中小户型不得全建在城边(图)

　　房地产市场一直是市民关注的热点■本报记者石立飞摄

　　■我省出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》

　　■六大措施涉及税收、信贷、土地政策等，极具操作性

　　■意在解决普通居民住房，稳定房价，控制房价过快上涨

　　■本报邀请《意见》起草人、相关专家、房产商专业解读

　　新闻概念

　　“国十五条”：

　　1.制定和实施住房建设规划。

　　2.明确新建住房结构比例。

　　3.调整住房转让环节营业税。

　　4.严格房地产开发信贷条件。

　　5.有区别地适度调整住房消费信贷政策。

　　6.保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。

　　7.加大对闲置土地的处置力度。

　　8.严格控制被动性住房需求。

　　9.加强房地产开发建设全过程监管。

　　10.切实整治房地产交易环节违法违规行为。

　　11.加快城镇廉租住房制度建设。

　　12.规范发展经济适用住房。

　　13.积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。

　　14.建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。

　　15.坚持正确的舆论导向。

　　“省六条”：

　　1.切实调整住房供应结构。

　　2.进一步发挥税收、信贷、土地政策的调解作用。

　　3.合理调控城市房屋拆迁规模，控制被动性住房需求。

　　4.加大整治查处力度，规范房地产市场秩序。

　　5.有步骤地解决低收入家庭的住房困难。

　　6.完善房地产统计和信息披露制度。

　　晨报讯（记者杨海峰）90平方米以下的住房须达到开发建设总面积的70％以上，中、小套型的商品房建设项目不得全部建设在城市的边缘区域……

　　7月4日，继国务院下发房地产“十五条”新政之后，我省率先出台实施细则，省政府办公厅转发省建设厅等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，提出六大举措（以下简称“省六条”）。

　　省政府有关负责人表示，“省六条”以解决普通居民的居住需要为出发点，意在稳定我省住房价格，控制住房价格过快上涨。与以往相比，此次出台的有关税收、信贷、土地政策等“硬指标”具有更强的强制性和操作性。

　　“省六条”与“国十五条”对我省房地产市场以及普通居民将产生哪些影响？本报特邀相关专家及省内一些房地产公司进行解读。

　　解读人：

　　王殿武：“省六条”起草人省建设厅住宅与房地产处处长

　　刘亚臣：沈阳建筑大学管理学院院长房产专家教授

　　“不能把低收入者全赶到郊区去”

　　我省规定，中、小套型的商品房建设项目不得全部建设在城市的边缘区域。

　　“省六条”政策：盖90平方米以下房至少70％

　　我省各市套型建筑面积在90平方米以下的住房（含经济适用住房）面积所占比重必须达到开发建设总面积的70％以上。中、小套型的商品房建设项目不得全部建设在城市的边缘区域。

　　专家解读：小户型能解决群众住房

　　刘亚臣表示，对小户型住房的强制规定，是我省延续国家的规定后，提出更细致的规定。表明我省今后将强力推行小户型。

　　王殿武表示，对小户型住房的强制规定，意在满足普通居民的住房要求，切实解决广大群众的住房问题。王殿武表示，“不能把低收入者全赶到郊区去。”由于低价等原因，开发商喜欢在郊区开发中小户型，但是，由于交通等方面原因，普通居民还是不愿购买，同时，考虑到城市中心区的商业网点搭配、就近就学、上班等原因，需要将中小户型在中心区域和郊区搭配建。

　　房产商回应：会引起郊区房子上涨

　　沈阳市东陵区某开发公司王董事长则认为，户型小了，相应的费用会增加，但是，在我省来说，90平方米以下的住房仍是购买的主要人群，因此，综合来看还是利好的。

　　沈阳某开发公司李经理认为，“中、小户型不得全建在郊区”会对房子位置产生影响，目前沈阳的中小户型主要集中在于洪、东陵、蒲河新城等，如果该政策得以实行，那么，从目前的状况看，郊区的住房会减少，随着沈阳城市空间的扩大，可能会引起郊区房子的局部上涨。

　　房子盖前定户型价位

　　这是根据我省实际作出的刚性规定，是“国十五条”中没有的。

　　“省六条”政策：盖房前明确价位

　　要求我省各市、县规划、国土、房产管理部门须认真制定每一个商品房开发项目的住房销售价位、套型面积等控制性标准，并将容积率、住房销售价位、套型面积、开工与竣工时限等内容在土地使用权出让合同中予以明确。

　　专家解读：意在有效控制户型房价

　　王殿武表示，在土地确定项目时即确定户型、房价，意在对住房结构和价格进行有效控制，这是根据我省实际作出的刚性规定，是“国十五条”中没有的。其中，对于住房销售价位内容，各市可以根据具体情况进行原则性要求。

　　我省有关部门将严格行政许可审查，对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，将不核发规划许可证、施工设计文件审查合格证明等，对违反规定的建设项目，将予以经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人责任。

