侵犯业主权益排挤写字楼 住宅开公司能根治吗？

　　北京叫停住宅里开公司中新社发 吴芒子 摄

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　　中新网6月26日电据《北京日报》报道，6月19日，北京市工商局发布的第14号文件规定，即日起暂停为登记地址为民用住宅的企业办照。这是北京第一次叫停民宅办企业。“住宅开公司终于有人管了。”广大业主津津乐道的同时，关于住宅商用的诸多悬疑却仍未解决。

　　60%公司开进住宅楼

　　近日，北京朝阳区东恒时代家园发生了夜间窃贼入室行窃的案件。由于窃贼是以到楼内公司应聘为由进楼的，小区内的商住公司也因此备受业主们的“敌视”。

　　《北京日报》记者调查发现，越是交通好、配套足的大型临街小区，商住现象越是普遍，如东三环沿线和望京地区的新建小区，住宅楼上商住公司的牌子随处可见。“我们这儿也是因为离地铁和四环都太近了，才被这些公司盯上的。”东恒时代家园业主王先生无奈地说。而在东恒时代家园的业主论坛上，记者看到还有不少业主打着“商住楼、地段好”的旗号招租:一居室每月的租金在两三千元，两居室通常为四五千元。

　　据了解，在北京有60%以上的公司开在住宅楼里，利用居民楼开办公司的占用面积不少于1200万平方米，这一数字几乎占到了去年全市住宅买卖成交量4079.2万平方米的三分之一。

　　侵犯居住业主权益

　　绝大多数业主对“住宅商用”持反对态度，他们认为，小区民宅就是用来居住的，应该是不受外界打扰的安静居所，绝对不能变成经营场所。

　　在海淀区某小区居住了多年的一位业主说，家住一层的居民楼里开起了棋牌室，他们打麻将的声音很大；楼上一家公司的员工有时忘带大门钥匙，就把楼宇电话打到其他业主家里叫门……

　　北京市消协副秘书长张明认为，商用民居在多个方面侵害了消费者的权益。首先，商住混居的噪声、污染、拥挤，使消费者用相应的价格没有买到自己称心的居住环境，侵害了消费者的公平交易权；其次，纯居住的用户已经付出了公摊部分的成本，但是，这些公摊却被经营型的人员使用，侵害了消费者的人身、财产权；再有，消费者在已经购买了居住环境的条件下，无法再进行其他选择，侵害了消费者的自主选择权。

　　小区居民纷纷表示，安全隐患在住宅商用环境中随处可见。住宅楼内开公司、办买卖，必然导致人流增加，但消防设施却远没有达到写字楼和商铺的要求，一旦发生意外，后果不堪设想。

　　抬高房价挤压写字楼

　　房屋中介“我爱我家”表示，租房者中大概有三四成的人选择租住民宅办公司；链家地产统计数据分析，租住民宅用来办公的租赁行为占到租赁成交量的10%以上。

　　链家地产市场总监金育松认为，新政策的实施，在一定程度上挤出了部分租住民宅来实现创业的需求者，使得民宅租赁市场的实际需求减少，从而会影响民宅租赁市场的成交量；同时，随着民宅租赁市场供求关系的缓和，对于民宅的租赁价格可能会起到一定的平抑作用。另外，由于民宅的租赁需求和租赁价格回落，从而会增加二手房买卖市场的房源供给。公司买的住宅少了，相当于为自住购房者提供更多的房源，从而起到稳定房地产市场的作用。

　　从另外一个层面来说，由于北京的创业需求依然旺盛，从而决定了写字楼的租赁需求仍然较大；而在民宅需求路径被封闭的情况下，会引导部分公司进驻写字楼，也可有效解决部分地区写字楼的空置窘境。

　　治标治本期待组合拳

　　“工商部门对居民楼里办企业历来是不予主张的”，北京市工商局企业登记处负责人曾表示，在法律中没有明确规定什么场所才是经营场所，也就是说，把居民住宅楼作为商业用途，法律上并没有禁止性规定，从这方面说“管理部门也感到很无奈”。国土资源部门也表示，虽然《土地管理法》也涉及了不得改变土地使用性质的内容，但实际上很难处理。

　　在各主管部门的“烦恼”中，住宅商用现象一直没有得到控制，反而大有愈演愈烈之势，给小区居民的生活平添了许多麻烦。直到6月19日，市工商局终于发布通知，暂停为登记地址为民用住宅的企业办照。

　　多位业内专家认为，这个政策到位并真正见到实效还要做到最重要的一点:明年企业年检的时候凡是不迁出民宅办公的均不予以年检，这样才可以治本。工商部门则强调，在通知下发前，已经在住宅登记注册的企业不必遵照此新规定，至于明年企业年检时是否还允许继续在住宅里开办，还需要等待通知。

　　“暂停为登记地址为民用住宅的企业办照，也只是主管部门的权宜之计。”一位业内专家分析说，而这样一来，很可能会令许多小公司和创业者感到举步维艰。

　　14号文件原本无意将“住宅商用”一棍子打死。通知规定，企业可以到房屋登记主管部门申请房屋用途变更，只要经过审查符合条件，将现有的“住宅”变更为“商用”，就可予以办理发照。“据我了解，我们根本就无权进行用途变更。”市建委相关负责人表示，如果要将现有的“住宅”变更为“商用”，应该经过规划部门批准。

　　“将已建成的住宅用途改为商用，目前还没有这样的规定。”规划部门称，按照规定，业主个人也不能更改住宅用途。“除非是在项目动工之前。”相关负责人透露，规划部门也曾考虑将禁止“住宅商用”的规定在年内修订本市规划条例时提出，以利于各部门之间协同“作战”。

　　完善法律是当务之急

　　此外，目前，中国法律并没有在居民楼内开设公司的禁止性条款。工商部门作为行政执法部门，审查仅限于经营者是否具有对作为住所(经营场所)的建筑物的使用权，但对该建筑物的使用用途，工商部门并没有审查的权限。按照《公司登记管理条例》规定，工商部门无权对登记地址进行限制，因此有人对工商部门的做法提出质疑，认为限制住宅商用“于法无据”。

　　正如首都经贸大学房地产法教授周序中所说，业主对住宅享有所有权，包括占有、使用、收益、处分的权利。但不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。“自住还是办公，工商局无权过问。”他同时强调，改变住宅用途，还须经过周围业主的同意。而根据已纳入今年立法计划的《物权法》草案的规定，业主有权对邻居将住宅转为商用的做法说“不”。(刘宇鑫)