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福田中心商业区:瞄准中国顶级商圈


http://www.sina.com.cn 2006年06月23日09:53 南方日报

  “新商区,新腾飞”系列报道之五

  福田中心商业区,位于深圳中心商务区,东起彩田路,西至新洲路,北临深南大道,南接滨河大道,总占地2.33平方公里。该商业区正处于兴建中,商业总面积将达到50万平方米左右。规划目标为规划期内将福田中心商业区建设成为具有深圳特色,商业设施新颖独特,满足消费者购物、餐饮、娱乐、休闲等多种需求的次市级商业区。其功能定位为重点发

展购物中心、百货店、专卖店等零售业态,提供与深圳商务中心和会展中心相匹配的零售、餐饮和娱乐服务。

  根据规划,该商业区市场定位为提供高档商品、餐饮和娱乐服务,主要消费群体是国内外商务客人及游客,在中心区进行商务及文化等活动的深圳居民及福田区中高收入居民。其规划导向为商业项目的建设要与中心区整体环境协调。因该区处于深圳中心区,片区内有对本地居民和游客具有强烈吸引力的城市景观,需注重体现满足游客消费需求的特色。为保证中心区的整体形象,要按照规划功能要求,严格市场准入,杜绝低档、旧货类商品和店铺的进入。同时限制住宅底商,严格控制商业物业的分割出售。

  【现状】

  中心区迎来“商业年”

  “今年将是福田中心区的‘商业年’,这块区域是深圳商业近年来最大的热点,或许在未来五年,中心区不仅是跻身深圳主力商圈,而是与北京国贸商圈、香港中环商圈有得一比。”供职于深圳一知名商业顾问机构的王先生如是表述。

  相关数据显示,深圳的商业地产项目今年供应量总供应量将超过2005年,达到150万平方米,而其中将近三分之一的份额被福田中心区内项目占据。据悉,该区不仅有新商业项目COCOPark、怡景中心城、晶岛国际购物中心三大SHOPPINGMALL将于年内相继营业,还有大中华国际交易广场、金中环国际商务大厦、特美思大厦等项目的商业裙楼陆续投放市场。业内人士认为,深圳市政府对于深圳中心商务区的规划建设是这场商业运动的引擎。

  按照深圳市政府的最新城区规划,福田中心区由滨河大道、红荔路、彩田路、新洲路四条城市干道围合而成,总用地面积413.86万平方米。深南大道由东向西穿越其间,将中心区分成南、北两片区,其主要职能是作为深圳的中心商务中心。这个区域将是未来深圳惟一集金融、商贸、信息、文化、会展及行政于一体的城市商务中心和行政文化中心,为深圳实现区域性金融、商贸、信息中心及旅游胜地的战略目标提供城市建设的空间基础。

  “福田中心区的商业规划非常优秀,可以说是深圳首次按照规划来进行的商业区建设,吸取了其他商圈交通瓶颈的限制性发展因素,因此在车流顺畅的考虑,在停车场数量以及大众交通工作的考虑上更加符合商业需求,所以相对于其他商业区来说,福田中心商业区在未来将更能满足消费的需求。”深圳怡景中心城商业发展有限公司副总经理谢宗耀接受本报记者采访时表示,因为规划具有前瞻性,各个项目建设各具特色,所以福田中心商业区的发展已经呈现出良好发展态势。

  大中华国际集团董事局常委刘凤翼同样对中心区的整体规划充满信心。“我们曾做过调查,在配套设施的投入方面,政府在中心区写字楼每平方米的投入是一万元左右,从这个数字看,高于不少欧美城市对写字楼的平均投入,尽管从中心区总体规模上我们不算大。”刘凤翼表示,东门——人民南商圈和华强北商圈尽管有先发优势,但缺乏统一规划的弊病已渐次显露,东门商圈的消防问题一直没有解决,华强北商圈尽管业态十分丰富,但是最大缺陷就是工业厂房改造不能满足现代商业消费需求。

  “从长远来看,福田中心商业区将绝对抢占商业消费的最高点,到时不仅仅是吸引深圳本土的成功人士和高端人士,还将吸引珠三角城市群和内地的高端消费群体来这里。”刘凤翼说,随着中心区众多写字楼开盘,星级酒店入住和国际知名企业总部或亚洲区域总部进驻,区域内商务人士的消费能力也被看好。

