提防公摊面积"缩水"猫腻 专家支招如何保护利益

　　（图片来源：京华时报）

　　中新网6月30日电据《京华时报》报道，现如今，买房都按套内面积签合同了，但是，在面积减少的情况下，如果减少的公摊面积多于减少的套内面积，按合同约定的赔偿方式

　　北京通州某项目的业主最近收到了收房通知，却发现套内面积和公摊面积减少了，开发商表示可以退钱，但只能退套内面积减少的部分，公摊的面积就不能算了。据了解，此次涉及到面积减少的户型还不少，业主们对此很困惑，当初房屋总价是按照建筑面积单价乘以建筑面积算出来的。由于国家推行按套内面积签合同，因此，合同上注明的都是套内面积。现如今，公摊面积和套内面积都小了，却只能按合同约定退减少的套内面积的钱，那公摊减少的面积怎么办？

　　北京信杰律师事务所王仕平律师认为，按套内面积签约和按建筑面积签约本质上并没有太大的区别，但是如果遇到面积减少的情况，需要看减少的面积比率是否一致。如果是一致的，那么按合同规定，退款=减少的套内面积×套内面积单价，也就是说，退款中已经包含了减少的公摊面积的款项；如果不一致，比如减少的公摊面积要多于减少的套内面积，那么完全按套内面积计算退款，就不合理了，消费者应该讨回属于自己的利益。

　　在这种情况下，首先要看当初的合同上怎么约定的，有没有约定在公摊面积和套内面积都减少的情况下如何退款的条款，如果有，按合同处理；如果没有，就需要看开发商有没有在面积的设计规划、测量等方面做手脚，然后寻求法律援助。如果都没有，那么从法律上看，很难找到退还公摊面积的依据。

　　王律师认为，推行套内面积，是政府对购房者的一种保护。前些年按建筑面积签合同时，开发商经常在公摊面积上玩猫腻，偷偷加大公摊面积，严重损害了消费者的利益，所以开始大力推行套内面积，让开发商无机可乘，但是，任何一种计价方式都不可能是完美无瑕的，只要有利益，就存在漏洞。要更细致而全面地保护消费者权益，只能通过不断增补条款、加大合同的细致度来达到。因此，王律师建议，今后要防止开发商利用这样的漏洞，购房者最好能在附加协议中和开发商做好相关的约定，或者，对房屋的使用率做个约定，达不到使用率时，开发商应承担什么责任。

　　会所延期交付

　　未按合同如数支付违约金

　　张女士因为看中了“XX庭院”楼盘的会所，才买了这里的房子。但是直到合同约定的会所交付时间一年后，会所仍然没有装修营业。张女士一怒将开发商告上了法庭，要求开发商按照合同约定支付违约金。她在签合同时写明，如不能按期交付会所，应按照每日万分之三的标准向其支付违约金。

　　开发商辩称，会所在合同约定的交付期限之前已经验收合格，取得了建筑工程综合竣工验收备案表，并已经交付给了物业公司，物业公司开不开业那是物业公司的事，开发商的义务已经履行完毕；合同并没有约定会所的具体设施和装修标准，会所能否按时投入使用对张女士影响不大，张女士不会因此而遭受具体损失，开发商要求按照合同法及相关司法解释的规定降低违约金。

　　法院判定：尽管合同没有约定会所有什么具体设施，但有会所是肯定的，开发商不能按约定交付属于违约行为，应当承担违约责任；张女士并没有证明自己因为开发商的上述违约行为遭受了多少损失，故法院根据开发商的请求酌情降低违约金，判令开发商按照约定违约金金额的1/10向张女士支付。

　　北京市泰德律师事务所证券、房地产专业律师崔庆丰：业主遇到会所违约这种情况，根据现行法律规定，业主除了要证明开发商确实违约以外，最好还要想办法证明自己的损失有多大，否则，在我国当前“补偿性违约金”而非“惩罚性违约金”理论占据主流且为司法解释认可的情况下，法院未必能严格按照合同约定的违约金标准判决。(赵丽萍）