物业就像难缠“保姆” 侵占公共设施收益惹纠纷

　　2006年3月13日，来自中国社会调查所的调查数据显示，物业管理公司侵占业主权益的情况普遍存在。以北京为例，北京大约有4000个居住小区，其中90%的小区都存在着物业管理公司利用小区共用部位和设施设备牟取私利的情况。中新社发 马健 摄

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　　中新网6月29日电据《人民日报》报道，北京双城律师事务所赵恒律师认为，小区公共设施的经营收益被物业公司侵占，是当前物业纠纷的重要起因。

　　公共设施收益不少却归属不清，权益之争成焦点

　　位于北京昌平东小口地区的天鑫家园，关于停车的争端已持续了数年。业主们告诉记者，买房时规划图纸显示的绿地，被物业公司改成了收费停车场，小区路边也标上了停车位，业主每车每月需要向物业公司缴纳90、150、210元不等的停车费，临时停车每小时收费1元。这样算下来，物业公司每年仅停车费就有近百万元进账，而物业合同没有说明停车场收益归属，物业公司及其前身也从来没有公布过收支情况。并且，为了便于收取停车费，物业公司封死了小区南门，由保安在小区唯一出口拦截进出车辆，强行收费。

　　就此问题，天鑫家园业主席联相去年向北京市建委投诉，建委答复称：“该小区已取得了昌平区市政管委核发的《北京市公共停车场备案表》”。随后，昌平区市政管委称，天鑫家园小区停车场是通过备齐材料、现场验收等登记备案程序合法进行备案的，备案之后收取停车服务费是合法的。属于全体业主的小区公共空间，竟然成了物业公司“合法”的收费停车场，业主们无奈发问：“究竟谁是小区的主人？”

　　“即使合同没有规定，毫无疑问收益也应归全体业主。”北京忆通律师事务所李劲松律师表示，“所谓‘备案’，从法律上看，值得推敲，因为小区的土地使用权归全体业主，小区不是市政用地。”

　　位于北京市朝阳区的大西洋新城，业主和物业公司同样就公共设施收益争执不下。开发商当初承诺的“独立会所”，后被对外承包，业主使用要付出高价；楼栋底层的商用房，楼道面积被公摊给了业主，商店却被出租；此外，电梯内还张贴有收费广告。业主们质疑，我们的出租收益归了谁？我们的广告收益权哪儿去了？

　　由于利润巨大，物业公司即使收不到物业费也不肯走

　　“请物业公司就像请保姆，可主人却无权决定请什么样的保姆。更甚者，当主人对保姆种种作为不满意时，竟辞退不了。” 大西洋新城业主代表郭联这样描述业主们无奈的现状。奇怪的是，尽管有些小区业主欠费达四五年时间甚至更久，却不见物业公司因开支拮据而萌生退意。

　　李劲松律师分析说：“物业公司为什么扛着不走呢，其实是开发商不让走。物业公司不走，就是开发商的一块挡箭牌；物业公司一走，开发商的利益黑洞就暴露了，像美然动力小区，为了一个产权资料，就争了一两年，拿到这个资料就意味着你就可以给他算账，算出来开发商欠你多少钱，比如规划时面积是多少，实际建设是多少，规划的停车位是多少，规划的土地面积是多少，绿地面积是多少等等。”

　　实际上，物业公司自己也不愿走。李劲松介绍说，在国外，正常情况下一般允许物业公司有5%的利润，当前国内由于各种数据不透明，没法计算具体数字，但可以肯定远远高于5%。美然动力小区的物业公司一边强调他们垫了几千万元的物业费，一边却又赖着不走。“想想看，正常情况下谁扛得起啊，早饿死了！”一位业主评论说。

　　而就在前不久，幸福家园公共配套设施收益的黑幕却被物业公司自己捅破了。记者从该小区业主聘请的代理律师口中了解到，物业公司一开始出了个报表说今年亏了25万，业主于是就追问，为什么亏了？而且按照规定来说，亏了的话税务局要重点审查，物业公司一听，第二天又造了个报表说赚了25万。是赚是亏全凭物业公司一张嘴，业主几乎无从知晓。

　　此外，取暖费也是一块“肥肉”。大西洋新城小区业主代表陆颂吴说，根据合同，该小区应该是大市政供暖，物业公司代收代缴取暖费，实际上却被改成了小区供暖。2003年，由一个临时业主机构和物业公司达成了一个临时协议，供暖收费不高，业主们比较满意，当年取暖费缴了95%以上。但一年之后，物业公司又擅自提价，引起了业主们的强烈反对。老陆说：“两者是有根本区别的，在大市政供暖条件下，业主缴费后什么都不用管，而小区供暖不一样，比如锅炉使用8年以后要强制报废，换锅炉要业主承担费用。并且，当年我们核查过物业的账目，即使按原来商定的标准收费，物业还盈余了90万到100万。”

　　李劲松律师说，部分小区公共设施的年收益以数百万元计，应该返还业主或者冲抵物业费，但物业公司往往将其尽收囊中。物业公司难撤换，就在于巨大的利益驱动。(张向永 王海 沈寅）