步行街“水土不服”背后的利益博弈

　　核心提示

　　位于驻马店市中心的温州商业步行街，自2004年9月28日开业以来，在经历了数月的

　　有商户将生意不景气归咎于开发商，要求开发商给予优惠政策，并群体公开拖欠房租和物业管理费。开发商于去年对商户实行了减免半年房租的优惠，但到期后拒绝再行优惠，并将至今仍拒绝交纳欠款的部分商户告上了法庭。

　　面对日益升级的争吵和日渐冷清的生意，温州开发商发出了“水土不服”的无奈叹息。叹息背后，有着什么样的利益博弈呢？

　　冷清的步行街

　　6月18日，星期天。上午10时，记者来到了温州商业步行街。

　　与周围相比，步行街的建筑显得精致独特。清一色的欧式风格，青灰色外观，三层、四层不等，错落有致。中间一座高约10层的尖顶钟楼，镶嵌着蓝色玻璃，犹如鹤立鸡群。街中心，是一座别致的圆形广场。

　　始进街口，记者忍不住大吃一惊：这个本该是购物的黄金时段，街上却冷冷清清。街口处，保安坐在一幢未曾装修的楼内纳凉；街中心，几个小吃摊贩呆坐在摊位上等待顾客；几名商户站在各自的店门口，闲聊着什么。偶尔有人骑着自行车经过，也是目不斜视，匆匆而过。

　　一家鞋店门口，虚掩的玻璃门上，贴着触目惊心的红色大字：“转让处理，一双不留。”而另一家仍保留着门头的品牌服装店则铁将军把门，上贴大字：“本店已搬迁至风光路，货架出售。”一路下来，随处可见“清仓处理”的字样；至少有10余户商铺玻璃门上，大大地写着“招租”两字。

　　“生意不景气呀！”一家服装店内，老板懒懒地回答记者的提问：“这一年多了，整条街都不景气。”

　　商户的说法

　　是什么原因导致步行街日渐萧条呢？

　　“主要原因是开发商的不作为。”某品牌服装经销商马先生认为，不作为主要包括两方面：一是房租和物业管理费定价过高；二是管理不善和整体宣传不到位。

　　“刚开始生意确实红火。”2004年9月28日，步行街正式开业，吸引了如潮人流。但这种好势头仅维持了一个多月，就有所下滑。“当时开发商不允许骑自行车和摩托车的人进来，好多人就干脆不来了。”马先生认为，虽说外地步行街都是如此管理，但驻马店外来客流量小，主要是本地居民消费，“要吸引回头客，首先要予人方便”。

　　在商户们的坚持下，这项管理方法执行不到3个月便被取消了。但这并没有带来客流的回升。

　　随着入不敷出，商户们纷纷抱怨起来，吁请开发商降低房租和物业管理费，减轻经营负担，却遭到拒绝。2005年春天，部分商户开始罢市，并将此情况反映到市政府，在政府协调下，开发商最终开出优惠政策：交一年房租，免半年房租。“以前是每月每平方米租金40元，减免后降到26．6元每平方米。”马先生解释。

　　但颓势由此一发不可收拾。“这之后主要是因为步行街的宣传力度不够，哄不起来。”马先生说，开业就很少见开发商组织宣传，中间也搞了几次有奖销售、组织小商品进街等活动，但都不了了之。“印象中只有一次组织到电视台打广告，出了400块钱。”

　　到今年3月28日房租到期日，矛盾再次集中爆发。部分商户拒交租金和物业管理费，在多次讨要无果的情况下，开发商将其中的10余家商户告上了法庭。

　　不同的观点

　　调查中，大多数商户都与马先生观点一致，但也存在着不同的声音。

　　“不能全怨开发商，和经营也有关系。”一位不愿透露姓名的服装店经营者告诉记者。

　　“费用不算高。”他给记者算了一笔账：首先是房租。以130平方米面积计算，在驻马店市风光路市场每月租金约2．3万元，在解放路约2万元，在春晓街约9000元。而在步行街，按优惠后的价格约3500元。“别的地方经营额高，但费用也高，互相抵消了。”

　　其次是物业管理费。每月每平方米收费1．5元，算下来不到200元钱。即便是罢交至今，步行街的物业管理仍井井有条：每天照常进行卫生保洁，照常保安巡逻。“这一年多从没听说谁家丢过货物。你想想，就算雇个看门的每月至少也得300块钱吧！”

