伤心“房事”三：业主与房产商之间的“价格战”

　　诚信机制不健全的现实社会，让买房的伤心经历构成了不少买房者生活的一部分。然而这些经历是其他消费者成长的宝贵营养。红网推出的伤心“房事”系列报道都是红网网友向百姓呼声投诉的真实事件。网友们伤心的“房事”是揭露，是鞭笞，更是警示！

　　(业主出示购房合同等资料)

　　红网7月2日讯（记者 罗旭霖）位于湖湘开发区的“南明苑”被称为湖南省直公务员小区。因为该小区由湖南省机关事物管理局下属的湖南省湘诚房地产开发有限公司负责开发，业主大多为各省直单位的公务员。

　　业主称：“当初听说是省政府搞的房子，大家都争着、抢着要买。可是谁知道这一买，就惹上了几年的麻烦啊！”从2001年至今，该小区的业主与开发商之间战争从来没有停止过，尤其是当2004年“南明苑”业主委员会成立后，“拉锯战”越演越烈，随之暴露出来的是重重疑问。

　　疑问一：

　　在合同定价上再加43元/平方米？

　　南明苑分为一期工程和二期工程。一期工程的业主与开发商于2001年签定了购销合同，合同上约定的房价为1360元，2004年，开发商要求业主在原有房价基础上，每平方米再加价43元，这价到底是该加还是不该加？业主为此与开发商争执不休好几年。

　　2001年4月6日，业主与开发商签定了《经济适用房购销合同》，该合同第四条规定，该经济适用房职工控购标准内单位售价（暂定价）为人民币每平方米1360元；超过控购标准25平方米以内单位售价（暂定价）为每平方米人民币1650元。

　　2001年底，房产商将房子交付业主使用，几年间却从未给业主办理土地使用证和房屋产权证。

　　2004年11月10日，房产商向南明苑的业主发出公告，经济适用房户控面积上涨43元/平方米，其依据是《湖南省物价局关于“南明苑省直公务员小区”第一期经济适用住宅销售价格的批复》（2003年8月1日）。该批复上注明：按照房改政策有关规定，凡属于行政级别（职称）控购标准面积内的，每平方米（建筑面积）销售价格为1403元。超过户控标准面积以外的销售价格由湖南省湘诚房地产开发有限公司按市场情况与购房者协商确定。

　　对于自己几年前购买并已使用的房子，现在才提出要加价的问题，经济适用房的业主大多表示了不满，认为无法接受。可开发商却坚持这是正常的合法的要求。因为经济适用房属于政府定价，在与业主签定的购房合同第五条中有明确规定：由于该经济适用房属于政府定价的预售经济适用房，有权批准单位最后核定的价格与本合同第四条规定的价格不一致，按省物价局会同省建委、省直房改办最后核定的每平方米价格调整。

　　疑问二：

　　123万元为虚拟项目成本？

　　业主认为房价不值那么多是有自己的根据的。在湖南省物价局作出同意涨价的批复后，部分业主对经济适用房的价格审核表进行了详细的调查与了解，发现核算数据不准，甚至部分项目属于虚报。

　　业主反映，开发商报给湖南省物价局审批并通过的经济适用房成本价中，有几个项目完全属于虚拟。一是垃圾站，在规划总平面图中并无此设计，事实上在小区内也无该建筑；二是发电机，从设计和实际状况来看，原有的小发电机仅供商品房电梯和水泵加压应急使用，与经济适用房无关；三是幼儿园，按开发商的初期承诺，幼儿园属小区配套设施，为小区业主服务，可开发商将之租赁出去，使之具备经营性质，按国家政策规定不能纳入房价成本；四是服务中心，小区内根本没有这个项目，几年后，由湘诚房产公司在小区附近另建一栋名为“时速风标”的商业大楼，却被称之为南明苑的“社区服务中心”，并按土地面积比例计算分摊费用到房价成本。

　　对此，业主表示了强烈的不满，并多次到湖南省物价局、湖南省建设厅反映情况，要求核减不合理费用。

　　湘诚房产公司的负责人承认：“做这么大一个楼盘，不可能说什么问题都没有，不对的地方我们都愿意改正。”因此，在经过多次谈判与协商后，2006年6月9日，湖南省物价局、湘诚房产公司均同意核减垃圾站建设费、发电设备费、幼儿园分摊费、社区服务中心费、小区道路工程费共计123万元。与此同时，房产商还提出要补进一套物业管理用房房价的65%，计22万元。

　　疑问三：

　　土地成本应按占地面积来算？

　　南明苑的一期工程里共有12栋多层经济适用房和3栋小高层商品房，经济适用房和商品房都在一个小区内，在计算土地成本时，按照什么标准来分摊土地成本成为了业主和开发商最大的分歧点。业主认为必须按建筑面积进行分摊，开发商却称都是按占地面积进行分摊，不同的计算标准导致土地成本价格相差37.03元/平方米。

　　据介绍，南明苑一期总建筑面积为75882平方米，其中经济适用住宅工程房屋总建筑面积为49440平方米，属于户控标准面积内的经济适用房住宅面积为28916平方米。湖南省物价局在对南明苑的房价进行审核时，按照经济适用房和商品房各自的占地面积来计算土地成本，因此，经济适用房的占地面积为小区内全部占地面积的75.32%，由经济适用房所分摊的土地成本为349.67元/平方米。

　　房产商认为此算法合情合理。据湘诚房产公司的有关负责人称，姑且撇开经济适用房和商品房的区别不算，在任何的同一小区内，小高层和多层楼房的楼面地价是完全不相等的，一般来说，小高层的楼面地价比多层楼面地价要低得多。因此，在计算土地成本时，不能将小高层和多层的楼房纯粹按照建筑面积来进行核算，而只能是按照占地面积进行核算。当问及有何根据时，该负责人称：“这是物价局根据有关政策来定的，同时也是我们业界的经验、业界的共识。”

　　而业主们则认为这种核算方式不合理，因为按照国家建设部第517号令（1995年9月8日发布）和《湖南省城镇经济适用住房价格管理暂行办法》（2000年4月1日起施行）的有关规定：房屋分摊土地使用权面积的原则为一块土地内共用院落土地分摊的一般原则是按各户占有房屋建筑面积的比例计算，其公式为：各户应摊的共有院落土地=（地号内共用院落总面积÷该地号内房屋建筑总面积各户房屋建筑面积）×各户房屋建筑面积

　　按照这个公式计算，经济适用房的建筑面积仅为小区全部建筑面积的65%，由经济适用房分摊下来的土地成本应仅为312.64元/平方米，比原湖南省物价局核定的价格少了37.03元/平方米。 到底该怎么算，双方一直没有达成一致。

　　南明苑业主与开发商之间的房价之争在长沙别的一些楼盘也同时上演着，在一些商品房楼盘这个问题更甚。就在该稿即将发出时，我们接到了一位陈女士的电话，她在东塘附近买的一处商品房楼盘，签定了合同后，半年后交房总价27万的房子一下子涨了5万元。开发商说涨就涨，不愿意加钱，退房！不过要扣掉几万元的手续费。

　　老百姓对房价是最敏感的，总是在房价上动歪脑筋的开发商，在欺骗了消费者的同时，也在迅速地失去信誉，这样做生意，能做多久呢？