  【问题】

  商业配套建设尚待加速

  深圳市星河房地产经营有限公司企划总监沈立伟表示,从人气上看,中心区现在商业人气远远比不上东门、华强北等商圈,最主要的原因是中心区还在建设中,道路还在改造,一些市政设施还未投入使用。“但是这些不能成为看淡中心区商圈的理由,中心区商圈由中央商务区、会展中心、高档酒店、高档住宅等项目构成,受到会展中心这个最大的商业引擎影响,未来商业将非常发达。”沈立伟表示,会展中心投入使用后,一年的客流量有750万左右,其周边的餐饮业营业量也水涨船高,逐年递增了近30%。

  相关商业配套的建设进度较慢导致福田中心区商业气氛不浓逐渐成为一个共识。大中华国际集团董事局常委刘凤翼告知记者,3月下旬,大中华国际(深圳)有限公司正式签约的世界500强之一喜来登酒店集团,将交易广场的酒店部分交由喜来登酒店集团统一管理,并预计本月开业,但是由于周边相关配套建设的进程受阻,喜来登酒店原准备承接的全球潮商大会也不得不取消。“大中华国际交易广场这个项目,我们1995年拿下来,到现在已经是10年了,中心区建设也一直进行到现在。这10年也是其他商家持续观望,迟迟不入市的过程。”刘凤翼说。

  位于福田中心区的市民中心广场是相关配套设施中的一个超大项目,作为一个绿化景观广场,中心广场也是深圳市中心区最重要的公共空间,由深南路南北两个广场组成,面积达到46万平方米。建设内容包括为中心广场、南中轴室外和屋顶景观工程、总投资约2.5亿元,资金来源为政府投资。“中心广场作为是福田中心区从行政、文化到商务区的过渡,对整个区域环境的提升至关重要,在当时的景观工程环境设计招标反方案中是预计2005年底完工,但实际情况是今年8月都不一定能全部竣工。”供职于深圳一知名商业顾问机构的王先生认为,相关配套的进度缓慢让不少商户不得不考虑其风险。

  据了解,早在今年2月,美国政府委托中国政府对美国商品中心在中国的落户基地定点问题进行考察,根据要求,该项考察在上海、北京和深圳三地进行,当时由中国贸促会副会长高燕率领的考察团第一站就选择了深圳大中华国际交易广场,并对这个项目寄予厚望。“当时只有大中华国际交易广场的硬件设备符合美方要求,但最新的消息则是美方选定上海,对方也是基于中心区配套尚不完善的原因。”一知情人士告诉记者。

  如果是因上述缘由美国商品中心花落他家不能不说是一个遗憾。据中国贸促会副会长高燕当时的介绍,该商品中心落户中国后,将长期、定点地集中展示美方产品,将成为日后美国商品进入中国的集散地,意义非同寻常。

  “在我看来,中心区商业成熟气氛的形成还需时日,整个商圈的成型更是需要三至五年的时间。”刘凤翼说,深圳其他地区的新兴商圈如南山后海商圈、宝安新中心上圈的崛起或许会减缓这个成型进程,更令他担忧的,则是临近深圳的珠三角城市新兴高档消费商圈对福田中心商业区的挑战。

  【对策】

  政企内外兼修撑大局

  随着深圳城市经济的发展和经济重心的西移,在福田中心区的建设问题上政府保持了前所未有的高调和扶持力度。去年3月,深圳市贸工局和福田区政府在香港举行深圳CBD暨福田投资环境推介会,隆重推出了深圳会展中心、怡景中心城、晶岛国际购物中心、大中华国际交易广场、购物公园等商业项目,希望加强深港合作,实现两地双赢。

  “成熟后的深圳CBD,行政、文化、金融、会展、商务、信息等功能齐全,辐射整个深圳乃至珠三角地区。商务繁荣、会展频繁、国外大公司巨头穿梭来往、国内国外游客如云、地面交通纵横、地下地铁相通,还会有直升飞机场……香港的公司总裁要过来开会可以直接坐直升飞机来。”福田区区长张礼铜曾如此描绘。但就目前而言,摆在他和同僚面前的则是如何尽快完善相关商业配套设施和为众多商业企业提供更好的服务质量。

