开发商的日子会越来越难过？

　　“深十条”、“1＋7”文件相继推出，房市调控力度逐步加大

　　开发商的日子会越来越难过？

　　“半个多月来，笼罩在深圳房地产市场的那股憋闷空气，一旦被凉风吹散，接下来大概就是倾盆大雨。”一位业内人士这样感叹道。

　　如果还对特区是否享有特别优待权抱有幻想，深圳开发商的日子恐怕只会越来越难过。这一切，源于深圳市政府近期突然发力的调控风暴。

　　在“国十五条”出台20余天后，6月20日，深圳市政府在全国重点城市中率先推出了贯彻中央楼市调控的地方细则，即《关于贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(以下简称“深十条”)。“国十五条”中最焦点的“70％比例”条款，最终在深圳落地为对单个楼盘的控制。

　　仅仅两天后的22日，深圳建市以来首次以市政府名义召开的土地管理工作会议上，《深圳市人民政府关于进一步加强土地管理推进节约集约用地的意见》及7个配套文件(以下简称“1＋7”文件)同时出台。按照政府确定的目标，今后深圳将采取最严格的土地管理手段，实现城市土地的高效利用。

　　6月25日，深圳市国土资源与房产管理局官员在参加全国“土地日”，宣传活动时进一步表态，“深10条”出台后，该局将不折不扣地执行有关土地与房地产管理的规定，注销一批开发商与中介企业的资质。

　　房价高压之痛

　　业内人士将深圳出台政策之快、之严，归结为其上半年在房地产调控方面的政治压力。

　　从去年年底到2006年第一季度结束之时，深圳一直处于全国房地产市场的风头中，房价节节攀高。

　　4月17日，深圳市国土资源和房产管理局的《2006年一季度深圳市土地市场动态监测分析报告》用数字说明了一切：今年一季度，深圳全市商品房均价达8752.94元／平方米，同比上涨20.62％。其中，商品住宅均价为8126.14元／平方米，同比上涨25.63％。

　　与此同时，市场上不断上演着新盘开盘没几天，就被抢购一空的疯狂。

　　有主流观点认为深圳的房价上涨空间要追赶上海、北京，从而可以显示出城市的竞争力，甚至在深圳“两会”上竟有人大代表称：“关内房价每平方米一万八也不为过。”

　　高涨的房价终于激起了广大购房者的愤怒。4月中旬，“不买房行动”开始在深圳出现，“房奴”这一新名词也迅速流行。

　　不管是中央有关部门还是地方老百姓，都对深圳市政府对房地产市场的宏观调控力度感到不满。

　　据悉，春节前后，中央有关部门专门就深圳、北京两地房价上升过快的问题，要求建设部作出解释，建设部对两地市场展开调查。

　　深圳市政府压力不小。

　　调控逐渐发力

　　楼市的高温，让深圳市政府主管部门感到了灼热，开始频频发力，出台了一系列政策进行调控。

　　4月20日，深圳市政府四届二十七次常务会议审议并原则通过了由市国土房产局及市发改局、规划局、工商局、地税局、人民银行深圳市中心支行6部门共同研究提出的《关于稳定房价促进我市房地产市场持续健康发展的意见》，包括多渠道增加住房供给，加强闲置土地管理，加强经济适用房和公共租赁房建设，停止预售，加强房地产市场监测和预警，加大查处违法建筑和违法用地的力度，完善房地产宏观调控手段，进一步规范市场秩序等，共8条意见，被简称为“深八条”。

　　6月20日，深圳市政府又正式颁布了落实“国十五条”的实施细则。深圳版的《细则》全文8000多字，各项条款完全严格按照“国十五条”执行，深圳市英联国际不动产总裁郭建波认为，深圳出台细则之严厉，一方面表明了深圳对宏观调控的重视，同时也从侧面证明深圳确实是被调控的主要对象。

