机构银团贷款项目共17个，合同金额本外币合计约629.28亿元，与2004年同期相比增长285.66％。其中中资银行组建的银团贷款项目10个，合同金额本外币合计约569.08亿元，占比90.43％。

　　“尽管成效还不显著，银行毕竟没有停止新的尝试嘛。”某股份制商业银行的信贷员似乎恢复了一些信心。

　　==== 央行调整住房信贷政策 ====

　　国务院办公厅近日转发了建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，其中提出多项住房信贷政策，规定商业银行发放住房贷款首付款比例实行30％和20％区别对待。5月31日，记者就此采访了中国人民银行有关负责人。

　　问：本次调整措施出台的背景是什么？

　　问：本次政策调整的主要内容是什么？

　　问：为什么强调“自住住房”？

　　问：怎么看待本次政策调整的影响？ []

　　新华网北京5月31日专电（记者张旭东）中国人民银行31日强调指出，商业银行对住房贷款自6月1日起将实行首付款30％和20％的区别对待，但实施起购买90平方米以下住房首付款20％的比例，必须坚持以“自住房为主”这条原则，要防止利用银行贷款购买多套住房行为。购房人也应如实申报，否则将影响借款人诚信记录。

　　商业银行住房贷款最低首付比例今天起提至三成，住房公积金贷款和90平方米以下自住房贷款首付比例执行20%的规定。

　　====各商业银行制定房贷操作细则 ====

　　九部委出台房产调控意见已近一周，各商业银行的房贷操作细则却仍未出台。记者4日了解到，目前各银行的房贷操作细则仍处于制定中，但总体上倾向于按套数增加首付比例的原则。

　　一国有银行消费信贷部负责人介绍说，根据央行上周的指示，商业银行应加强对自住房的判断能力，对购房面积在90平方米以下，且购房为自住需求的借款人执行两成的首付款比例。若不符合这两项条件，统一执行3成及以上的首付款比例。商业银行对自住房的甄别能力将面临考验。

　　一国有银行消费信贷部负责人介绍说，根据央行上周的指示，商业银行应加强对自住房的判断能力，对购房面积在90平方米以下，且购房为自住需求的借款人执行两成的首付款比例。若不符合这两项条件，统一执行3成及以上的首付款比例。商业银行对自住房的甄别能力将面临考验。

　　商业银行发放的住房贷款(不包括住房公积金贷款)首付款比例不得低于30%；对购买套型建筑面积90平方米以下而且是自住房的住房贷款最低首付款比例仍执行20%的规定。这样就使“自住房”的界定成了一个决定贷款买房首付比例的关键因素。据了解，商业银行将通过三大渠道确定“自住房”。

　　渠道之一是借款人自己的填报。银行要求，借款人申请住房贷款时应如实申报所购房屋的用途，不得将非自住房申报为自住房；第二是通过央行“个人信用信息基础数据库”获取借款人的贷款信息；三是通过当地房地产主管部门获取借款人的房屋交易、登记信息。

　　=== = 聚焦房贷新政 = ===

　　“把房贷首付比例提至30％，可能会影响支付能力不高的普通购房者，抑制这部分人的购房需求。投机炒房者大多是比较富裕的人，他们一般不靠贷款买房。”中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜说，“现在，利益主体越来越多元化，需求也越来越多元化。合理的房地产市场结构，需要市场供需双方不断磨合才能形成。”

　　把过去首付比例由20％提高到30％，一定程度上有利于控制过快的购房需求。而对购买低于90平方米的住房，仍执行首付款20％比例，充分考虑了中低收入群众的购房需求。经济人士指出，这是国家政策面首次提出“区别化”的住房信贷政策。

　　“为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％。”国务院办公厅转发的建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》对此作出明确规定。

　　来源：中国证券报