  深圳怡景中心城商业发展有限公司副总经理谢宗耀认为,政府在该中心商业区的发展问题上应当给予更大力度的支持。“以督促者的角色来督促配套项目按期保质地完成;以引路者的角色来对外广泛推介深圳中心区优秀规划和美好前景;以扶持者的角色协助中心区各发展商和运营企业迅速步入良性发展轨道。”谢宗耀说。

  福田中心商业区:瞄准中国顶级商圈

  在政府内外兼修、为福田中心商业区快速腾飞创造条件的同时,企业的自身良性发展或许才是最终的决定因素。福田中心商业区数家商业地产商家稳妥解决资金问题后,在后期经营管理方面也力图颠覆传统模式。

  据谢宗耀介绍,怡景中心城的运营管理全权委托台湾太平洋集团作为经营管理团队来开展营销策划工作,台湾太平洋集团在大陆运营零售17年,其开创的太平洋百货体系是中国零售业的经典之作。这也是太平洋体系首次进入华南地区开展合作的项目,因此无论是中心城或是太平洋集团,都希望将本项目建设成一个购物中心的巅峰之作。

  “与此同时,中心城一贯坚持与国际顶尖管理团队合作,包括在设计上与美国凯里森建筑事务所合作,在物业管理上与仲量联行合作,因此在未来运营上,中心城还将引入更多的国际购物中心管理经验,尤其是在关注消费者需求、尊重忠诚顾客、人性化服务和满足个性化需求上做足功夫,以不断变化的方式来符合深圳消费者的需求。”谢宗耀说。

  深圳市星河房地产经营有限公司企划总监沈立伟表示,参与COCOPark商业项目运营管理的是在香港物业管理方面质与量均属首屈一指的香港启胜管理服务有限公司。“我们这个项目从市场调查到定位再到物业管理,启胜管理公司全程参与,从香港调来了十多人的管理团队进驻COCOPark,开展物业管理的先期工作。”沈立伟说,他们现在最希望的是政府有关部门加快督促中心区已批但土地仍然空置、闲置的地产项目按期建设,提升中心商圈的商业氛围。

  后记

  5月24日,深圳市正式出台了《深圳市商业网点规划(2006—2010)》(下称《规划》),这是深圳建市以来第一个商业网点发展专项规划。《规划》以地铁一号线为主轴,贯穿金三角商业区、华强北商业区、福田中心商业区和南山后海商业区。其中,金三角商业区、华强北商业区规划为市级商业区,福田中心商业区、南山后海商业区、宝安新中心商业区、龙城—龙岗墟商业区为次市级商业区。在《规划》的影响下,深圳的商业地产布局将呈现越来越均匀的发展。

  本报此次以《规划》的正式出台为契机,深入六大市级、次市级商业区调查,从金三角商业区开始,至福田中心商业区结束,希望通过系列报道了解商业区的最新发展动态,探寻目前发展中存在的问题。

  随着采访的进行和报道的深入,不少业内人士既表达了对深圳商业发展的期望,也表达了对现有商业地产模式的担忧。

  在我们看来,深圳商业地产运营现在要解决、以后要防范的首要问题是资金。目前的商业项目开发过程中并没有出现资金压力,但从长远来看,后期经营才真正是“烧钱”的阶段。目前的大项目开发资金大多依赖银行贷款,对大多数的开发商来说,金融支持的缺失仍是他们开发该类物业的最大瓶颈。

  据了解,在发达国家,自持物业很少寻求银行的贷款支持,其金融支持主要是依靠基金、信托、证券、债券等手段,金融支持体系相对完善。而在国内,到目前为止尚没有出现真正的房地产基金;房地产上市公司占所有房地产公司的比重非常小,房地产公司目前尚不能发行企业债券,欲开发自持物业的开发商只好把希望放在银行贷款上,但目前政府只允许银行对开发商提供开发贷款。

  要解决的第二个问题则是物业后期经营管理的团队建设。经营管理是商业地产的瓶颈,只有突破这一瓶颈,商业地产才能满盘皆活。商业地产投资者最怕的就是经营不好、投资泡汤,要想让投资者进入商业地产,须使投资者对回报有充分的信心。在自持物业的情况下,无论是刚进入商业地产行业的新军还是原来攻打住宅市场的老兵,都要注意后期经营管理问题,要花力气建设自己专业的商业地产经营管理队伍。