　　6月22日，深圳市召开的土地管理工作会议，推出“1＋7”文件，深圳将实施最严格的土地管理制度，全市所有土地(包括各类产业园区)将被市政府集中管理。“1＋7”文件主要内容包括：建立土地储备统一管理制度；3年内实现产业用地全部“招拍挂”出让；协议出让土地，相关情况必须进行公示；原农村集体经济组织非农建设用地中的工商建设用地，需合作开发或转让土地使用权的，必须经原农村集体经济组织继受单位股东大会表决同意，并报市主管部门依法审批；通过地价手段鼓励新建工业用地高强度开发利用和旧工业用地追加投资、转型改造、提高容积率等等。

　　“几乎可以肯定，深圳的土地市场未来将呈现出容积率普涨、出让土地面积下降的严紧局面。这将导致深圳房价阶段性的稳定或者盘整。”深圳民间地产研究人士半求接受记者采访时分析说。

　　一直处事低调的深圳市国土房产局官员在6月25日参加全国“土地日”宣传活动时也明确表态，深圳今后将严格执行土地使用权出让合同验收制度，在落实住房套型限制等调控措施方面，新土地出让用地验收不合格的，将不予办理房地产初始登记。该局官员还透露，不但将有一批房地产开发企业在近期被注销资质，还有一批不法房地产中介企业也已被该局盯上，近期将受到严厉整治。

　　解读

　　房价会不会降？

　　对于深圳房价在调控政策出台后到底会不会下降的问题，业内人士的看法并不一致。

　　持房价将下降观点的人士指出，最近，深圳房地产成交量急剧下滑，这是价格将发生变化的前期信号。

　　根据深圳市国土资源和房产管理局网站披露的数据，6月初深圳新房成交量下跌了五成，二手房的成交量也在同步下跌。6月21日，市房地产权登记中心一位工作人员透露，自6月6日至21日这半个月以来，该中心收到的二手房过户登记文件量比以前减少了四成左右。

　　英联国际不动产总裁郭建波在接受记者采访时则大胆预测，深圳房价将在未来2—3个月内开始出现明显的下降趋势，郭表示，根据英联国际不动产的市场监测显示，目前二手房市场已经出现抛盘迹象，而抛盘的增多将是降价的前兆。

　　“调控从整体上来说对深圳房价的冲击并不太大，但部分前期炒作严重的区域价格将有可能下跌20％以上，其中南山片区、华侨城、宝安中心区、龙岗中心城等区域都有可能成为下跌可能性最大的区域，而南山及宝安部分定价过高的楼盘将会在房价下跌的过程中首当其冲。”郭建波说。

　　戴德梁行董事总经理程家龙最关注90平方米这一条。他认为，实施90平方米占70％这条细则后，同样的建筑面积内套数会增加，这样会解决更多老百姓的需求，对抑制房价过快上涨很有好处。

　　而持房价将上涨观点的人士则认为，从短期来看，政府出台的一系列调控措施将奏效，深圳房价上涨的势头将被遏制住；而从长远来看，深圳房价仍有上升空间。“市场上价格下降的动力要小于上升的动力。”一名业内人士说。

　　也有地产界人士持比较中立的观点。世联地产顾问有限公司董事长陈劲松接受本报记者采访时，对深圳市政府出台的系列调控措施整体评价是“具有新意”，“明确了条款，使我们能够更镇定地、清醒地看待市场。”陈劲松分析，从中长远来看，深圳楼市可预期，这将是最重要的影响；在短期规划细则还未出来，明年土地供应也是未知数的情况下，观望气氛将持续到7月；可以肯定的是，豪宅价格一定上升。

　　对地产商有多大冲击？

　　“深圳出台的房地产调控政策出乎意料。我们的前期判断是在“国六条”和“国十五条”出台后，房地产调控政策将告一段落，地方政府将会和中央政府博弈，因此我们预计地方政策将比较温和，因为2005年深圳出台的政策相对温和。”平安证券房地产研究员姜培正接受记者采访时分析说。

　　姜培正认为，深圳规定针对项目实施“90平方米以下中小户型占70％”的政策，这项规定对于高档项目储备较多的深圳开发商负面影响较大。原来重金购买的别墅和高档住宅用地，都将成为90平方米中小户型占70％的住宅项目，对这些开发商而言损失是显而易见的。

