国家宏观调控政策迭出

　　【金陵晚报报道】本报记者冯浩

　　今年上半年，国家对房地产业进行了更深层次的“调节”，如果说去年的宏观调控只是抑制了过度的需求；那么今年国家出台的一系列规定，已经开始从源头抓起，将房地产业的供给结构作为调控重点。

　　3月20日，国家税务总局发布文件，对房地产企业预售收入的预计营业利润率做出调整，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区将由目前的15％提高到不得低于20％。此外，房地产开发企业不获新办企业税收优惠。

　　解析：新政策进一步降低了房地产企业利用资本弱化和关联交易进行避税的可能性。不仅提高了税收，还堵住了税收流失的缺口，这在一定程度上也抬高了房地产业的成本，抑制房地产的投资过快。

　　4月28日，央行全面上调各档次贷款利率0．27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6．12％上调至6．39％。

　　解析：此次只调整贷款利率，其目的就是为了抑制投资需求，削减投资回报率。5月29日，九部门推出15条措施8项硬指标调控房地产市场。空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物；土地闲置2年将被收回使用权；各地城市年内建立廉租住房制度等等，其中以下3条细则尤其引人关注。

　　1、从今年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。

　　解析：对于南京的商品房市场可能出现两方面影响：一是开发商拿地的热情可能减退，而大户型商品房供应量由于受到限制，将成为稀缺产品，价格会上涨。

　　另一方面，今后南京小面积商品房供应量应会相对加大，在竞争压力下，小面积商品房价格可能会走低，这对普通购房人来说是一大利好。

　　2、从今年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；超过5年（含5年）转手交易的，免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　解析：这对于南京的二手房市场会出现两方面影响，一是现在手上还“捂”着房源的人会对5年之限失去信心，开始大量抛盘，供应量的增大导致二手房价格下跌。二是出售者会把营业税转嫁到买家身上，或是将房源继续不转手，导致二手房供应量减少，从而造成二手房价格上涨，销售遇阻。

　　此外，政策的出台将使一部分二手房市场的客户转移到一手房市场，这部分需求突然出现，很有可能造成一手房市场供应的局部紧张，有可能导致房价上涨。

　　3、从6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％。同时，考虑到中低收入群众的住房需求，将有区别地适度调整住房消费信贷政策。对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的，仍执行首付款比例20％。解析：30％首付并不会给购房市民带来太大的障碍。

　　(编辑小娜)