换物业难于上青天 “强买强卖”业主明显处劣势

　　11月26日上午，位于北京望京西园小区的业主孙某因拖欠物业费被朝阳法院强制执行，最终这名业主当场向法官缴纳了拖欠物业公司的2.8万余元。当日，朝阳法院60余名执行干警兵分5路，集中对包括业主拖欠物业费、赡养费追偿、交通事故损害赔偿、工伤赔偿、公民借贷、商业贷款等26起案件中的当事人采取了强制执行措施。中新社发 廖攀 摄

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　　中新网6月30日电据《人民日报》报道，对于业主想更换物业的问题，北京一位业内专家表示，“‘前期物业管理’的相关规定使‘强买强卖’合法化，‘事实服务’的规定又重点保障‘强买强卖’。业主‘退货’难，就难在这里。”

　　北京天鑫家园业主余春来说：“不接受前期物业，我们就拿不到钥匙。所以物业公司从一开始就是强加给我们的，但如果要更换，却又门槛太高。我们一直在为此斗争，但似乎许多的法律法规都对物业公司更有利。”为了维权，余春来熟悉了很多法律条文。

　　业委会成立受阻挠，“前期物业”更换难

　　《物业管理条例》第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业管理合同。这个条款是“前期物业管理”的法律依据。

　　“前期物业合同规定，合同终止时间为业委会与物业企业签订物业管理合同生效之日。但目前各种势力都来阻挠业委会成立。因为只要业委会不成立，这个强加的公司就不可能被换。”业主余春来对一些规定很不解。

　　据律师李劲松介绍，在香港，法律规定前期物业服务期限就是一年。而在内地，目前小区成立业委会的难度大、比例小，这就在实际上造成强加于人的前期物业管理没有期限。而“事实服务”这一概念的出台，更使业主撤换物业公司难上加难。

　　“事实服务”使物业公司撤而不走

　　2003年12月，北京高院颁布《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》，其第二十四条规定：“物业管理企业与业主委员会虽未签订书面的物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务的，物业管理企业可以要求业主交纳相应的物业服务费用”。

　　这个条款就是说，只要物业公司在小区服务了，业主就必须向该物业公司交纳物业管理费。

　　著名歌唱家朱明瑛去年遭遇的物业费纠纷案备受社会关注。尽管2／3的业主并不承认现在的物业公司，物业公司与业主也没有签订合同，但正是凭借“事实服务”这一概念，朱明瑛被法院宣布败诉。

　　“不管物业公司的服务质量如何，不管业主是否同意，只要物业公司呆在小区一天，按照‘事实服务’的规定，就能收一天的钱。所以物业公司自然千方百计赖在小区，撤而不走。”有关专家认为，物业纠纷频发甚至屡屡升级，根源就在有些政策法规设置不严密。

　　暴力事件增多，维权业主经常遭到威胁

　　“从2001年开始，我们就打算换物业，这5年也一直在为此而努力，可业主们的力量根本无法和开发商、物业公司相提并论，维权太难了！”老陆的言语中透着无奈。采访中记者了解到，为了维权，大西洋新城业主代表王燕滨甚至丢掉了生意，张亚晖屡屡遭受人身威胁，郭联在小区门口散步时遭到一伙暴徒手持铁棍追打致伤，至今仍是一桩悬案。

　　近年来，小区业主们像郭联这样遭遇暴力事件层出不穷。就在刚刚过去的一年，物业公司与业主间的矛盾不断升级，甚至发生了多起流血冲突。北京太平家园的多名业主被砍伤；美然动力小区业委会主任家中，被不明身份的人用重物袭击。去年，北京市消协开展了住宅小区物业管理状况调查，在回收的4681份有效问卷中，32.8%的业主对小区安全保卫感到最不满意；35.1%的业主表示，因小区安全保卫措施不力，其人身、财产安全受到过损害。

　　尽管遭遇不少困难，业主们并没有放弃更换物业公司的尝试。2003年9月1日，国务院颁布《物业管理条例》。根据《条例》规定，业主可以召开业主大会或成立业主委员会，投票决定选聘新的物业管理企业。大西洋新城的业主代表郭联告诉记者，当时业主们都觉得好像看到了换掉物业的曙光，但是，在实际运作后才发现事情没有想象中那么简单。2003年11月22日，经小区2／3以上的业主签字同意，业主聘请的新物业管理公司强行接管了小区；随即小区被断水断电，在新物业进驻小区6小时后，不得不撤出；当晚老物业带着数百人的队伍又接管了小区。

　　李劲松说：“目前，开发商和物业公司这种事实上的‘父子关系’，使其结成了巨大的利益共同体，而业主们作为松散的个体，处于劣势地位，显然无法与其平等博弈。”

　　新闻链接：维权成本简单估算

　　律师秦兵长期关注大西洋新城纠纷的进展，他通过对投票的各个环节进行计算表明，一个有1000户业主的社区，通过成立业主委员会，以诉讼方式换掉物业公司，在一切顺利的情况下，需耗时35个月，耗资70万元。在过高的维权成本下，业主大多会选择欠费这种成本最小的方式来进行维权，而这又是导致物业纠纷升级的因素之一。

　　因此，要降低业主的维权成本，有必要在条件成熟时对相关条例中有关成立业主委员会的条款进行修改。(张向永 王海 沈寅)