　　“如果华侨城地区和蛇口地区都成为90平米中小户型占70％的的住宅区，其原来的高尚住宅区地位将大打折扣，华侨城地产、招商地产的利润空间将大为下降，万科和金地集团拥有的高档住宅和别墅项目也将会受到极大的影响。”姜培正说。

　　眼下在深圳，凡是未能取得开工许可证的项目全都在被逐步“叫停”。华侨城与招商地产的一个名为“曦园”的项目，也被列入“叫停”名单。碰到同样情况的还有万科的第五园、万科城项目，振业城后期项目等等的开发商们。

　　现在，“叫停”名单已由原定的34个项目，迅速扩大到100多个。

　　有深圳地产商则表示质疑，“深10条”中说，“因特殊情况需要调整住房结构比例的，必须报建设部批准”，“这一条规定，会不会让一些有实力的开发商开始‘跑部运动’？”

　　一位不愿具名的业内人士分析，由于华侨城和招商局的大股东均是大型国有企业，也许为了防止国有资产贬值，这两家公司有可能存在调整的可能性。

　　记者手记

　　信息混乱不解决平抑房价难奏效

　　房地产市场信息的封闭与混乱似乎由来已久。在某些地方的国土资源管理部门，大量的土地成交价格无法查实，而各种部门和级别的房地产统计数据也无法相对应。

　　典型的例子是今年3月下旬，国家统计局与北京市建委发布的北京房价涨幅相差两倍以上。

　　无独有偶。就在此后不久，对于北京市一季度商品住宅期房预售均价同比涨幅，北京市两个部门的数字相差也近两倍。

　　数字的混乱与差异最终将导致消费者的慌乱和迷茫。“在一个信息不对称、不透明、不规范、不科学的市场，信息优势方总是能够利用这种优势轻易获得利益。而消费者因为处于信息绝对劣势，根本无法作出对自己有利的判断。所以，有人说目前国内房地产市场比以往的股市黑箱操作更甚。”中国社科院金融研究所研究员易宪容曾说。

　　可喜的是，近期深圳出台的一系列调控细则里，关于完善信息披露方面的措施越来越细化。例如，“深10条”第八、九、十条分别提出，市国土房产、统计等部门应继续完善房地产统计和信息披露制度，完善房地产市场信息系统和信息发布机制；各新闻媒体要全面、客观、公正地报道房地产市场情况。对提供房地产市场虚假信息、恶意炒房、误导消费预期的行为，要严肃处理；对宏观调控政策落实不到位的部门，要追究责任，通报批评。

　　在信息统计和披露的工作上，深圳其实已经走在全国前列，深圳国土房产局网上，每日、每月均有交易信息发布，还有每季度形成的房地产市场研究报告。

　　但是，关于目前深圳闲置土地的量有多少，闲置土地能收回再出让的有多少？我们一直无法得知。开发商的捂盘、抬价销售等违规行为的披露，也很鲜见。而开发商的造势、自炒等等行为，倒是频繁见于媒体。

　　此外，还有一些类似股市上“吹股手”的“黑嘴”，他们作为利益集团的代言人，披着专家学者的外衣，发表不实言论，向消费者发出错误的市场信号。深圳不少地产中介公司为了提高自身在业内知名度，也将定期的市场信息报告发布作为重要的营销手段，由于统计数据的真实性和统计面难保证，也容易造成信息披露形式混乱，披露内容不完整。

　　此次深圳的调控细则提出了种种完善信息披露制度的具体举措，不仅是整顿房地产市场的关键，也是树立政府信用的王牌。因为公开、准确的数据可以让消费者做出理性的购买判断，可以让开发商作出合理的投资判断，只有这样才能形成理性的、有序的市场供需。

　　遗憾的是，什么样的信息属于虚假信息，哪种虚假信息必须负什么责任？对提供房地产虚假信息，误导消费者行为，到底该如何严肃处理？此次的政策中并没有明确界定，在今后的执行和监察上，可能会打一定折扣。

　　本版撰文本报记者佘慧萍

　　图：

　　“深十条”中，“90平方米以下套型”必须严扣单个项目而非片区或总量。何俊摄