　　房产商回应：会影响企业正常运转

　　沈阳市某房产公司徐经理认为，房屋价格受材料、石油等市场影响非常大，如果在建设之前就加以限定，可能会影响企业的正常运转。

　　沈阳某开发公司负责人李经理则表示，这强迫企业面向目标市场、需要对项目的现金流、回报率、开发成本计算得非常之好，而且具有敏锐的嗅觉，否则就会遭到淘汰。

　　购房5年内转手征全额营业税

　　囤积房源、哄抬房价等形形色色的炒房行为正是目前房价虚高的根源之一。

　　“省六条”政策：土地2年不开发收回

　　在住房转让上，从房屋买卖合同生效之日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的销售房收入全额征收营业税。对由于自身原因，满2年未开工开发的，无偿收回土地使用权。

　　专家解读：“空手套白狼”行不通了

　　刘亚臣表示，严格房地产开发信贷条件，意味着，开发商“空手套白狼”行不通了。同时，对住房转让环节以及土地等方面的规定，意在防止开发商囤积土地，进而囤房，尤其是为了抑制炒房。这些形形色色的炒房行为正是目前房价虚高的根源之一。

　　房产商回应：限制了那些炒房者买房

　　到沈阳投资的浙江佘姓房产商表示，上述规定对正规房产企业来说是利好的。“购房5年内转手征全额营业税”的规定，会控制第三套房屋的购买，并限制了那些炒房者买房，开发商、中介、甚至买房者都会在短时间内无法适应。

　　大规模拆迁将拉动房价上涨

　　我省城市房屋拆迁不得突破上年拆迁规模，即今年不得突破2005年规模。

　　“省六条”政策：纠正不确定项目拆迁行为

　　我省城市房屋拆迁不得突破上年拆迁规模，即今年不得突破2005年规模。同时，因棚户区改造等特殊原因确需扩大拆迁规模的，需要报省政府批准。坚决纠正在项目不确定的情况下实施拆迁的行为。

　　专家解读：购房人增多将拉动房价

　　王殿武介绍，部分城市住房需求偏大，供求关系偏紧，很重要的一点就是房屋拆迁规模较大，被动性住房需求增加过快。控制房屋拆迁规模，是防止购房人、租房人增多，从而拉动房价上涨。

　　刘亚臣解释说，被动性住房需求是指市民本没有购房需求，但由于自己住房被拆迁，而不得不产生的购房需求，这种需求是导致房价过高的一个重要原因，因此该政策出台，对抑制房价作用很大。

　　全面实行实名制购房

　　主要是遏制房屋预售阶段的内部认购、囤积房源、哄抬房价等炒房行为。

　　“省六条”政策：预购合同和产权证是同一人

　　我省将建立实名制购房制度和商品房预售合同网上即时备案制度。所谓实名制购房制度是指预售购房合同、预售登记和最后的产权证必须是同一个姓名。

　　专家解读：遏制房屋内部认购炒房

　　刘亚臣介绍说，实名制购房制度和商品房预售合同网上即时备案制度，是对购房行为的透明、公开加以要求，这一规定的主要目的是遏制房屋预售阶段的内部认购、囤积房源、哄抬房价等炒房行为。同时，还可以防止“黑金”等不合理资产进入房地产市场。

　　困难家庭拆迁补偿一次解决

　　廉租住房制度是针对住房困难的最低收入家庭实施的一种社会救助。

　　“省六条”政策：8月底前公布廉租房建设

　　我省要求各市、县房产部门根据实际在今年8月底前确定和公布今、明两年廉租房建设规模。

　　今年年底前，将结合棚户区改造，安排建设部分廉租房，安置困难居民。对住房困难家庭的房屋拆迁补偿将采取产权调换方式，一次性解决住房问题。

　　专家解读：将二手房转为廉租住房

　　刘亚臣表示，廉租住房制度是针对住房困难的最低收入家庭实施的一种社会救助，是解决这些家庭住房困难的主要渠道。

　　在廉租住房建设中，如建在城市中心，相关的土地费用很高，达不到廉租房的效果，如建在城郊地区，百姓也不愿意去住。因此，在廉租房建设上，可采取租房商品化的措施，即将城中心部分二手房转作为城镇廉租住房。

　　房产交易年底前全省联网

　　我省将定期公布市场供求和房价情况，利于市民选住房。

　　“省六条”政策：建立房地产分析制

　　我省将建立房地产市场信息分析制度与市场信息披露制度，今年底前初步建立全省房地产市场信息系统，实现房产交易全省联网。我省有关政府部门将定期公布市场供求和房价情况。

　　专家解读：利于市民选择住房

　　王殿武表示，我省统计和主管部门定期公布市场供求和房价情况，进行房地产市场运行态势和房价分析，不仅利于市民选择住房，而且为政府加强和改善房地产市场宏观调控提供依据。