房价下跌影响谁？

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　　话题缘起让几年来一路飙升的商品房价格向真实价值回归，是广大“无房族”的迫切愿望。国家从实现房地产业稳定、健康发展以及建设和谐社会的大局出发，继去年颁发调控房地产业的“国八条”之后，今年再次出台“国六条”及其15条实施细则，目前政策效果渐显，一些城市过高的房价得到了遏制。在更多的人期盼房价理性回归的同时，也有人担心

　　房价下跌对实体经济、对绝大多数民众有百利而无一害，受到损害的只是那些希望借房地产来掠夺他人财富的人

　　国内房价真的不可下跌吗

　　易宪容

　　最近媒体上出现连篇累牍的关于国内房价下跌会导致什么银行危机、居民财富缩水、国内经济危机之文章。对于那些房地产市场信息、知识了解不多的民众来说，读到这些文章可能会胆战心惊，觉得房价真的不能下跌。但这些言论都是似是而非的东西，读者只要好好想一想，只要将身边发生的事情好好观察一下，心中的疑惑就会烟消云散，不解自释。

　　通过非市场方式炒作起来的房价已成为中国经济发展的一个毒瘤

　　就目前中国的房地产市场来说，并非什么房价下跌不下跌的问题，也不是房价下跌对社会经济、个人与企业的影响如何的问题，而是通过非市场方式炒作起来的房价已经成了中国经济发展的一个毒瘤，已经成了国内绝大多数民众的一种沉重负担，已经成了国内社会矛盾冲突的焦点，如果政府对这个问题没有深刻的认识，并采取政策来调整，那么中国经济面临的问题、中国社会所面临的矛盾与问题会越来越多，越来越复杂。“国六条”的意旨就在这里。

　　高房价对国内经济与居民生活之负面影响罄竹难书

　　我曾多次撰文指出，房价过高，表面上让房地产业莺歌燕舞、地方政府业绩高照、银行利润短期内快速上升，但是国内绝大多数民众离房地产市场则越来越远。一个绝大多数人不能进入的市场，不仅表现出社会的公平性荡然无存，而且也是一个低效率的市场。因为，这个市场的资源不能够在市场法则下自由流动。而一个低效率的市场其经济风险无所不在、无时不有。

　　房价过高必然会导致整个国内经济产业结构逆选择、传统的粗放型增长方式难以转变、各城市竞争力严重削弱；房价过高必然会导致政府的行为与其职责根本背离，促使政府通过权力的方式来与企业、民众争夺资源。一旦政府的权力陷入市场的运作中，如果这种权力监管不严，那么政府就必然利用其掌握的权力来掠夺企业的财富、掠夺民众的财富；房价过高一定会严重威胁整个中国金融体系的安全，构成对中国金融稳定性的巨大威胁；房价高企不仅拉大了地区经济发展的不平衡，也扩大了民众之间的财富差距。而房价快速飙升，受伤害最大的是两类人，一是广大的农民，二是城市广大的中低收入者等。可以说，高房价对国内经济与居民生活之负面影响罄竹难书。

　　房价下跌对谁最有利，所谓受损害者又是谁

　　既然高房价对社会经济的负面影响如此之大，那么房价下跌对谁最有利，所谓受损害者又是谁呢？在此，我们先从住房不同的特性来分析。

　　如果住房是一种投资品，那么住房价格基本上取决于投资者的预期，取决于投资者的投资心理。在这种情况下，住房的价格波动与住房实际效用无关，住房价格大幅上涨或急速下跌都与居民的实际生活、实体经济无关，没有多少影响。20世纪90年代日本房价下跌了80％多，1997年—2003年香港房价下跌近70％，但其对实体经济影响不大，原因就在于这些地方更重要的是把住房作为一种投资品。

　　如果住房作为一种消费品，住房价格的上涨与下跌当然对民众影响很大，特别是对希望进入房地产市场的民众更是如此。如果房价上涨过快，会使得绝大多数民众远离房地产市场。反之，如果房价下跌，或大幅下跌，对已经购买了房子并自己住的民众来说，有一定的财富效应，即心理感觉到自己的财富减少了，但影响不大。因为，居民的住房效用并没有由于房价变化而变化。

