我国将从四方面狙击外资炒房

　　利用外汇管理漏洞，外资悄悄挺进房地产业拉升房价

　　我国将从四方面狙击外资炒房

　　本报讯“限制(外资投资房地产)的具体措施应该很快就会出台，目前这一政策文件正处于几个部委‘会签’阶段。”昨日，国家外汇管理局一位官员透露。

　　此前，市场已开始风传相关限入措施即将出台。上海一家专职代理欧洲资本投资中国内地房地产的公司人士透露，一些外国客户受此影响，正变得观望，业务量最近也有萎缩的迹象。实际上，限制外资投资房地产在国外已有先例。比如匈牙利要求外资投资该国房产，必须组建公司进行投资，这使得很多个人投资者感到手续麻烦，而且组建公司还必须缴纳高额的企业所得税。

　　一位消息人士透露，将出台的政策主要包括四个方面:税收措施，比如调整对进入房地产领域的外资一直享有的所得税减免等优惠；对房地产企业中的外资比重和房地产企业的外债规模作出限制；从资金流入和结汇方面出台一些行政性的外汇管制措施；在外汇管制政策上，区别对待外国非居民个人和外国非居民法人。

　　“如果不控制外资，就等于宏观调控只管了一半。”上述官员表示，当前收紧信贷闸门、约束房地产企业自有资金最低比重等方面政策已陆续出台，但是，如果不管住外资进入地产领域，那么今年上半年出现的固定资产投资过热还是降不下来。

　　虽然在政策出台之前，监管部门已对外资进入房地产的情况作了调研，但是政策出台的效果仍有待观察。上述代理欧洲资本投资中国内地房地产的公司人士评价说，“房地产的投资已是一场货币市场的盛宴，中国政府要博弈的是一个庞大的资本力量。”

　　宗和

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　　外资炒房三途径

　　外资机构投资中国房地产主要有三种方式:第一种是直接设立房地产开发企业。比如，新加坡凯德置地2005年上半年在北京的投资就达到78亿元人民币，在华投资总额已超过200亿元人民币；第二种是收购境内著名房地产开发企业的股份，如美林集团入股北京银泰置业；第三种是直接收购国内房地产物业，通过长期持有或出售获取利润。其投资目标往往选择收益稳定、租金回报高的物业，将这些物业打包，寻求在海外上市，资金回笼后再做下一单交易。

　　商务部公布的数据显示，2005年我国房地产业与外资的合作项目2119项，合同利用外资金额达194亿美元，实际利用外资金额54.18亿美元。

　　业内人士分析，这些投资机构之所以能够在中国房地产市场进行大手笔投资，主要是利用了中国外汇管理政策模糊、资本项目下的外汇管理与贸易项下的外汇管理界定不清之“便利”。由于海外资本投资的目标大多是国内各大城市的高档房地产项目，因此可以说，是外资进入拉升了中国房地产的平均价格。

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　　摩根士丹利在南海购地，迈出了进军珠三角房地产的一大步。本报记者卢慧明摄