“深10条”出台，楼市步入“冰封期”？

　　楼市大家议

　　主持：本报记者佘慧萍

　　嘉宾：

　　深圳搜房网博客频道总监王方

　　深职院经管学院讲师、经济学博士邓志旺

　　近日，部分业内人士结合“深10条”大胆分析认为，深圳房地产市场目前正处于“缩量期”，预计两三月后房价将出现下跌趋势，成交量萎缩，楼市步入“冰封期”。也有专家称市场走势尚需一段时间才能明朗，建议消费者勿盲目入市。

　　未来几个月，深圳房价是否会大幅下降？如果房价骤降，是否会像一些经济学家分析的那样会使地产行业和城市经济付出巨大代价？对于众多需要置业自住的市民来说，目前的观望期真的不适合买房吗？

　　楼价未来几月内大跌？

　　深圳楼价在未来几个月内不可能大跌。因为政策的效果往往有滞后因素！但我认为房价下跌是一个大趋势。——王方

　　认为未来两三个月内房价明显下跌的想法也许过于乐观，国庆节将是一个分水岭。——邓志旺

　　佘慧萍：深圳率先在全国出台“国十五条”实施细则后，当前楼市的走势备受市民、政府和学者关注，英联国际不动产总裁郭建波甚至大胆预测，深圳房价将在未来两三个月内开始出现明显的下降趋势，部分前期炒作严重的区域价格甚至可能下跌20％以上。未来几个月，深圳房价是否会大幅下降？

　　王方：我认为深圳楼价在未来几个月内不可能大跌。因为政策的效果往往有滞后因素！但我认为房价下跌是一个大趋势，因为从2005年以来深圳楼市出现的“非理性繁荣”也该回归理性了。如果房价下跌20％，也只是跌回2005年初的水平，普通市民仍然难于购房。我一直认为深圳市场的繁荣很大程度是由投机需求放大的，相信深圳细则出来后会对投机者有一定程度的遏制。

　　邓志旺：在政府调控之前，深圳楼市处于一个“有价有市”阶段：房价不断攀升，交易量频频放大。随着调控政策的出台，从理论上来看，楼市走向有四种可能：“有价无市”、“有市无价”、“无市无价”或“强力反弹”。细则出台前后一个月，深圳楼市出现交易量大幅萎缩，但房价并未明显下调，开发商和置业者等市场参与方均处于观望和相互博弈之中。由于需求基础的支撑，深圳出现“无市无价”这样一个楼市冰峰期的可能性非常小。

　　从楼市调控的国际和国内经验来看，“有价无市”往往是调控作用的第一阶段，也是一个不稳定的过渡阶段。鉴于开发商和炒房者对近两年收获颇丰经历的迷恋和政策的滞后性，很可能楼市在未来3个月内仍将处于“有价无市”阶段(到“金九银十”的国庆节为止)，认为未来两三个月内房价明显下跌的想法也许过于乐观。国庆节将是一个分水岭，是降价抛售还是强力反弹可见分晓。

　　观望期市民不宜入市？

　　想提前置业的人最好不要急切入市，不如等市场明朗之后再作决定，这可能要三到五个月时间。——王方

　　想买大户型的住房可以考虑出手，90平方米以下则可以考虑被调控的这批楼盘入市时机，也就是说一年后左右。——邓志旺

　　佘慧萍：有不少欲购房自住的市民，觉得目前的观望期房价比较平稳，担心后市报复性反弹，想现在入市买房，但是同时有业内人士认为，面对如此市场形势，目前置业者应该尽量不买为好。你们如何建议？

　　王方：我认为置业者中急需住房的现在买房并无不妥，宏观调控并非是抑制需求，只不过是划分了90平方米户型的首付分界线。对于有强烈住房需求的人士应该不要受其影响。而对于想提前置业的人来说，最好是不要急切入市，因为当前的房价依然高企，买房可能会透支很大一笔可支配收入。不如等市场明朗之后再作决定，这可能要三到五个月时间。建议这类置业者最好暂时考虑租房。

　　邓志旺：部分置业者担心观望期后会否出现楼市“强力反弹”有一定的道理。置业者在过去两年里在楼市不断地学习，其直观经验表明每次调控政策出台都适得其反，导致楼市价格上涨。数周前建设部高层在接受媒体采访时对“国十五条”的解释毫无疑问增加了置业者的不安全感。个人建议如果想买大户型的住房可以考虑出手，90平方米以下则可以考虑被调控的这批楼盘入市的时机，也就是说一年后左右。

　　经济要付出沉重代价？

　　房价大跌对深圳经济的影响也不会太大，毕竟其对深圳的经济贡献还是有限的。——邓志旺

　　深圳需要全面转向发展四大柱产业上来，提升城市竞争力，而不是房价。——王方

　　佘慧萍：在更多期盼房价理性回归的同时，也有人担心房价大跌，将会让深圳房地产行业以及深圳整体经济发展付出沉重代价？

　　邓志旺：个人认为，房价大跌将祸及金融等敏感行业，因此政府完全可以通过收紧土地出让、入市楼盘数量等缩减供给，控制价格下跌幅度过大。就深圳这个局部地区来说，房价大跌对深圳经济的影响也不会太大，毕竟房地产与物流贸易、高科技和金融等深圳支柱产业相比，其对深圳的经济贡献还是有限的。

　　王方：在中国没有发生大的经济危机、金融危机等特殊情况时，房价是不容易大跌的。如果房价大跌，肯定会对深圳的经济发展带来一定影响。我认为房价大跌也只能说明“泡沫”破了，行业发展回归理性了。深圳当前的四大支柱产业中有“高科技、物流、金融服务和文化”，并没有房地产，深圳政府也在有意识加强第三产业的发展，而非强烈追求在房地产投资方面的增长。房价大跌，意味着房地产将从主流产业地位落在次要位置。深圳需要全面转向发展四大柱产业上来，提升城市竞争力，而不是房价。

　　本版撰文佘慧萍摄影丁玎

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　　专家普遍建议市民审慎入市