  系列报道策划/统筹:佘慧萍陶然

  商圈新热点

  怡景中心城

  中心城项目是深圳中心区CBD商业核心项目,未来将成为引领中心区商圈繁荣的龙头企业。中心城建筑面积近14万平方米,并拥有东西两侧各7500平方米的下沉水景广场和2.8万平方米的屋顶生态公园,是中心区最大的商业项目,其中商业面积近12万平方米。家乐福整层租赁中心城项目,面积2万平方米,将在此建设其在华南最大的旗舰店。华纳影院在中心城设立了拥有六个放映厅、1100多个座位,以一流影音设备建设的国际影院。中心百货是中心城设立的女性主题百货,面积近2万平方米,拥有160个专柜;中心城名店将汇集国际知名品牌,引进160个品牌。

  怡景中心城是中国首创的生态型购物中心,在定位上强调生态、自然、休闲、娱乐与商业的完美结合,中心城在商业规划上以中高档定位,目标消费者主要包括白领和经理人、家庭消费成员和商务休闲和旅游人员,以提供优质的服务和提倡符合生态休闲的生活方式来满足消费者需求。怡景中心城力争将在9月20日左右开业,中心城的开业将成为福田中心商业区正式登陆深圳商业的一个重要标志。

  大中华国际交易广场

  大中华国际交易广场始建于1996年7月,以做中国CBD“劳斯莱斯”的雄心,历十年心血打造而成。2005年10月30日,中国贸促会、搜房全球机构向世界500强企业推荐中国杰出商务办公物业时,又被授予2005年度“中国写字楼王”大奖。

  大中华国际交易广场,位于深圳中心区的轴心位置,总建筑面积31万平方米。该项目自身配有2000平方米的直升机停机坪,17000平方米楼前绿化广场,20000平方米的地下购物中心,还有容纳1000多人就餐的宴会大厅。广场拥有优越的周边环境。北面与市民中心相望,与20多万公顷的中心区绿化广场相抱;南面是26万平方米的深圳会展中心;地铁一号线和四号线在广场的正下方交汇,广场与地铁网实现零距离无缝对接。大中华是深圳CBD惟一兼纳综合写字楼、国际顶级酒店、国际会所、商业会展等多项功能的“商务航空母舰”。

  COCOPark

  总占地面积约30800平方米,总建筑面积约85000平方米,层数5层(地上3层,地下2层)。COCOPark是代表星河集团从开发CBD到运营CBD的战略提升项目。另外,强调Park的休闲功能,是深圳首家引入景观环境设计的商业项目,有1/4的面积被设计为休闲空间,打破了传统的封闭式构造,其中有6000平方米的下沉式露天广场,8大自然光中庭,100米空中天桥。建筑本身体现的放松、休闲氛围,是COCOPark与其他商业地产项目最大的不同。

  星河地产创新型购物中心COCOPark招商已进入高潮。餐饮类率先突破,现已接近尾声。服装饰品类进驻品牌近200家,另有欧米茄等国际名表、精品钢笔签约进驻,加之SWAROVSKI、周大福、等珠宝行交相辉映,令COCOPark时尚气质进一步提升。COCOPark大部分商家开始着手进场装修,为今年8月份开业做准备。COCOPark目标市场锁定深圳中心区50万核心消费群,抓住他们的求新、求变、追求体验和享受的消费心态,打造出集合吃、喝、玩、乐于一体的情景式购物中心。

  星河·第三空间

  “星河·第三空间”是星河地产在福田中心区倾力打造以顶级家居为主题的购物中心,通过家居用品的组合营造一种全新的生活创意体验式消费,在今年4月底已经启动全球招商。

  据悉,“星河·第三空间”是以经营顶级品牌高档厨卫家居用品及家居装饰品为主。该购物中心选址于彩田路东侧,连接两大主干道深南大道与滨河路,处于福田中心区中轴,毗邻皇岗口岸,紧靠地铁线岗厦站、会展中心站,交通极其便利。“星河·第三空间”总建筑面积3万平方米,共有640个停车位,经营业态由家品超市、高端品牌综合大店、橱卫品牌概念店、精品灯饰品牌店、欧式家私概念店、精品家居生活馆等构成,以体验式场景布置,打造全新购物方式。同时,购物中心还拥有齐备的餐饮配套,让消费者可以充分享受购物乐趣。

  本版撰文本报记者黄伟佘慧萍

  图:

  福田中心区欲打造世界顶级商圈。何俊摄

  中心区的国际购物中心也快建成了。何俊摄


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