　　至于住房价格下跌(即使如有人所指的崩盘)对国内银行不仅没有半点影响，而且还是促进国内银行经营观念大转变的契机。因为，在个人首期按揭付款为30％的情况下，如果国内房价短期内下跌30％，那么银行可能面对的损失风险早就由购买者个人承担了。如果按揭首付款提高，并且个人购房已经有一段时间了，那么国内房价平均下跌30％与银行风险无关了。当然，如果房价下跌超过30％以上，甚至于更高，银行潜在风险完全显性化了。这时，由于住房抵押品在银行手上，银行的风险高低就在于住房按揭首期付款成数及消费者已经付款多久了。

　　可以说，住房价格下跌影响最大的首先是房地产开发商，住房作为投资品是买涨不买跌，即房价越是下行，进入市场越是减少，给房地产开发商带来的风险就越大；其次是地方政府，有推高房价带来地价上涨的消失，有地方政府官员寻租机会减少；第三是住房投资者，房价下跌严重套牢可能让一些住房投资者倾家荡产，永世不可翻身；第四才是银行。而对购房自住者，房价下跌只能大获其利。价格便宜了，选择机会多了，个人住房福利水平也就容易提高。这样简单的道理自不待言。

　　因此，不仅房价应该下跌，而且下跌对实体经济、对绝大多数民众有百利而无一害，受到损害的只是那些希望借房地产来掠夺他人财富的人。

　　作者系中国社科院金融研究所金融发展室主任、研究员

　　国家宏观调控政策主要是将房价过高的增长幅度降下来。也就是说，今后房价不会过快增长，这不等于房价会下跌

　　房价大幅下降不现实

　　吴强

　　面对不少城市房价上涨过快，住房供给结构不合理的情况，国务院继去年之后再次出台政策，对房地产实施供给结构和稳定房价的双向调控。此举是知国情顺民意，符合经济规律的有为之作。近期，调控政策初显效应，房价上升幅度渐趋稳定，个别地方略有下降。

　　今后房价不会过快增长不等于房价会下跌

　　房地产是我国的支柱产业，对国民经济的发展起着拉动作用。但其过快的发展和其他产业的发展难以协调，住房开发中供给结构不合理，中小套型住房供不应求，虚高的房价极易产生泡沫经济。因此，国务院的“六条”和国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，重点就在于限套型、限房价。在各地陆续出台实施调控的细则后，调控的效应开始显现。但不论限住房套型面积还是限房价，调控的根本目的在于保持房价的稳定。用国家建设部政策研究中心专家的话讲，在国家九部门《意见》出台后，房地产市场上出现了房产商和购房者普遍观望的局面。对此状况有人认为国家还将制定强有力的政策抑制房价，房价有大幅下降的可能，这样的看法不现实。因为国家的调控政策主要是要将房价过高的增长幅度降下来。也就是说，房价今后不会过快增长，这不等于房价会下跌。

　　供过于求的局面在15年内不会出现，房价大幅下降不可能成为现实

　　房地产市场供求均衡，房价基本稳定；供不应求自然要涨价；而供过于求，房价就会下跌。我国的住房需求主要来自两个方面:一是现有城镇居民改善住房条件的需求，另一方面需求来自我国的城镇化，到2020年我国实现全面小康，城市化水平将达到55％—60％，城镇居民人口将新增2.5亿—3亿左右，以人均需要住宅建筑面积30平方米计算，将需要75亿—90亿平方米的新增住房建筑面积。两方面需求相加，到2020年，新增住房建筑总面积将不少于100亿平方米，而我国近年住房开发每年只有4亿—5亿平方米。由此看出，供过于求的局面，在15年内不会出现。房价大幅下降也就不可能成为现实。

