房开商延迟交房触发"限电"官司 法院判购房者败诉

　　广西新闻网-南国今报柳州讯（记者杨建林 通讯员吴秋萍）柳州一市民买房子，房开公司比规定时间晚了60余天才交房，并提出政府限电理由。最终，市民败诉，但限电问题却成为这起商品房买卖官司的焦点。法律人士建议：购房者在签订合同时，应对双方权利义务提出明确具体的要求，才能维护合法权益。

　　房开商延迟两月交房

　　柳州市民杨某看中柳南区某楼盘的房子。2003年8月，杨某与该楼盘的房开公司签订商品房买卖合同，其中约定，房开公司应在2004年5月30日前交房，如遇不可抗力或非因房开公司的政府行为，房开公司可予以延期，否则应承担违约责任；商品房交付使用后180日内，房开公司还要将办理权属登记需要的资料报主管机关备案，否则杨某可以退房，或由房开公司按已付房价款的1％支付违约金。

　　随后，杨某交付房款22万余元，房开公司的“工作速度”却出乎他的意料：直到2004年8月3日，房开公司才交房；又过了一年的2005年5月17日，房开公司才办理房屋产权登记备案手续。杨某仔细计算，房开公司整整晚了64天交房，而办理备案手续更是比合同约定迟了半年多！他认为，房开公司的违约行为损害其合法利益，向法院起诉要求对方支付违约金5000余元。

　　法院判决市民败诉

　　法院审理查明，2003年10月，柳州有关部门因供电形势严峻，共同发布该市《关于工矿企业实行“停三开四”用电方案的公告》，根据公告，房开公司的楼盘每周要停电3天。同时，2004年8月，房开公司已经委托测绘公司对楼盘测绘，但是测绘公司复函称，楼盘中涉及小区内的骑楼建筑面积是否计入分摊等情况，需要向上级主管部门请示，直到2005年5月才出具测绘报告。

　　柳南区法院认为，楼盘建设期间，正值柳州有关部门实施限电方案，电力是商品房建设的必备条件，限电方案必然对商品房的建设进度造成影响。该限电方案系政府行为，根据双方合同约定，房开公司可予以延期。房开公司较约定的交付期限延迟64天，属合理延迟期限范围。

　　同时，由于测绘公司延迟作出测绘报告，这不能由房开公司主观控制，且房开公司一得到测绘报告，立刻就帮杨某办理了产权备案手续，积极履行了合同义务。据此，法院认为，造成延迟交房、延迟办理备案手续的责任不在房开公司，判决驳回杨某的诉讼请求。

　　“限电是否不可抗力”

　　引关注限电能不能成为房开公司延迟交房的“挡箭牌”？记者在采访中了解到，这个问题已经引起法律人士关注。一部分律师认为，法律对不可抗力有明确限制，《民法通则》、《合同法》中明确规定，不可抗力指的是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，如地震、洪水、火山爆发等既无法预见又不可抗拒的自然灾害，以及战争等，限电则不属于不可抗力。还有律师则表示，政府因紧急事务，通过合理的法定程序（如政府令、市长令等）对房开商进行强制限电，可认定为不可抗力，但房开商应该出示政府部门有关拉闸限电文件或相应主管部门、权威单位出具的证明。

　　同望律师事务所柳州分所律师毛锦华建议，购房者应该与房开商谈妥，约定每天停电几小时视为延期一天，然后将此明确在合同中，并要求若出现停电情况，房开商必须出具供电部门的书面证明；与此相似，市政停水、交通管制和恶性传染病等造成工期延误的情况，都应该做详细约定。

　　毛还提醒，买卖双方在签订合同时应注意规范用语，尽量避免使用“特殊情况”、“重大事件”、“客观原因”等模糊不清的词句，以免出现逾期交房时产生纠纷。编辑:王香菊作者:杨建林 吴秋萍