　　“品牌选择和价位高低才是问题的关键。”他指出，步行街上的杉杉、报喜鸟、斯得雅、美特斯邦威等知名品牌店，由于各经销店同质同价，目前都能维持经营。自己经营的这家品牌，营业额更是比去年同期上升了30％。而那些经营不善的店铺，多为一些仿冒品牌，特别是某家仿冒国际品牌店，一开业就打出了六折的价格，“根本就没有诚信可言”。

　　在他看来，开发商对步行街的开发管理尽管有着不到位的地方，但大家完全可以坐下来协商解决。“只是个别商户太极端了，一点费用都不愿意掏！”

　　开发商的认识

　　“我们还是水土不服啊！”在驻马店市天马房地产开发有限公司办公室，来自温州的总经理贺净湝无奈地感叹。

　　据贺净湝介绍，步行街全长420米，建设规模27000平方米，总投资8000多万元人民币。步行街建成后，60％的商铺被温州人买走。公司以每平方米70元的价格从温州人手中租到店铺，然后又以40元的价格转租给商户。

　　“我们毕竟是开发商，没有经营市场的经验。”贺净湝承认，步行街定位过高，不切合本地消费者的购买力实际。但他同时认为，商户们的商品质量不高、经营经验不足，也是原因之一。

　　物业部经理武文德告诉记者，为了协助商户培育市场、集聚人气，公司除了投资10多万元进行广告宣传外，曾想出多种办法来吸引消费者。

　　2005年，开发商先后三次组织经营低档服装鞋帽、古玩书画和图书、眼镜、瓷器等商户进入步行街。在吸引不少市民目光的同时，也遭到部分商户反对，认为低档商品有损形象，导致行动有始无终。

　　“这些都是表象。”在贺净湝看来，造成目前步行街人气不旺、街道冷清的最主要原因是个别商户无休止的罢市行为。“这些‘商霸’表面打着经营的旗号，其实暗里靠转租挣钱。一旦转租困难，他们便借机罢市，组织罢交房租和物业管理费。”

　　贺净湝告诉记者，在“商霸”的影响下，目前所有的商户都没有续交房租和物业管理费，大部分人持观望态度。让他焦虑的是，眼下所有的物业都在正常运转，光广场地砖维修一项就得几万块钱。“我们毕竟不是慈善机构，经营是有成本的。”

　　不过，让他欣慰的是，看似铁板一块的“罢交”联盟已有所松动。“有人答应下周交钱了。”而最终的希望，是在法院的判决下达之后。

　　步行街何去何从

　　其实，在这个商业街、商业城遍地开花的时代，温州商业步行街在驻马店的遭遇并非个案。

　　漯河市的张先生告诉记者，当地某家商业城自去年年初就在媒体上打广告，“最后两套门面房，欲购从速。”一年过去了，广告内容依然未变。他一语点破其中奥妙：“就这么大个城市，要那么多商业城有什么用？”

　　驻马店温州商业步行街的萧条，亦有此因。不过，经过驻马店市某媒体披露后，步行街的遭遇引来了各方支招。

　　一位叫殷海斌的市民在报纸上公开著文《为温州步行街开处方》，提出温州步行街应办出“温州”特色，以经营温州小商品为主，既零售又批发，把它建成豫南最大的小商品批发市场，成为名副其实的温州街。

　　斯得雅品牌的经营者认为，步行街男装品牌过多，女装偏少，失去了购物主力军——女士的青睐。应该把步行街建成集女装、女鞋、精品、饰物乃至童装等“一条龙”服务的商业街，在“专”和“精”上下工夫。

　　业内人士则指出，温州步行街应当加大宣传力度，多举办有市民参加的互动活动，加强休闲、购物于一体的商业功能，重新树立步行街的形象。

　　其实，贺净湝的心中也有诸多想法。一是回温州招商，让温州人自己来经营；再则是与一些知名品牌服装代理商接触，由代理商直接经营。据他透露，经过接触，目前利朗、七匹狼等数家品牌服装均有意入驻。“争取到9月份旺季来临时，再烧一把火。”③36

　　□文／图本报记者王珂王大庆

　　昔日红火的步行街，如今冷冷清清。

　　很多商铺贴出转让告示。