评论：卖方市场是房价上涨的根本原因

　　近几年来，各大城市住宅价格一路飙升。一时间，房价成为众矢之的，也成为市民生活不能承受之重。

　　面对大幅度上涨的房价，国家去年进行了一次调控，其中最明显的政策之一就是对于购买不满两年的二手房转手交易征收营业税。然后并不见效，各地房价不降反升。今年，国家再次调控房价，出台的政策看上去似乎条条可行，并能见效果。然后从“国六条”实施

　　为什么房价调控政策对于高烧的房价并不起作用，或者说收效不大？我认为，关键的原因在于房产市场目前还处于卖房市场，市场供求关系严重失衡，强烈的住房刚性需求导致了房价继续攀升。

　　房产市场之所以处于卖方市场，有这样几个原因：

　　一是随着经济的发展，特别是每年几乎达到1个百分点的城市化的推进和大量的农业从业人员转向非农业产业，城市常住人口必然会随之快速增长。

　　二是由于我国房产市场建立的时间仅10多年，购买房屋是一种全社会的消费，很多人买房动用的是几代人和很多亲戚朋友的积累，甚至农村有很大部门积蓄也被转移到城市房屋的购买中，市场的购买力非常旺盛。在大城市，很多大学毕业生刚参加工作就买房，房子其实不是自己买的，而是父母给他们买的。有的父母甚至提前到城市买房，为孩子的未来奠定基础。

　　三是很多大中城市由于其独特的环境、区位和享受的城市功能配套优势，其房产市场早已打破了空间的限制，吸引了很多外地资金和外资进入房市。这在一些人居环境好的城市表现得尤为突出。这些城市的卖方市场特征也更明显，房价也涨得更快、更高。

　　正如英国《金融时报》中文网专栏作家薛兆丰指出的那样：“事实上，中国还很缺房子。很缺！政府不再负责分配住房，大量农村人口涌入城市，城市交通网络极不发达，政府批租土地有限，而居民收入预期逐年增长，这些因素全都表明中国的住房需求不是泡沫，而是真实的、强劲的、递增的、不可能靠行政手段打压下去的。”

　　在这样的背景下，政府的调控政策效果也可想而知了。

　　从调控政策的指向看，主要在于提高购房门槛来遏制旺盛的消费需求，比如提高贷款首付比例。另一条政策征营业税，看似遏制炒房，其实在刚性的市场需求下，往往也转移到购房者头上，增加购房成本。结果，调控与出发点背道而驰，房价被进一步激发，继续抬升。

　　然而，我们短期内却很难看到市场又卖方转向买方的痕迹。首先是买方者的现状决定了的，其次政府的土地供应量和市场的房屋供应量也不可能在短期内满足消费需求。

　　因此，北京甚至出现了限价政策，但限价和经济实用房一样，会不会走如恶性循环的怪圈呢？比如，限价房怎么卖，卖给谁？限价房量有多少，能否起到平抑房价的作用？

　　解决房产市场的问题，需要时间，需要市场慢慢地转变，但更需要政府寻找到真正的治本之策。

　　1．政府必须让利。房价构成中，很大部分来源于政府土地供应的成本。现在很多地方政府已经把土地收益当成重要的财政来源，显然这已背离了为民谋利的宗旨。特别是现在“招拍挂”的实施，土地价格几乎日日见涨，因此要控制房产价格，首先要控制土地价格。“招拍挂”本身没有问题，也符合市场经济的要求，关键是政府要让利。在政府让利的过程中，要防止开发商吃掉政府让给老百姓的利益，国家对种粮农民实行直接补贴值得借鉴，实行住房补贴政策不失为一种有益的探索。

　　2．适当增加房产供应量。政府让利只能缓解一些问题，但不能根本上解决问题，宏观调控还必须调控供求关系中“供”的一面。在适当的情况下，应该合理增加房产用地投放量，并制定强制措施打击囤积土地、住房。

　　3．遏制泡末需求。在需求方面，关键要管住买房者。房管和户籍管理部门应联手建立以家庭为单位的住房档案。实行住房档案管理制度。