“庶民的胜利”——新政“90平米效应”十大猜想

http://www.sina.com.cn 2006年07月04日11:38 中国新闻网

　　2006年5月18日消息，17日国务院确定了对房地产市场实施宏观调控的六条措施。中新社发马健摄

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　　“国六条”及其系列调控举措对中国房地产的影响是深刻而久远的。这其中尤以“90平米以下户型占70%”为甚，甚至会影响一些地产商的生死——有专家预计，部分地产开发企业可能选择退出。其实退出也没什么，以中国目前的房地产开发规模，就是两年不盖房子也没什么，如同80年代一般，福利分房，没有什么商品房(有少量外销商品房)，国家GDP仍然增幅百分之十几。“90平米效应”将是今后相当一个时期的主流话题。这里不妨作出如下十大猜想，供大家参考。

　　一、部分开发商转战非住宅地产。他们已习惯于心理预期较高地赚钱，也许对90平米以下不屑一顾。商业地产、写字楼、园区地产(工业、科技地产)、物流地产、旅游地产、酒店地产、城市土地运营商等可能是他们的选择。

　　二、大户型价位上升。大户型物业供应量减少而需求量持续上升(毕竟90平米不能满足后小康及以上家庭的需求，较高收入群体还是希望住得宽松一些)。由于大户型比例低，即使价位较高，也不会对平均房价影响太大，所以可能形成“隐身效应”——高高在上、愿者上钩、隔岸观火(中小户型火拼)偷着乐，难成矛盾的焦点。当然，国家还有“杀手暧”——征收特别消费税(如以不同户型级差征收物业税或其它税)，如同对付进口豪华车一般。不过，总的来说，现在手中拥有大户型物业者，长远来看仍可宽心。

　　三、中小户型竞争加剧。一项统计表明，如按新政作修改户型，仅以北京、深圳等大城市目前的水准，住宅供应套可增加50%以上。可以想见，中小户型会杀得天昏地暗，那种“鸡犬升天”的格局休矣，比品质、比户型、比装修、比价格、比营销……楼市在强大的外力作用下恢复了它相当一部分的本来面目。“房奴们”也许会舒展双眉，中低收入阶层的置业压力有望明显缓解。

　　四、中小户型租金持续下降。由于供应量激增，除少数核心区域外，多数地段中小户型租金呈下降均势。投资者须谨慎，或降低收租期望值。

　　五、中国居住形态将发生革命性变化。建设部负责人已明确表示，中国不可能选择美国模式，即低密度HOUSE的居住模式。那么我们选择什么呢？最大的可能是“日本模式”、“香港模式”(如深圳就有明显的香港痕迹)。据说，万科已派人去日本学习90平米以下的户型设计。在日本，在香港，100平米已属豪宅。

　　六、目前如火如荼的郊居运动、大盘运动受到挑战。按原来的理想，住得远一些，可以住得宽一些。现在大部分都是90平米以下，干脆住城里，起码也是城郊结合部。开发商大片拿地的热情受到遏制。当然，在轨道交通网完备后，还会诞生新的卫星城。不过从日本、香港的情形看，这些卫星城也是高密度、高容积率、节能省地型的。

　　七、混居时代来临。按照“深圳细则”，单个项目7:3，中小户型与大户型共存。原本较为清晰的富人区与非富人区的分野，在一些城市和区域被模糊化了。

　　八、两代人分居。90平米以下户型住两代人、三代人显得局促，所以我们可能不得不看到两代人分居住的场景，甚至买门对门两套房会成为新潮流，若即若离，貌离神合，别有一番风味。这倒也符合社会学家关于中国家庭越来越小型化的预测。

　　九、户型精致化。越来越多的地产商会像日本人、香港人那样精耕细作，精雕户型，以求效益最大化，提升竞争力。我们将看到90平米的四房二厅(深圳早就出品)，60-70平米的三房，50平米的两房，30-40 平米的一房一厅，20 平米的一房(深圳最小的一房为15平米)……一批精细化的、专注于中小户型的开发商活跃于坊间，成为地产新势力。

　　十、地产新政是“庶民的胜利”(一位著名经济学家语)。90平米以下中小户型的盛行，使中国的置业人群更加低龄化，越来越多的人甘心当“房奴”，成为有产者，使由中产、白领、灰领、高级蓝领等组成的社会中间阶层日益壮大，使中国社会阶层更快地朝着两头小、中间大的“橄榄型”方向发展。人们大多数敬业爱岗，努力工作，害怕失业，不敢轻易跳槽(否则有断供之危)。他们最终成为建设中国和谐社会的中坚力量。

　　(来源:香港商报)