北京中小型办公物业太少 写字楼市场面临"洗牌"

　　由于2008北京奥运临近，北京写字楼开始走出几年前的低谷，CBD商圈、金融街、亚奥商圈的写字楼将会在2006年集中放量，北京正在经历着历史上规模最大的写字楼供应热。中新社发 吴芒子 摄

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　　中新网7月3日电据《北京青年报》报道，北京叫停“民宅商用”半个月，各类中小公司、创业型公司失去低成本的办公场所。而这部分公司由于受行业特点、资金实力等方面的限制，一般不需要大面积的办公场所，也很难支付甲、乙级写字楼高额的租金和物业费，同时更需要与写字楼相似的办公环境和配套服务……北京写字楼市场产品结构亟待调整。

　　已立项商住楼盘受影响

　　6月19日，北京市工商局下文开始暂停为登记地址是民用住宅的企业办理营业执照至今已经有半个月，各方面的反响已经显现。

　　其一，对于北京每天数以千百计的创业者来说，到何处注册、到何处办公成为目前最为棘手的事。本来打算在广渠路沿线租套三居室注册并进行创业的张先生最近一筹莫展：“周边的办公物业，富顿中心等写字楼租金都贵得要命，我们这类新起步公司根本租不起，上哪去找办公物业的租赁合同，顺利注册公司成了我们眼下最急的事情。”

　　其二，对于很多区域中心的楼盘销售也产生了影响，一批以住宅立项的商住楼盘和交通干道附近、区域中心的住宅物业均受较大影响。

　　北京“中小办公”物业太少

　　就像很多业内人士判断的，住宅楼内不能注册公司，不仅很多新注册的中小公司需要合适的办公场所，很多目前已经在住宅楼内办公的中小公司也开始“居安思危”，寻找新的办公场所，以防万一。而寻找的结果是：北京的写字楼是市场供应不小，但适合中小企业办公的“中小办公”物业太少。

　　据了解，北京写字楼、商铺等商用物业租金高的达62美元/平方米/天，便宜的也需要3-4元/平方米/天，而目前商住两用住宅及用于办公的普通民宅租金价格大约在1元/平方米/天，再加上以住宅项目立项的商用物业入住后的用水用电成本也比写字楼大约低一半，此次禁令直接导致中小企业租赁成本增加。上文提到的张先生算了一笔账：以租用200平方米办公区域为例，如果只是租用普通民宅，其一年需要支付的租金约7万元左右；如果租用写字楼或者商铺，则其一年需要支付租金在21万至28万元之间，两者相差甚远。

　　目前北京写字楼的供应和中小公司的物业需求，除了租金成本上的不对应外，还有一个主要的问题就是办公规模的不对应：一些新创业公司，100平方米以内特别是30-60平方米超小户型就可以满足其办公需要，而北京的写字楼物业动辄200、500、上千平方米的乙级、甲级写字楼，这类公司根本不需要。

　　新锐小户型办公产品应市而出

　　以中原地产华北区总经理李文杰等为代表的业内人士认为，针对目前工商局叫停民宅商用引起的中小公司办公需求新问题，提出“用市场的手解决中小公司的办公问题”，即在各个区域的商务中心多建公办楼、写字楼，形成国贸、金融街、中关村之外的各个区的分商务中心，在这些分中心建设各种档次的商务楼；同时，在这些商务楼的设计上进行创新，比如户型变小，办公条件更加人性化，可以考虑中小公司24小时办公的需求，实行空调按户计量等等。

　　事实上，政策带来的市场变化似乎已经被敏感的开发商看到了商机，近期，已经有一些中小型办公物业开始推出。据预测，民用住宅办公被叫停后，写字楼市场将面临一次全面的革新调整，以接纳从商住物业挤出的大量中小公司，今后，以小户型为先导、以定制服务为外延的新锐写字楼物业将大行其道。(余美英)