征收个税渐传渐近　二手房交易慎防避税贱卖风险

　　去年热传的“二手房要征收个人所得税”的消息目前又在北京、上海等地盛传。6月27日，虽然国家有关部门对社会流传的7月起国家强征个税的消息作了否认，但受传言影响，6月28日至30日两三天时间内，北京、上海等二手房交易升温，房地产中介机构代办理的加急过户数激增。

　　对此，有业内人士提醒普通投资者，要正确看待征税问题，不要为了避税而贱卖自

　　二手房交易激增两成

　　6月底，在二手房交易强行征收个人所得税消息流传最盛的北京、上海、广州等地，继5月底因“国十五房产新政”于6月1日要实施而整夜排队交易的情况，再次掀起第二次二手房交易潮。

　　6月27日，北京海淀区建委办事大厅出现了怕征个税而抢先办理过户手续的场面据北京有关人士介绍，6月底几天时间里，不仅海淀区、其他区的建委办事大厅也挤满咨询过户事宜的市民，而这都是源于“7月二手房过户开始强收个人所得税”的传闻。那天8点多钟，海淀区建委办事大厅就已经有100多名市民等候在门前，至10时许，排号者已有100多人。据有关方面提供的消息，海淀区6月底一周时间内，仅加急过户便比平时多了三四倍。

　　6月30日，广州的满堂红、中原地产等地产中介公司有关人士对本报称，受北京等地的影响，近日广州的二房交易量大增，委托放盘的人也多了起来。据房产中介人士介绍，前来委托放盘者有的提出，只要有买者相中，可以降价出售。有的说，委托价不等于成交价，价钱可以面议，希望尽快成交。近几天来，一度冷淡的二手房交易激增二成。

　　“征个税是迟早的事”

　　针对坊间盛传的征个税问题，北京市地税局日前明确表示，二手房转让必须按规定缴纳个人所得税，并且地税部门有意联合房屋管理部门一起加强征收管理。

　　据广州税务部门相关人士表示，二手房交易征收个人所得税是符合相关法律规定的，虽然这必然引起二手房交易市场的阵痛，但此举措在长期看来，必然可以使北京的炒房热降温。

　　观察人士指出，综合分析目前国家对房地产的调控政策和税务部门的表态，“二手房征收个人所得税是迟早的事”。但至于是否在7月实施，目前还没有人敢作肯定的回答。

　　不过，接受采访的房地产中介机构和税务人员强调，普通投资者为了避税而匆匆转卖房产的行为不可取，跟风有可能会贱卖自己的房产。

　　个税征收税率或为20％

　　据税务部门有关人士估计，这次对二手房交易征收个人所得税，针对不同种类的房屋实行不同的征收标准。比如两年以内的商品房出售，需要交纳个税为:｛售房收入－购房总额－(营业税＋城建税＋教育费附加税＋印花税)｝×20％；而若出售居住五年以上的公房，则不需要交纳个人所得税。

　　由此也可以看出，这次对二手房交易征收个税的目的主要还是针对近一段时间的“炒房热”而。但有业内人士认为，如果此举全面实施，有可能严重打击二手房乃至整个房地产市场人气。这位人士指出，这一税收政策在打击炒房的同时，也会打击整个房地产二级市场。从长期来看，各地的二手房市场将可能陷入两个极端:一是卖房者停止出售手中房屋，造成个人房屋持有量失衡；二是在需求的带动下二手房税费成本被转嫁到购房者手中，进一步提升二手房的价格。在目前的供需比例下，第二种情况更有可能发生，而且无论哪种情况均不能实现遏制房价的目的。

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　　一手房和二手房交易税费

　　我们以普通的住宅房为例，看看一手房交易和二手房交易所需的税费情况。

　　购买一手房需缴的税费:①1.5％契税，②2％公共维修基金，③贷款、过户、律师、办证等相关费用约为0.5％。相关费用合计:1.5％＋2％＋0.5％≈4％。

　　购买二手房所需的税费:①1.5％契税，②5.5％营业税，③一般中介公司平均代理费2.5％，④贷款、过户、律师、办证等相关费用约为0.5％，⑤个税:若原房价为5000元左右/平方米，现价为8000元左右/平方米，出售时差价3000元征收20％个税，即征收个税为600元，相当于征收总房价款的约8％。相关费用合计:1.5％＋5.5％＋2.5％＋0.5％＋8％≈18％。

　　在供不应求的市场中，卖方可把所有相关税费转嫁到买方头上，即购买同一总价的房屋，若是一手房则只需额外支付房款约4％的税费，而购买二手房则需额外支付房款约18％的税费。

　　本报记者朱桂芳