　　房价大幅下降论是毫无根据的炒作

　　让我们难以理解的是，在国务院办公厅转发九部门的《意见》出台后，有一类消极的声音在房地产市场横亘不去。最典型的是，有专家强调，若房价一年内下降30％，意味着房地产业崩盘，如果房地产崩盘，会带来多么惨重的损失和后果。我国近年来城市房价飙升，上涨的幅度与人们的收入增长极其悬殊，尤其是上海、杭州等沿海城市，房价已脱离了其价值，形成了虚高。在这些城市，房价跌一些不是坏事，但也不可能一下子跌30％或者更多。如与去年5月份相比，全国只有上海和锦州两个城市新建商品住房下跌，上海下跌6.2％，锦州跌0.8％，这根本不值得大惊小怪。分析今后房价，应该说总体会稳定，小幅上涨后的小幅下跌，是必然的事情。因为这就是价值规律，这才是市场经济。

　　面对国家新的政策，开发商要考虑如何应变和适应，购房者等待调控政策的滞后效应，看房价是否还会跌，以使自己的货币资产转化为更多的住房资产。但是，如此的观望调整期不会太长，当各地实施“国15条”细则一旦明确，作为购买的一方就不会继续等待。因为通常情况下，在观望期房价会有所下跌，当新的政策进入正常的实施过程，房价往往会有小幅反弹。对于整个房地产业来看，国家新的调控政策，会使90平方米以下的住房开发量大幅增加，这既给一些本来买不起房的人以希望，也在客观上起到动员更多的购买力加入住房消费，对于开发商而言，是一个长期的利好。到2007年，随着廉租房和经济适用房等社会保障体系的完善，房地产市场将会更趋于合理。

　　作者系广东技术师范学院经济学教授

　　宏观调控的目的是使房地产价格向其价值理性回归。有效的调控政策，恰好是未雨绸缪、防止房地产价格崩盘的手段

　　房价回归理性不代表崩盘

　　陈琳

　　在经济高速增长的时期，房地产价格往往以更高的速度上涨，这是世界许多国家的一种普遍现象。房地产价格上涨过快，购房成为投机行为，就会形成房地产泡沫，出现金融危机隐患，导致中低收入者住房难的社会问题。相对于其他产业，在房地产业，政府这只看得见的手是比较明显的。因此，在目前房地产价格普遍上升过猛过快，投资规模偏大的情况下，政府介入房地产市场予以调控，是适时的，也是必要的。

　　不进行有效调控，任由房地产价格愈发背离实际价值才真正导致崩盘

　　在过去的近三年里，在全国的很多城市，房地产的价格上升速度几乎可以用飙升一词来形容。众所周知，房地产是最容易引发经济泡沫的领域。泡沫代表着价格背离了实际的价值，代表着经济的虚假繁荣。是泡沫就会破灭，泡沫越大，泡沫破灭后的损失就越惨，对经济与社会的影响就越大。这个道理在过去300年里已在世界各地被反复证明。因此，与其等到泡沫大到自行破灭以后再亡羊补牢，不如在看到房地产有过热倾向时就采取相应的调控措施防患于未然，使一路急升的房价回到其真实的价值，这对于广大的普通百姓而言是件好事，对于银行等金融机构，对于我国刚刚走向成熟的房地产业而言，又何尝不是一件好事呢？房价回归理性不代表崩盘，反之，任其发展而不进行有效调控，使价格愈发背离实际价值，使银行贷款泡沫越来越多，才真正会导致崩盘。

　　当然，有效的调控政策，会使目前房地产价格在一定程度上下跌。但这种下跌是正常现象，是价格向价值的回归，正如当房地产的价格远远低于其真实价值时，有效的调控政策会促使价格上升以接近其真实价值一样。房地产价格的起落，对于已购房的自住型买家而言，影响其实并不大。所谓“住不言价”，只要房子不卖，升跌都只是一个账面上的数字符号而已；对于想买而还未买房的消费者来说，房价的适度下降无疑是一个福音；对于房地产的投资者或投机者来讲，房地产价格的上升或下降都是风险的组成部分，“入市有风险，投资需谨慎”，这一股票市场的忠告语也同样适合于房地产市场。

　　政府可以从哪些方面进行有效的宏观调控

　　1.利用手中的土地资源进行调节。

　　地方政府手中掌握多种市场调节手段，其中最重要的资源是土地。在目前的形势下，可加大住宅建设的土地供给，增加住宅供应量；同时，土地拍卖这种形式也可根据实际作些改进，比如可将拍卖方式改为招标，必要时还可在限定销售房价的前提下拍卖地价，以减少土地价格的提高对未来房价的影响。政府还可考虑邀请专业人士参与制定供地计划，以减少供应结构的失衡。总之，最重要的一点是应当真正意识到政府是城市的管理者与服务者而非经营者，手中的土地资源应成为为最广大人民谋利益的手段。

　　2.通过有效监管和针对性的税收抑制过度的牟利冲动与投机性需求。

　　在市场经济条件下，房价高企从本质上说是供给与需求落差过大所致，其根本解决有赖于住房的有效供给。与此同时，炒房套利是一种难以避免的普遍现象，炒房套利一旦形成投机狂潮，会造成房地产市场的大起大落，形成金融隐患，对国家的经济平稳发展不利。政府的基本政策取向应是最大限度地缩小炒房套利的空间，通过有效监管和针对性的税收抑制过度的牟利冲动。比如，有针对性地提高房地产转让税率，完善房地产的增值税率，提高房地产的保有税率，提高购买第二套以上住房的贷款利率与首付比例等。总之，政府政策必须要有前瞻性，同时也要有可实施与可操作性，才能防患于未然，才能防止房价大的马鞍型起落。

　　3.建立健全完善的住房供应体系，在制度上保证各收入阶层的住房需求。

　　对于高端住房问题应该主要交给市场去解决，政府只需通过税收、信贷、金融等经济手段进行调节；而对于中低收入阶层的住房问题，政府则负有不可推卸的责任。解决住房保障问题的根本出路在于建立健全完善的住房供应体系，政府应该采取一定的手段与方式介入保障性住房的建设中，并进行相应的控制。如通过“锁定房价、拍卖地价、全程招标”等方式建成适合的经济适用房，同时还应进一步鼓励与培育房屋租赁市场。

　　总之，宏观调控的目的是使房地产价格对价值的理性回归，是为了让这个行业更加平稳、健康地发展。有效的调控政策，恰好是未雨绸缪，防止房地产价格崩盘的手段。

　　作者系广州大学房地产研究所所长、副教授

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　　警惕房价骤降的代价

　　钟伟

　　有一些媒体和民众急切地觉得房价大跌特跌是一桩好事，那么不妨考虑，如果房地产出现雪崩式的价格下跌，我们能够收获什么？在此，崩盘被定义为，12个月内，一手和二手房交易价格下跌30％以上，以及其余未交易的物业存量的市场评估价值也下跌30％以上。先看银行系统承受的冲击。目前银行系统中，与房地产相关的大约有六类贷款:第一类是土地开发贷款，余额大约为2000亿；第二类是对开发商的贷款，余额大约为9200亿；第三类是对建筑施工企业的贷款，这类贷款估计在2000亿左右；第四类是对个人的住房抵押贷款，余额为1.9万亿；第五类是混入到个人消费贷款的装修贷款，这部分贷款估计在数百亿的规模；第六类是政策性住房贷款，大约为2800亿。

　　累计起来，中国银行业对房地产的金融支持大约在3.51万亿。如果遭遇房地产行业崩盘，这些信贷会遭受怎样的损失？大致粗略的估计是:对房地产行业的3.51万亿贷款而言，目前的全口径综合不良率大约为4.6％左右。如果12个月内房价下跌30％，那么不良贷款可能激升到1.02万亿的水平，不良率大约为29.1％。中国银行业资产的整体不良率将因此上升3.2个百分点，从目前的8.3％重新恶化到11.5％。

　　房地产行业的发展，使地方政府每年收获了5000多亿的土地出让金，使中央政府每年收获了数千亿税收，当然也使中国收获了蔚为壮观的开发商富豪榜单。如何理解行业崩盘的结局？房地产行业的悲剧，对政府而言，大约相当于其未来再处置中国建设银行加上中国银行改制上市过程中的同等不良资产负担；对居民而言，大致相当于其14％的家庭财产全部蒸发。

　　因此，对中央针对房地产市场的调控措施，各方应有理性的预期，调控是完全必要的，但绝不意味中央希望楼市崩盘。

　　摘自《南方周末》